Soalan Tutorial Law 2

Question 2

1) Give the facts and judgment of Boonsom Boonyanit v Adorna Properties Sdn Bhd [1997] 2MLJ 62 beginning from the hearing at the High Court until Federal Court.

(10 marks)

Jawapan

Bagi kes ini, Boonsom Boonyanit adalah pemilik kepada 2 bidang tanah di Penang, tanpa pengetahuannya, tanah miliknya ini telah di pindahmilik oleh seorang yang menyamar sebagai pemilik tanah tersebut kepada Adorna Properties dengan memalsukan dokumen-dokumen yang berkaitan.

Responden (Boonsom) telah mencabar kesahihan pindahmilik tersebut yang mana telah disemari oleh pemalsuan. Dalam perbicaraan di mahkamah tinggi, mahkamah tinggi tidak dapat menentukan samada tandatangan yang tertera pada dokumen pindahmilik telah di palsukan, mahkamah berpendapat bahawa untuk menentukan pemalsuan, tahap pembuktian adalah sampai kepada melampaui keraguan yang munasabah, dan telah memutuskan bahawa memandangkan perayu(Adorna) telah memiliki hakmilik tak boleh sangkal, mahkamah telah menggugurkan rayuan perayu ini.

Tidak berpuas hati dengan keputusan mahkamah tinggi, Boonsom kemudian merayu ke Mahkamah rayuan, disini mahkamah memutuskan bahawa tahap pembuktian pemalsuan adalah hanya pada tahap kemungkinan yang seimbang dan mahkamah telah mendapati bahawa terdapat pemalsuan yang berlaku dalam pindahmilik tanah ini. Mahkamah kemudian menyatakan bahawa responden(Adorna) tidak memperolehi hamilik tak boleh sangkal.

Adorna kini merayu pula ke mahkamah persekutuan, di mahkamah persekutuan, 2 isu yang dibawa iaitu yang pertama adalah tahap pembuktian bagi pemalsuan dan yang kedua adakah perayu(Adorna) telah mendapat hakmilik tak boleh sangkal. Mahkamah memutuskan bahawa tahap pembuktian adalah pada tahap kemungkinan yang seimbang. Walaubagaimanapun, mahkamah mendapati pewujudan KTN telah membatalkan segala perundangan sebelumnya, dan dalam kes ini mahkamah telah merujuk kepada S340 KTN. Walaupun terbukti berlakunya pemalsuan dalam dokumen pindahmilik seperti peruntukan S340(2), tetapi perayu telah membuktikan bahawa kedudukannya sebagai pembeli yang bona fide dilindungi di bawah S340(3), mahkamah memutuskan bahawa perayu mempunyai hakmilik yang tak boleh disangkal di atas tanah itu, dan bukan mengambilmilik tanah itu di bawah kedudukan pemalsuan dokumen.

2) Discuss the implication of the abovementioned case in the context of section 340 of the National Land Code 1965.

(15 marks)

Merujuk kepada keputusan kes diatas, dapatlah kita nyatakan bahawa kesan S340 keatas pemilikan suatu tanah adalah tegas tetapi berubah mengikut keadaan. Suatu pemilikan yang benar memang dilindungi di bawah S340 dan S89 KTN yang menyatakan bahawa kepentingan pemilik berdaftar yang pada masa itu berkuatkuasa adalah tidak boleh diganggu gugat. Hal ini di buktikan dalam kes Teh Bee vs K Maruthamutthu, dalam kes ini Maruthamutthu telah menduduki tanah TOL selama 21 tahun dan sentiasa memperbaharui lesennya, kemudian, PBN telah mengurniakan tanah tersebut kepada TehBee. Kes ini sebenarnya melihat kesan S340 yang sebenar di mana bila ia berkuatkuasa, ia berupaya untuk mengenepikan mana-mana kepentingan yang tidak berdaftar atau sekadar ekuiti di atas tanah tersebut, bukan itu sahaja dalam kes ini sebenarnya isu yang ditimbulkan adalah kesahihan pendaftaran tersebut dimana Teh Bee telah menangguh pembayaran fee premium yang sepatutnya di bayar dalam tempoh 3 bulan, tetapi telah menangguh pembayaran tersebut sehingga 6 bulan. Dan pihak PBN masih mendaftarkan pemberimilikan tersebut, mahkamah berpendapat, pihak PBN telah berlaku ultra vires terhadap S81(2) KTN. Dan apabila suatu dokumen daftaran itu di daftarkan, menurut provisi S88 apabila ia di tandatangani atau di materai, maka kesahihan pendaftaran itu adalah seperti yang di nyatakan dalam S89 dan S340(1).

Walaubagaimanapun, hakmilik tak boleh sangkal ini tidaklah begitu rigid, masih terdapat ruang yang di berikan di bawah KTN untuk mencabar suatu hakmilik tak boleh sangkal apabila ia di perolehi atau di dapati dalam keadaan fraud, pemalsuan, salahnyata dan suratcara tidak sah seperti yang di peruntukkan di bawah S340(2). Provisi ini membolehkan mereka yang mengalami kekecewaan akibat kepentingan mereka telah di pindahmilik kepada inidividu lain dalam keadaan yang mala fide. Apa yang penting disini untuk mencabar suatu hakmilik tak boleh sangkal adalah bukti yang kukuh untuk membuktikan bahawa suatu fraud, salahnyata, pemalsuan atau suratcara tidak sah itu dilakukan oleh pelaku secara konstruktif, jika ini terbukti dilakukan oleh pihak-pihak yang terlibat, maka mahkamah boleh membatalkan suatu milikan yang telah didaftarkan itu dan melaksanakan suatu remedi baginya. Hal ini tidak pula berlaku pada pembeli yang bona fide, dimana pembeli telah melakukan apa yang sepatutnya dilakukan oleh seorang pembeli lain dengan mengikut segala prosedur dan perundangan, maka milikannya dilindungi di bawah S340(3) KTN seperti yang berlaku pada kes Boonsom Bonyanit vs Adorna Properties.

