Kaedah Perbandingan Bahagian 1

KAEDAH PERBANDINGAN / COMPARISON METHOD

• Berdasarkan kepada konsep penggantian.
  
• Iaitu seseorang tidak akan membeli sesuatu harta tanah pada harga yang melebihi harta tanah yang serupa atau sebanding, begitu juga seorang penjual tidak akan menjual sesuatu harta tanah pada harga yang lebih rendah daripada harta tanah yang serupa atau sebanding.
  
• Harta tanah nilaian atau tanah subjek.
  
• Untuk menilai h/t nilaian beberapa h/t lain digunakan sebagai perbandingan iaitu berdasarkan harga dan ciri2 h/t serupa.
  
• Nilai tidak terlalu berbeza dengan h/t perbandingan
  

CIRI-CIRI HARTA TANAH PERBANDINGAN

• Jenis h/t hendaklah serupa dengan h/t tanah yang hendak dinilai
  
• Letakkan dikawasan yang sama atau dikawasan yang hampir serupa. Contoh h/t rumah kedai terletak di pusat Bandar
  
  
• 
  
• Jangka masa antara tarikh nilaian dengan tarikh pindah milik h/t perbandingan sebaik-baiknya tarikh sesingkat mungkin
  
• Hak milik (pajakan @ kekal)
  
• Faktor fizikal : Rupa bentuk, luas, umur, topografi dsb
  
• Harga h/t perbandingan mestilah berdasarkan harga pasaran terbuka
  

PINDAH MILIK PASARAN TERBUKA

• Penjual dan pembeli sukarela (tidak dipaksa )
  
• Jangka masa yang munasabah untuk tawar menawar
  
• H/t bebas di dedahka di pasaran terbuka untuk lawat periksa
  
• Pembeli istimewa tidak diambil kira. Seperti pindah milik h/t daripada seorang ibu kepada anaknya
  
• Pasaran h/t adalah stabil
  

LANGKAH-LANGKAH DALAM KAEDAH PERBANDINGAN

• Kenal pasti dan senarai h/t perbandingan yang baru dipindah milik
  
• Keluarkan h/t yang tidak memenuhi cirri-ciri pindah milik pasaran terbuka
  
• Tukar harga jualan kepada unit perbandingan yang sesuai
  
• Buat pelarasan terhadap perbezaan
  

PELARASAN

• Ter dapat 5 jenis pelarasan
  
• Pelarasan ± peratusan
  
• Perbezaan antara h/t nilaian dan h/t perbandingan akan dinyatakan dalam peratus.
  
• Perbezaan yang akan menaikkan nilai h/t nilaian akan dinyatakan peratusan (+)
  
• Perbezaan yang menurunkan nilai h/t akan dinyatakan dalalm peratusan (-)
  
• Pelarasan ± ringgit (RM)
  
• Perbezaan dinyatakan dalam bentuk wang
  
• Pelarasan hasil darab peratusan (RM)
  
• Sama dengan pelarasan peratusan
  
• Kesan setiap perbezaan didarabkan
  
• Pelarasan keseluruhan (RM)
  
• Setiap perbezaan perlu dikenal pasti
  
• Pelarasan dibuat pada setiap perbezaan tersebut
  
• Pelarasan ini menggambarkan kesan semua perbezaan yang terdapat diantara h/t nilaian dengan h/t perbandingan
  

Soalan Tutorial Law

Question 1

Land law in Malaysia is generally based on the Torrens System introduced by the British. This law is implemented via the National Land Code 1965 and is enforced all throughout the country except for Sabah and Sarawak.


a)Explain the two main principles of the Torrens System.
(4 marks)

b)Briefly discuss the advantages and disadvantages of the Torrens System.
(6 marks)

c)In Teh Bee lwn K. Maruthamuthu [1977] MLJ 7, Hakim Ali Ag. C.J stated that “Under the Torrens system, the register is everything.” Discuss the abovementioned statement in the context of ‘indefeasibility of title’ guaranteed by the National Land Code 1965.(15 marks)

Jawapan

a) Terangkan 2 prinsip utama dalam system torren di Malaysia.

Prinsip ‘Cermin’ (mirror)
Melalui Prinsip Cermin, dokumen hakmilik disediakan dalam 2 salinan asal yang mana satu salinan disimpan di Pejabat Tanah berkaitan (sama ada Pejabat Tanah Daerah atau Pendafar Hakmilik Negeri) dan satu lagi akan disimpan oleh pemilik tanah berkenaan. Segala maklumat yang terdapat di dalam dokumen hakmilik di Pejabat Tanah terdapat di dalam dokumen hakmilik yang disimpan oleh pemilik hartanah yang bermakna segala maklumat yang diingini oleh seseorang mengenai hartanah berkenaan boleh diperolehi sama ada melalui salah satu dokumen berkenaan sebagaimana prinsip cermin.