Question 4

1. State the rights and the limitations under easements.
   

(4 marks)

Di bawah S283 KTN, ia menyatakan perkara-perkara yang boleh dan di larang di lakukan oleh penerima ismen iaitu.

S283(1) Hak yang boleh dilakukan.

1. Hak untuk membuat sesuatu di dalam, atas atau kepada tanah yang menanggung.
   
2. Hak bahawa sesuatu tidak berbuat sedemikian.
   

   
   

   
   

   
   

S283(2) Tidak termasuk/tidak boleh.

1. Tidak boleh mengambil, atau mengeluarkan apa jua dari tanah yang menanggung.
   
2. Tidak boleh mengambil atau mengganggu gugat pemilikan eksklusif mana-mana bahagian tanah yang menanggung itu.
   

b) Briefly explain what is 'the dominant land' and 'the servient land'.

(2 marks)

S382(2) menyatakan bahawa tanah yang menerima faedah daripada ismen yang di laksanakan itu dikenali sebagai tanah yang menguasai atau "dominan" dan tanah yang menanggung ismen tersebut di kenali sebagai tanah menanggung atau "servient".

c) Discuss the conditions in granting easements and its effect.

(9 marks)

d) Explain ways to release, extinguish or revoke an easement.

(10 marks)

Projek Perumahan Rakyat

Melalui RMK-9 kerajaan telah mengambil langkah berterusan bagi memastikan rakyat Malaysia memperoleh akses kepada perumahan yang mencukupi, mampu di beli atau disewa dan berkualiti dari pelbagai peringkat dengan memberikan penekanan kepada golongan yang berpendapatan rendah.

Projek Perumahan Rakyat Bagi Milik

Projek ini adalah bagi mencapai objektif kerajaan bagi membantu memberikan perumahan yang sempurna kepada golongan yang berpendapatan rendah di luar Bandar dan di pinggir Bandar. Ia turut di lengkapi dengan kemudahan-kemudah asas dan social untuk keselesaan. Rasionalnya kerajaan mewujudkan program ini bagi meningkatkan tahap penyampaian kepada golongan sasaran dengan kerajaan membiayai keseluruhan kos pembinaan rumah.

Ciri-ciri

• Kepada golongan yang pendapatan isi rumah yang kurang daripada RM 1500 atau RM 2000(bagi Kuala Lumpur).
  
• Jenis rumah adalah rumah pangsa 5 tingkat atau lebih bagi kawasan Bandar dan rumah teres sesebuah di kawasan luar Bandar atau pinggir Bandar.
  
• Keluasan lantai tidak kurang daripada 60 Meter persegi atau 650 kaki persegi, yang meliputi 3 bilik tidur, 1 ruang tamu, dapur dan bilik air atau tandas yang berasingan.
  
• Harga jualan bagi rumah jenis ini adalah RM 25,000 seunit sebelum 27 Febuari 2002 dan mulai 27 Febuari 2002, harga jualan adalah antara RM 25,000 hingga RM 35,000 di semenanjung Malaysia bergantung kepada lokasi dan harga tanah sunit.
  
• Di Sabah dan Serawak, harga boleh dinaikkan tidak melebihi 20% daripada harga yang di rezabkan.
  

Projek Perumahan Rakyat Bagi Sewaan

Program ini di laksanakan bagi menempatkan setinggan-setinggan yang terlibat dengan projek-projek pembangunan di sekitar Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Selangor. Selain itu kerajaan mengadakan kemudahan perumahan untuk disewa kepada penduduk setinggan untuk menyelesaikan masalah setinggan dan perumahan di Kuala Lumpur dan bandaraya-bandaraya utama yang lain.

Ciri-Ciri

• Kepada penduduk setinggan
  
• Golongan yang berpendapatan isi rumah RM 2,500 dan ke bawah.
  
• Jenis rumah yang disediakan adalah rumah pangsa 5-18 tingkat
  
• Keluasan lantai tidak kurang daripada 60 Meter persegi atau 650 kaki persegi, yang meliputi 3 bilik tidur, 1 ruang tamu, dapur, dan 2 bilik air atau tandas.
  
• Kadar sewaan yang dikenakan adalah RM 124.00 sebulan.
  

Projek Perumahan Rakyat Bagi Sewa dan Beli

Program ini di syorkan oleh NGO kepada pihak kerajaan bagi tujuan member peluang kepada golongan yang berpendapatan rendah atau penduduk setinggan yang tidak mempunyai rumah untuk memiliki rumah mampu milik. Program ini di wujudkan dengan kerjasama antara SPNB dan kerajaan persekutuan bagi menghapuskan kemiskinan di Malaysia menjelang 2010.

Kepentingan Awam Dalam Perancangan

Definisi kepentingan awam
Terdapat banyak fahaman dan konsep tentang kepentingan awam, menjadikan maksud kepentingan awam sesuatu yang kabur bagi perancang bandar. Meyerson dan Banfield telah memberi kritikan terhadap maksud kepentingan awam. Mengikut mereka, kepentingan awam bagi perancang bandar adalah " a decision [serves] special interests if it furthers the ends of some part of the public at the expennse of the ends of the larger public. It is in the public interest if it serves the ends of the whole public rather than those of some sector of the public." Kepentingan awam adalah menjaga matlamat seluruh masyarakat awam daripada menjaga sebahagian daripada masyarakat awam. Menurut mereka, golongan berlainan mempunyai tafsiran berlainan tentang kepentingan awam dan adalah sukar untuk membuat perbezaan yang jelas.
Terdapat dua konsep kepentingan awam iaitu "unitary" dan "individualistic". Konsep "unitary" melihat keseluruhan kepentingan awam sebagai satu set matlamat yang boleh digunapakai kepada semua ahli masyarakat. Manakala konsep "individualistic" melihat kepentingan majoriti tidak mengandungi satu sistem, sama ada terkandung dalam masyarakat majoriti sebagai satu entiti. Matlamat atau kepentingan yang berkaitan adalah terdiri daripada kepentingan individu yang sama ada berkongsi atau tidak berkongsi, dan matlamat atau kepentingan majoriti keseluruhannya adalah pengumpulan kepentingan individu-individu. Oleh itu keputusan tentang kepentingan awam perlu dipertimbangkan selari dengan kepentingan individu.
Walaubagaimanapun, daripada dua konsep kepentingan awam, terdapat juga pandangan berlainan dengan konsep ini. Bagi mereka yang sependapat dengan konsep "unitary’, dua pandangan dikenalpasti iaitu "organismic" dan "communalist". Pandangan "organismic" berpendapat bahawa matlamat kerajaan atau badan politik adalah lebih besar daripada hanya pengumpulan atau campuran matlamat individu. Manakala pandangan "communalist" pula berpendapat kepentingan majoriti adalah suatu yang awam dan berkongsi dan apa-apa yang tidak berkongsi dan tidak mempunyai nilai sama adalah tidak perlu diendah. Secara perbandingan, daripada konsep "individualistic" lahir tiga pandangan. Pandangan "utilitarian" berpendapat kepentingan individu harus dikenal pasti jika sebahagian kepentingan ini adalah dapat berkongsi, ini tidak memberi nilai khas (special value) kepada individu. Pandangan "quasiutilitarian" pula berpendapat nilai yang lebih penting harus digunapakai terhadap individi tertentu daripada lain. Akhirnya "qualified individualistic" berpandangan bahawa kepentingan masyarakat adalah kumulatif kepentingan yang dipilih daripada golongan yang berkaitan dengan membuat polisi.
Daripada pandangan tentang kepentingan awam di atas, jelas tidak memberikan fahaman yang jelas kepada perancang bandar. Banfield berpendapat bahawa mana-mana pembuat keputusan yang menggunakan mana-mana pandangan tentang kepentingan awam, persoalan tentang kepentingan awam sama ada am atau khusus adalah sesuatu yang kontroversi. Tambahan lagi, mempersetujui salah satu pandangan kepentingan awam adalah sesuatu yang kontroversi kerana isi yang konkrit.
Oleh itu, tidak akan ada definisi yang betul dan tepat tentang kepentingan awam tanpa mendapat persetujuan atau disahkan oleh kerajaan. Daripada konsep yang dicadangkan tentang kepentingan awam, sebelum perancang bandar menentukan yang mana munasabah, perancang bandar sebagai agen kerajaan harus menentukan peranannya sama ada menjaga kepentingan kerajaan atau kepentingan awam. Jika dalam kes ini terdapat tujuan dan matlamat berbeza yang dicadangkan, maka pertimbangan yang harus diberi oleh perancang bandar bergantung kepada kuasa diberi oleh kerajaan dan pilihan mekanisma masyarakat yang dikenalpasti oleh perancang bandar. Dalam kata lain, kepentingan awam tidak melambangkan matlamat yang rasional yang harus dicapai oleh perancang bandar tetapi sebagai suatu cerminan masyarakat untuk menolong perancang bandar membahagikan kuasa dan sumber.
Salah satu faktor menentukan apa yang harus dilakukan dan mampu dilakukan oleh perancang bandar ialah kuasa pilihan (discretion) yang diperuntukkan oleh struktur kuasa kerajaan dan masyarakat, yang mana kerajaan sebagai majikan dan masyarakat sebagai klien perancang bandar. Kuasa yang diperuntukkan kepada perancang bandar adalah faktor kritikal dalam menentukan kebolehan perancang bandar membentuk matlamat masyarakat dan meentukan kuasa perlaksanaan. Dalam hal ini, perancang bandar harus memberi perhatian kepada pertimbangan dan pilihan, kepentingan awam, dan struktur kerajaan untuk mengenal pasti apa yang harus dilakukan oleh perancang bandar secara praktikal.

Kaedah Perbandingan Bahagian 1

KAEDAH PERBANDINGAN / COMPARISON METHOD

• Berdasarkan kepada konsep penggantian.
  
• Iaitu seseorang tidak akan membeli sesuatu harta tanah pada harga yang melebihi harta tanah yang serupa atau sebanding, begitu juga seorang penjual tidak akan menjual sesuatu harta tanah pada harga yang lebih rendah daripada harta tanah yang serupa atau sebanding.
  
• Harta tanah nilaian atau tanah subjek.
  
• Untuk menilai h/t nilaian beberapa h/t lain digunakan sebagai perbandingan iaitu berdasarkan harga dan ciri2 h/t serupa.
  