Prinsip ‘Tabir’ (curtain)
Prinsip kedua pula iaitu Prinsip Tabir bermaksud segala maklumat berkaitan hartanah adalah dinyatakan di dalam dokumen hakmilik berkenaan dan sesiapa sahaja boleh mendapatkan maklumat berkenaan seperti jenis kegunaan tanah, saiz, jenis pemilikan, syarat-syarta nyata dan pemilikan hartanah berkenaan dan tidak perlu untuk menyiasat apa yang berada di sebalik hakmilik tersebut.

Jawapan b

Sistem torrens mengadaptasikan prinsip dimana suatu pemilikan yang telah didaftarkan itu adalah segalanya dan tidak boleh disangkal kecuali atas hal-hal tertentu mengikut peruntukan-peruntukan yang di gariskan di dalam KTN. Tujuan utama pembentukan system Torren ini adalah bagi memudahkan apa-apa urusan yang berkaitan dengan tanah dengan menggunakan teknik daftaran ke atas tanah tersebut. System ini memudahkan tuan tanah atau bakal pemilik tanah membuat gentian hakmilik keluaran jika berlakunya kehilangan atau kerosakan dan bagi bakal pemilik atau pembeli mereka boleh membuat semakan atas tanah yang bakal/ingin mereka miliki samada di PTD atau PTG. Pewujudan system torren ini juga membantu memudahkan urusniaga tanah dimana segala perkara yang perlu adalah seperti yang terdapat di atas dokumen hakmilik, hal ini berbeza dengan system surat ikatan Inggeris yang memerlukan penelitian terhadap pemunya-pemunya sebelumnya. Melalui prinsip system torren ini, ia banyak membantu menyelesaikan pertikaian-pertikaian berkaitan dengan pemilikan mahupun kepentikan atas suatu tanah.

Walaubagaimanapun, adakah dengan hanya merujuk kepada hakmilik tidak boleh di sangkal ini dapat menjamin bahawa milikan tersebut adalah melalui cara yang bona fide?, ini dapat di lihat dengan jelas sekali walaupun terdapat provisi di dalam kanun tanah Negara yang meleraikan kerigidan hakmilik tak boleh sangkal tetapi masih dilihat penindasan berlaku seperti di dalam kes Mdm Boonsam Boonyanit, walaupun telah di sahkan bahawa penipuan telah berlaku dan sepatutnya hak pemilik asal perlu dilindungi, tetapi lain pula keputusannya bila mahkamah menyatakan bahawa melalui KTN, seserang pembeli bona fide ituwalaupun berlakunya kesalahan, fraud, salahnyata ataupun suratcara tidak sah, dan di sebabkan pembeli telah melakukan apa yang patut, maka pembeli telah memiliki tanah tersebut dan pemilikannya adalah tidak boleh disangkal. Penindasan melalui ekuiti juga dilakukan di mana perundangan tidak mengiktiraf pendudukan selama mana pun jika tidak di didaftarkan atau diberimilik, kes ini berlaku pada K.Maruthamuthu, dimana plaintif telah menduduki tanah tersebut selama lebih kurang 20 tahun, dalam kes selayang raya development, defendan bersama penduduk yang lain telah di janjikan akan diberi hakmilik atas tanah yang mereka duduki sekarang dengan syarat mereka menubuhkan 3 buah cawangan parti politik di tempat mereka, dan kenyataan tersebut telah di keluarkan di dada akhbar, janji ini sepatutnya telah memberikan satu ikatan ekuiti kepada penduduk terbabit, tetapi mahkamah berkeputusan walau apapun janji yang di keluarkan tetapi jika tidak di daftarkan pada masa suatu kuatkuasa di adakan maka tiada perlindungan bagi penduduk tersebut.

Melalui kenyataan di atas walaupun tidak menyeluruh dapatlah ia member gambaran bahawa system torren ini mempunyai kelebihan dan kelemahannya, walaupun ia rigid, sepatutnya prinsip ekuiti perlu berjalan seiringan dengan undang-undang ini bagi mengelakkan penindasan terhadap golongan yang lemah dan kurang berkemampuan.

KTN, suatu penyeragaman.