• Nilai tidak terlalu berbeza dengan h/t perbandingan
  

CIRI-CIRI HARTA TANAH PERBANDINGAN

• Jenis h/t hendaklah serupa dengan h/t tanah yang hendak dinilai
  
• Letakkan dikawasan yang sama atau dikawasan yang hampir serupa. Contoh h/t rumah kedai terletak di pusat Bandar
  
  
• 
  
• Jangka masa antara tarikh nilaian dengan tarikh pindah milik h/t perbandingan sebaik-baiknya tarikh sesingkat mungkin
  
• Hak milik (pajakan @ kekal)
  
• Faktor fizikal : Rupa bentuk, luas, umur, topografi dsb
  
• Harga h/t perbandingan mestilah berdasarkan harga pasaran terbuka
  

PINDAH MILIK PASARAN TERBUKA

• Penjual dan pembeli sukarela (tidak dipaksa )
  
• Jangka masa yang munasabah untuk tawar menawar
  
• H/t bebas di dedahka di pasaran terbuka untuk lawat periksa
  
• Pembeli istimewa tidak diambil kira. Seperti pindah milik h/t daripada seorang ibu kepada anaknya
  
• Pasaran h/t adalah stabil
  

LANGKAH-LANGKAH DALAM KAEDAH PERBANDINGAN

• Kenal pasti dan senarai h/t perbandingan yang baru dipindah milik
  
• Keluarkan h/t yang tidak memenuhi cirri-ciri pindah milik pasaran terbuka
  
• Tukar harga jualan kepada unit perbandingan yang sesuai
  
• Buat pelarasan terhadap perbezaan
  

PELARASAN

• Ter dapat 5 jenis pelarasan
  
• Pelarasan ± peratusan
  
• Perbezaan antara h/t nilaian dan h/t perbandingan akan dinyatakan dalam peratus.
  
• Perbezaan yang akan menaikkan nilai h/t nilaian akan dinyatakan peratusan (+)
  
• Perbezaan yang menurunkan nilai h/t akan dinyatakan dalalm peratusan (-)
  
• Pelarasan ± ringgit (RM)
  
• Perbezaan dinyatakan dalam bentuk wang
  
• Pelarasan hasil darab peratusan (RM)
  
• Sama dengan pelarasan peratusan
  
• Kesan setiap perbezaan didarabkan
  
• Pelarasan keseluruhan (RM)
  
• Setiap perbezaan perlu dikenal pasti
  
• Pelarasan dibuat pada setiap perbezaan tersebut
  
• Pelarasan ini menggambarkan kesan semua perbezaan yang terdapat diantara h/t nilaian dengan h/t perbandingan
  

Soalan Tutorial Law

Question 1

Land law in Malaysia is generally based on the Torrens System introduced by the British. This law is implemented via the National Land Code 1965 and is enforced all throughout the country except for Sabah and Sarawak.


a)Explain the two main principles of the Torrens System.
(4 marks)

b)Briefly discuss the advantages and disadvantages of the Torrens System.
(6 marks)

c)In Teh Bee lwn K. Maruthamuthu [1977] MLJ 7, Hakim Ali Ag. C.J stated that “Under the Torrens system, the register is everything.” Discuss the abovementioned statement in the context of ‘indefeasibility of title’ guaranteed by the National Land Code 1965.(15 marks)

Jawapan

a) Terangkan 2 prinsip utama dalam system torren di Malaysia.

Prinsip ‘Cermin’ (mirror)
Melalui Prinsip Cermin, dokumen hakmilik disediakan dalam 2 salinan asal yang mana satu salinan disimpan di Pejabat Tanah berkaitan (sama ada Pejabat Tanah Daerah atau Pendafar Hakmilik Negeri) dan satu lagi akan disimpan oleh pemilik tanah berkenaan. Segala maklumat yang terdapat di dalam dokumen hakmilik di Pejabat Tanah terdapat di dalam dokumen hakmilik yang disimpan oleh pemilik hartanah yang bermakna segala maklumat yang diingini oleh seseorang mengenai hartanah berkenaan boleh diperolehi sama ada melalui salah satu dokumen berkenaan sebagaimana prinsip cermin.

Prinsip ‘Tabir’ (curtain)
Prinsip kedua pula iaitu Prinsip Tabir bermaksud segala maklumat berkaitan hartanah adalah dinyatakan di dalam dokumen hakmilik berkenaan dan sesiapa sahaja boleh mendapatkan maklumat berkenaan seperti jenis kegunaan tanah, saiz, jenis pemilikan, syarat-syarta nyata dan pemilikan hartanah berkenaan dan tidak perlu untuk menyiasat apa yang berada di sebalik hakmilik tersebut.

Jawapan b

Sistem torrens mengadaptasikan prinsip dimana suatu pemilikan yang telah didaftarkan itu adalah segalanya dan tidak boleh disangkal kecuali atas hal-hal tertentu mengikut peruntukan-peruntukan yang di gariskan di dalam KTN. Tujuan utama pembentukan system Torren ini adalah bagi memudahkan apa-apa urusan yang berkaitan dengan tanah dengan menggunakan teknik daftaran ke atas tanah tersebut. System ini memudahkan tuan tanah atau bakal pemilik tanah membuat gentian hakmilik keluaran jika berlakunya kehilangan atau kerosakan dan bagi bakal pemilik atau pembeli mereka boleh membuat semakan atas tanah yang bakal/ingin mereka miliki samada di PTD atau PTG. Pewujudan system torren ini juga membantu memudahkan urusniaga tanah dimana segala perkara yang perlu adalah seperti yang terdapat di atas dokumen hakmilik, hal ini berbeza dengan system surat ikatan Inggeris yang memerlukan penelitian terhadap pemunya-pemunya sebelumnya. Melalui prinsip system torren ini, ia banyak membantu menyelesaikan pertikaian-pertikaian berkaitan dengan pemilikan mahupun kepentikan atas suatu tanah.

Walaubagaimanapun, adakah dengan hanya merujuk kepada hakmilik tidak boleh di sangkal ini dapat menjamin bahawa milikan tersebut adalah melalui cara yang bona fide?, ini dapat di lihat dengan jelas sekali walaupun terdapat provisi di dalam kanun tanah Negara yang meleraikan kerigidan hakmilik tak boleh sangkal tetapi masih dilihat penindasan berlaku seperti di dalam kes Mdm Boonsam Boonyanit, walaupun telah di sahkan bahawa penipuan telah berlaku dan sepatutnya hak pemilik asal perlu dilindungi, tetapi lain pula keputusannya bila mahkamah menyatakan bahawa melalui KTN, seserang pembeli bona fide ituwalaupun berlakunya kesalahan, fraud, salahnyata ataupun suratcara tidak sah, dan di sebabkan pembeli telah melakukan apa yang patut, maka pembeli telah memiliki tanah tersebut dan pemilikannya adalah tidak boleh disangkal. Penindasan melalui ekuiti juga dilakukan di mana perundangan tidak mengiktiraf pendudukan selama mana pun jika tidak di didaftarkan atau diberimilik, kes ini berlaku pada K.Maruthamuthu, dimana plaintif telah menduduki tanah tersebut selama lebih kurang 20 tahun, dalam kes selayang raya development, defendan bersama penduduk yang lain telah di janjikan akan diberi hakmilik atas tanah yang mereka duduki sekarang dengan syarat mereka menubuhkan 3 buah cawangan parti politik di tempat mereka, dan kenyataan tersebut telah di keluarkan di dada akhbar, janji ini sepatutnya telah memberikan satu ikatan ekuiti kepada penduduk terbabit, tetapi mahkamah berkeputusan walau apapun janji yang di keluarkan tetapi jika tidak di daftarkan pada masa suatu kuatkuasa di adakan maka tiada perlindungan bagi penduduk tersebut.

Melalui kenyataan di atas walaupun tidak menyeluruh dapatlah ia member gambaran bahawa system torren ini mempunyai kelebihan dan kelemahannya, walaupun ia rigid, sepatutnya prinsip ekuiti perlu berjalan seiringan dengan undang-undang ini bagi mengelakkan penindasan terhadap golongan yang lemah dan kurang berkemampuan.

KTN, suatu penyeragaman.

Undang-undang tanah yang utama di Semenanjung Malaysia ialah Kanun Tanah Negara(KTN). Undang-undang ini telah dikuatkuasakan mulai pada 1.1.1996. Dari tarikh ini sistem pemegangan dan urusan tanah yang sama telah wujud disemua negeri di Semenanjung Malaysia.

Sebelum 1.1.1996 ,semua negeri ini mempunyai dua sistem pemegangan tanah yang agak berlainan.Negeri-negeri Pulau Pinang dan Melaka mempunyai suatu sistem yang khusus terdapat di Negeri-negeri Selat sebelum perang(yang di contohi daripada undang-undang harta dan pindahak Inggeris)yang dengannya suratikatan yang di sempurnakan secara persendirian adalah asas hakmilik bagi tanah.

Secara perbandingan sembilan buah Negeri-negeri Melayu itu menggunakan suatu sistem yang berdasarkan kepada prinsip bahawa hak-hak persendirian atas tanah boleh di perolehi hanya daripada pemberian yang nyata oleh kerajaan atau berikutan daripada pendaftaran Kerajaan mengenai urusan-urusan statut yang kemudian. Sistem yang diamalkan di sembilan buah Negeri Melayu adalah dikenali umum sebagai sistem Torrens atau sistem pendaftaran hakmilik.

KTN telah digubal dengan berdasarkan kepada F.M.S Land Code 1926 (undang-undang yang terpakai kepada Negeri Sembilan, Pahang, Perak dan Selangor sebelum 1.1.1966). Untuk menghapuskan sistem di Pulau Pinang dan Melaka, Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka) telah diperbuat dalam tahun 1963 dan dikuatkuasakan pada 1.1.1996.

Oleh itu dengan adanya KTN dan Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka ), 1963, kesemua sebelas buah Negeri di Semenanjung mempunyai sistem tanah yang sama mulai dari 1.1.1996. Ini juga bererti bahawa mulai dari tarikh ini kesemua sebelas Negeri di Semenanjung memakai sistem Torrens. (Sabah dan Sarawak masing-masing menggunakan undang-undang tanahnya sendiri).

CIRI-CIRI SISTEM TANAH SEBAGAIMANA YANG DIAMALKAN.

Sistem Torrens menetapkan dan memperakui, di bawah kuasa Kerajaan, kepunyaan hakmilik tanah yang tidak boleh disangkal dan memudahkan, mempercepatkan dan merendahkan perbelanjaan segala urusan tanah. Tujuan-tujuan sistem Torrens ialah untuk memberi jaminan dan kesenangan kepada segala urusan tanah. Hakmilik adalah bukti muktamad bahawa orang yang disebutkan didalamnya adalah tuanpunya tanah yang dinyatakan didalamnya.

Hakmilik-hakmilik tanah yang sah memerlukan perihal sempadan-sempadan yang tepat. Ini bererti bahawa pengukuran tanah yang cekap mestilah dibuat. Suatu hakmilik boleh dikeluarkan bagi tanah dengan apa-apa perihal sempadan yang munasabah, tetapi jika sempadan-sempadan itu tidak tepat sedangkan hakmilik itu masih lagi tidak boleh disangkal, ia mungkin akan menjadi terdedah kepada pertikaian mengenai sempadan. Dengan pengukuran yang tepat kemungkinan berlakunya apa-apa pertikaian sempadan adalah dihapuskan dan dengan itu hakmilik itu sebenarnya menjadi tidak boleh disangkal dari segala segi.

Daripada apa yang disebutkan diatas maka bolehlah disimpulkan bahawa ciri-ciri utama sistem Torrens adalah seperti berikut:dokumen hakmilik yang dengan jelas menentukan tanah itu difailkan di Pejabat Pendaftaran.didalam hakmilik itu didaftarkan segala jualan dan urusan yang kemudian atas tanah itu.

Oleh itu pemeriksaan pada bila-bila masa di Pejabat Pendaftaran menunjukkan bukan sahaja tiap-tiap butir mengenai syarat-syarat hakmilik asal tetapi juga nama-nama tuanpunya pada masa ini dan semua orang lain yang ada kepentingan atas tanah seperti pajakan atau gadaian.

Diantara kebaikan-kebaikan Sistem Torrens adalah seperti berikut:-

Tiap-tiap orang yang memiliki tanah akan memegang suatu dokumen hakmilik yang jelas, di jamin oleh Kerajaan, membentangkan bukan sahaja untuk pengetahuannya tetapi juga pengetahuan semua orang berkenaan mengenai segala syarat-syarat dan kepentingan-kepentingan lain yang melibatkan tanah itu. tiap-tiap orang boleh memperniagakan tanah secara pendaftaran memorandum stereotaip dengan mudah tanpa memerlukan carian yang rumit dan mahal menerusi dokumen-dokumen yang dahulu. hakmilik bagi tanah itu dan hak-hak semua orang yang memegang pajakan atau gadaian akan tidak boleh disangkal.

Hendaklah diperhatikan bahawa Sistem Torrens berasal dari Australia Selatan. Sistem ini dinamakan dengan mengambil sempena Sir Robert Torrens yang memperkenalkannya di Australia Selatan dalam tahun1858. Kemudiannya ia berkembang ke seluruh Australia dan kepada banyak bahagian–bahagian lain dalam dunia.

The Torrens System has many advantages over the English deeds system.

Our country, Malaysia has a long history in its reformation of land law and land administration. Before the English colonizer came into Malay States, the land law at that time had been influenced by Islamic Law and Customary Law where the Malay society applied them in their daily life after the 15th century. The acceptance of Islam by Malay society consequence in the absorption of Islamic Law into Customary Law. Implementation of Islamic Law into land law clearly been mentioned through the judgement by Maxwell C.J in Sahrip v. Mitchell & Anor case:

"It is well-known that by the old Malay law or custom of Malacca,while the Sovereign was the owner of the soil, every man had nevertheless the right to clear and occupy all forest and waste land subject to the payment to the Sovereign of one-tenth of the produce of the land so taken".

From the judgement, we may see the concepts which link to the Islamic Land Law principle such as the nature of ‘ownership right’ where in Islam everything is belong to Allah and the human only entrusted to manage it, ‘ihya al-mawat’ which related to the need to maintain the land under cultivation and the uncultivated land will be acquired, and ‘usyur’ where the responsibility to pay one-tenth of the produce of the land to the Ruler. Besides, there are also several kind of Customary Law which are parallel to the Islamic Land Law as we can see in a joint matrimonial property or ‘harta sepencarian’, the transaction of ‘jual janji’ where the land made as security to get the money in specific period, and the ‘pulang belanja’ where a man maybe does not own the land but he can work on it as long as it benefit the public. The introduction of the new land law system by English colonizer ended the implementation of Islamic Land Law and opened the new history of land law to our country, Malaysia. Two system that been brought by the Englishman into this country are Torrens System and English Deeds System. Here, we will discuss the advantages of the Torrens System over the English Deeds System and the arguments on it.

The Torrens System was originated from South Australia, drafted by the then Sir Robert Torrens. This system ensured the indefeasibility of title to the land registration and its transaction where it overcomes the uncertainty in land proprietorship. The land title will be formally provided in duplicate, one will remained with the Land Office or Land Registry Office, while the another one will be kept by the land owner. Different from Torrens System, English Deeds System refers the deed itself is registered. The deed does not reflect the proprietorship and the chain of proprietorship has to be traced back by the land owners, which means back to the earliest grant of land by the Crown to its first owner. So, from here we will understand that the Torrens System involves the registration of title while the English Deeds System involves the chain of proprietorship.

However, from the different concepts between Torrens System and
English Deeds System, we will find out more advantages of Torrens System over the English Deeds System. The Torrens System consists two main principles which made it based entirely on registration, known as mirror principle and curtain principle. Mirror principle shows the title functioned as a mirror that informs every important item about the land to any relevant parties that involved such as purchaser-to-be or mortgagee-to-be.
Meanwhile, the curtain principle referred the title as the curtain where any parties that involved in the land transaction only required to depend on all information contain in it so there is no need for them to find other information except from the title. These dual principles form the concept of ‘indefeasibility of title’ that been clearly recognized in the Section 340(1) of National Land Code 1965. Compare to English Deeds System, the system based on the principle ‘nemo dat quod non habet’ (no one gives what he does not have) where it needs search of the chain of deeds that may involving hundred of years and probably intervened by many changes in land proprietorship so it will results the slow process of land transaction which will cost time and more money.

In Torrens System, the land administration works effectively and efficiently without any distraction. Land dealings such as transfer, lease, mortgage, lien and easement will be registered in the title which assists the Government to control or detect any doubt in land dealing that may lead to the speculation in land transaction. People that involved in land dealings do not have to waste too much time in title search. The Land Office or Land Registry Office has the duplicate of titles with them so it will ease the people involved. In the case of land acquisition that the Government has to acquire any possible land for the purpose of public benefit, the Government will pays the compensation for those whose land is affected by the acquisition.

Although we found that the Torrens System has many advantages, some critics or questions have arisen around the system. The most important issue been debated is about the indefeasibility of title. We review back at the Adorna Properties Sdn Bhd v. Boonsom Boonyanit @ Sun Yok Eng case. The Federal Court in year 2000 made a shocking decision that clearly sided the appellant (Adorna Properties Sdn Bhd), where even if forgery occurred in the instrument of transfer, the bona fide purchaser ‘obtained an indefeasible title to the said lands’. Boonsom Boonyanit lost her land in Tanjung Bungah, Penang when a woman, impersonating her transferred the land to Adorna Properties Sdn Bhd. She fought for her right on the land until took her up to the three-tier Malaysian judicial system. Boonyanit lost her bid in the High Court but won her appeal in the Court of Appeal. Adorna Properties Sdn Bhd appeal to Federal Court and the nation’s highest decision really upset Boonyanit when the Federal Court recognized the right of bona fide purchaser although forgery occurred. The Federal Court’s decision clearly opposite the Section 340(2)(b) of National Land Code 1965 that state the defeasibility of title because of forgery. From the case, it leaves us with the question of how secure is our system of land tenure. Or we can ask how a good law made an innocent woman the victim. Why punished the innocent land owner? This makes us unhappy and feels doubt in the land law that based on the Torrens System in our country. What is wrong with the system? The registered land owner like Boonsom Boonyanit should continue to be protected as what Government insures of proprietorship and security of tenure.

Another major issue related to the Torrens System is on the squatter’s right. We can see it in the Sidek & Ors. v. The Government of Perak & Ors case. Raja Azlan Shah C.J in this case made the judgement that stated the squatters have no right either in law or in equity; it is an offence to occupy a land illegally under Section 48 and Section 425 in National Land Code 1965 which parallel to the concept in Torrens System. Actually, when we look this case from the perspective of humanity, the State Government should consider their action before decided to evict them. The squatters, even though they were illegally occupied the land, but they also have the right as a Malaysian. Based on the Article 13 in Federal Constitution, every people have the right to own property. The State Government also must take into account their responsibility to look after the welfare of the people and act on justice principle, not just thinking about their interest. The same case also happened in Selayang Raya Development Sdn Bhd v. 123 Persons . What the State Government can do is to absorb the ‘ihya al-mawat’ concept (a concept in Islamic Land Law principle) as the solution so the squatters can live on the land as long as they cultivate it.

As the conclusion, from the long discussion on the topic of Torrens System, we must admit that this system has many advantages over the English Deeds System. Torrens System constructs the more appropriate method in the land administration compare to English Deeds System and has the large impact in our National Land Code 1965. We understand that the concept of Torrens System does not opposite the Islamic Land Law. In the context of Malaysia, what we need now is the reformation on the implementation of Torrens System. The Government has the big responsibility to insure the security of land tenure so the people do not have any doubt on the possibility of losing their title in the future. The squatter’s problem also should be overcome if the Torrens System can be assimilating with the Islamic Land Law. More important thing that must be remind here is the Government role to ensure all people get their right in the name of justice.

Mari-Mari Support Blog Ini

Blog ini di dedikasikan khas untuk semua lapisan masyarakat, terutamanya para pelajar yang mengambil bidang yang berkaitan dengan harta tanah. Sebagai seorang mahasiswa, saya merasakan kesusahan ketika mencari pelbagai informasi dan juga bahan bacaan tambahan bagi memahami pelbagai subjek terutama Undang-undang Harta Tanah, serta Penilaian Harta Tanah. Jadi dengan tekad bagi membantu para pelajar lain, saya bersama-sama sahabat saya akan sentiasa memberikan serta berkongsi post-post yang kami harap dapat membantu menambahkan lagi kefahaman dalam bidang harta tanah ini.

Semua pelawat di jemput untuk menghantar post-post yang ingin di kongsi yang berkaitan dengan harta tanah, dan komen juga amatla di alu-alukan bagi menambahbaik fungsi blog ini. Kepada mereka yang inginkan maklumat, maka jangan segan dan silu hantarkan soalan anda melalui komen. Insyaalah, saya akan cuba sedaya upaya saya bagi menghuraikan persoalan saudara tersebut.

Terima kasih di ucapkan jua kepada para pensyarah universiti Teknologi Malaysia City Campus dan juga para pensyarah Universiti Malaya yang telah banyak membantu dan berkongsi ilmu pengetahuan tentang harta tanah kepada diri saya sehingga saya mampu untuk menerbitkan blog ini.

Sekian.

REIT

Sekarang ini bagi anda yang biasa membaca kolum-kolum berita mengenai perniagaan, pelaburan dan hartanah pastinya akan terlintas atau terbaca mengenai REIT. Bagi anda yang sememangnya di dalam bidang pelaburan saya pasti anda biasa dengannya tetapi bagi anda yang berada di dalam perniagaan atau hartanah, mungkin tidak semua yang arif mengenainya.. dan bagaimana pula dengan anda yang sememangnya tidak pernah ambil tahu mengenai pelaburan dan hartanah?.. hahh… saya pasti anda tentu tidak jelas mengenainya..

Jangan risau… posting kali ini saya terlintas pula dan ingin membincangkan serba ringkas mengenai apakah sebenarnya REIT ini dan apa yang menarik sangat mengenainya.. bagi anda yang sememangnya tidak pernah tahu mengenainya sebelum ini… saya harap anda teruskan membaca, kerana saya akan menyatakan kepada anda bagaimana anda boleh memiliki sebahagian hotel, pusat membeli-belah, hospital dan sebagainya yang bernilai jutaan ringgit ini hanya melalui REIT..

OK, Apakah sebenarnya REIT?
REIT (Real Estate Investment Trust) atau Dana Amanah Pelaburan Hartanah adalah merupakan Dana Amanah yang mana diuruskan oleh syarikat yang memiliki dan menguruskan sebilangan/portfolio hartanah REIT tersebut yang memberikan pulangan yang mana biasanya adalah daripada hasil penyewaan dan caj pengurusan ke atas hartanah-hartanah tersebut.

Di dalam kata yang lebih mudah REIT ini akan dijual kepada pelabur yang membeli saham-saham REIT tersebut yang mana dividennya adalah keuntungan hasil daripada penyewaan dan caj pengurusan hartanah yang biasanya diantara 8%-9% (jangkaan, dan tidak semestinya).

Apakah lagi yang menarik mengenainya?
Ini bermaksud apabila REIT ini boleh dijual sebagai unit amanah, maka anda berpeluang untuk memilikinya dan secara tidak langsung anda merupakan sebahagian pelabur yang memiliki hartanah REIT tersebut apabila anda melabur di dalam REIT berkenaan. Menarik bukan? Mungkin selama ini hartanah jenis ini hanya boleh dimiliki oleh mereka mempunyai modal besar… tetapi dengan adanya REIT, secara perlahan ianya sudah boleh dimiliki bersama oleh sesiapa sahaja.

Ingin tahu apa lagi yang menarik mengenai REIT?
Tentunya pulangan kepada anda sebagai pelabur. Melalui REIT, pelabur bukan sahaja menerima dividen sebagaimana pelaburan lain tetapi ianya adalah sangat-sangat tinggi! Ya.. dengan REIT pembayaran dividen kepada pelabur adalah melebihi 90% dan sesetengahnya hampir keseluruhan (100%) daripada keuntungan yang diperolehi melalui REIT tersebut.

Di Malaysia, REIT bolehlah dikatakan agak baru dengan penyenaraian beberapa REIT seperti Amanah Harta Tanah PNB(AHP) dan AHP2 oleh Permodalan Nasional Bhd (PNB), Arab-Malaysian First Property Trust (AMFPT), Axis Reit Managers Bhd, Starhill REITs (terdiri daripada Pusat Membeli-belah Starhill dan Lot 10 serta Hotel J.W. Marriott) oleh YTL Corporation Bhd (dengan REIT bernilai melebihi RM1 Billion) dan yang terbaru Atrium REIT oleh Atrium Reit Managers Sdn Bhd (menggabungkan beberapa hartanah tempatan yang disewa syarikat multinasional serta hartanah luar negara).

Bagi anda yang mencari REIT berlandaskan syariah, REIT Al-’Aqar KPJ (Kumpulan Perubatan Johor) merupakan yang pertama bukan sahaja di Malaysia tetapi merupakan REIT Islam pertama di dunia yang ditubuhkan KPJ Healthcare dan diuruskan oleh Damansara REIT Managers Sdn Bhd dengan Nilai Pasaran berjumlah RM481 juta melalui enam hospital KPJ.

Dijangkakan lebih banyak lagi REIT akan menyusul selepas ini berdasarkan sambutan yang diberikan oleh pelabur-pelabur terhadap REIT-REIT sedia ada ini.

Semoga dengan sedikit penerangan di atas, anda lebih jelas tentang apakah REIT yang dperkatakan selama ini.

adaptasi dari blog Tipshartanah.

Sejarah Perundangan Tanah Di Malaysia

Sejarah perundangan tanah di Malaysia boleh di lihat dari sudut sejarah tanah melayu sebelum dan pada zaman pemerintahan British. Sebelum kedatangan penjajah British, tanah Melayu telah dengan sendiri mempunyai sistem tanah yang tersendiri dengan mengadaptasi undang-undang Islam dan adat tempatan. Ia seperti yang terkandung di dalam Undang-undang Melaka 1523, Undang-undang Pahang 1650, Undang-undang Kedah 1950, undang-undang johor 1789 dan Kanun Perak&undang-undang 99 Perak 1765.

Secara umumnya, sistem tanah pada ketika ini mengamalkan 2 sistem penggunaan tanah iaitu tanah huma dan tanah kampung, di mana tanah huma (bukit) ini di gunakan untuk tanaman yang kebiasaannya hanya bertahan sehingga 3 musim sebelum penghuninya berpindah ke tempat lain akibat tanah yang tidak lagi subur. Tanah kampung pula bolehla di kategorikan sebagai tanah bendang dan tanah dusun, di mana disini tanahnya adalah rata dan rendah serta menempatkan perkampungan-perkampungan yang tetap.

Kedua-dua penggunaan tanah ini mengamalkan prinsip dan sistem yang sama iaitu sistem yang di adaptasi dari undang-undang Islam "Ihya Al-Mawat". Di dalam undang-undang ini, tanah yang adalah milik AllAH swt, dan sesiapa sahaja berhak untuk mengerjakannya, individu-individu yang mengerjakan tanah tersebut hingga mengeluarkan hasil maka tanah itu adalah hakmiliknya sehinggalah tanah itu tidak lagi di kerjakan(tanah mati). Dengan syarat, individu tersebut perlulah berterusan mengerjakan tanahnya dan mengeluarkan 1/10 daripada hasil tanah tersebut kepada Raja atau pemerintah.

Sistem ini terguna pakai sehinggalah kedatangan penjajah Inggeris pada tahun 1786 di Pulau pinang.

bersambung....