Undang-undang tanah yang utama di Semenanjung Malaysia ialah Kanun Tanah Negara(KTN). Undang-undang ini telah dikuatkuasakan mulai pada 1.1.1996. Dari tarikh ini sistem pemegangan dan urusan tanah yang sama telah wujud disemua negeri di Semenanjung Malaysia.

Sebelum 1.1.1996 ,semua negeri ini mempunyai dua sistem pemegangan tanah yang agak berlainan.Negeri-negeri Pulau Pinang dan Melaka mempunyai suatu sistem yang khusus terdapat di Negeri-negeri Selat sebelum perang(yang di contohi daripada undang-undang harta dan pindahak Inggeris)yang dengannya suratikatan yang di sempurnakan secara persendirian adalah asas hakmilik bagi tanah.

Secara perbandingan sembilan buah Negeri-negeri Melayu itu menggunakan suatu sistem yang berdasarkan kepada prinsip bahawa hak-hak persendirian atas tanah boleh di perolehi hanya daripada pemberian yang nyata oleh kerajaan atau berikutan daripada pendaftaran Kerajaan mengenai urusan-urusan statut yang kemudian. Sistem yang diamalkan di sembilan buah Negeri Melayu adalah dikenali umum sebagai sistem Torrens atau sistem pendaftaran hakmilik.

KTN telah digubal dengan berdasarkan kepada F.M.S Land Code 1926 (undang-undang yang terpakai kepada Negeri Sembilan, Pahang, Perak dan Selangor sebelum 1.1.1966). Untuk menghapuskan sistem di Pulau Pinang dan Melaka, Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka) telah diperbuat dalam tahun 1963 dan dikuatkuasakan pada 1.1.1996.

Oleh itu dengan adanya KTN dan Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka ), 1963, kesemua sebelas buah Negeri di Semenanjung mempunyai sistem tanah yang sama mulai dari 1.1.1996. Ini juga bererti bahawa mulai dari tarikh ini kesemua sebelas Negeri di Semenanjung memakai sistem Torrens. (Sabah dan Sarawak masing-masing menggunakan undang-undang tanahnya sendiri).

CIRI-CIRI SISTEM TANAH SEBAGAIMANA YANG DIAMALKAN.

Sistem Torrens menetapkan dan memperakui, di bawah kuasa Kerajaan, kepunyaan hakmilik tanah yang tidak boleh disangkal dan memudahkan, mempercepatkan dan merendahkan perbelanjaan segala urusan tanah. Tujuan-tujuan sistem Torrens ialah untuk memberi jaminan dan kesenangan kepada segala urusan tanah. Hakmilik adalah bukti muktamad bahawa orang yang disebutkan didalamnya adalah tuanpunya tanah yang dinyatakan didalamnya.

Hakmilik-hakmilik tanah yang sah memerlukan perihal sempadan-sempadan yang tepat. Ini bererti bahawa pengukuran tanah yang cekap mestilah dibuat. Suatu hakmilik boleh dikeluarkan bagi tanah dengan apa-apa perihal sempadan yang munasabah, tetapi jika sempadan-sempadan itu tidak tepat sedangkan hakmilik itu masih lagi tidak boleh disangkal, ia mungkin akan menjadi terdedah kepada pertikaian mengenai sempadan. Dengan pengukuran yang tepat kemungkinan berlakunya apa-apa pertikaian sempadan adalah dihapuskan dan dengan itu hakmilik itu sebenarnya menjadi tidak boleh disangkal dari segala segi.

Daripada apa yang disebutkan diatas maka bolehlah disimpulkan bahawa ciri-ciri utama sistem Torrens adalah seperti berikut:dokumen hakmilik yang dengan jelas menentukan tanah itu difailkan di Pejabat Pendaftaran.didalam hakmilik itu didaftarkan segala jualan dan urusan yang kemudian atas tanah itu.

Oleh itu pemeriksaan pada bila-bila masa di Pejabat Pendaftaran menunjukkan bukan sahaja tiap-tiap butir mengenai syarat-syarat hakmilik asal tetapi juga nama-nama tuanpunya pada masa ini dan semua orang lain yang ada kepentingan atas tanah seperti pajakan atau gadaian.

Diantara kebaikan-kebaikan Sistem Torrens adalah seperti berikut:-

Tiap-tiap orang yang memiliki tanah akan memegang suatu dokumen hakmilik yang jelas, di jamin oleh Kerajaan, membentangkan bukan sahaja untuk pengetahuannya tetapi juga pengetahuan semua orang berkenaan mengenai segala syarat-syarat dan kepentingan-kepentingan lain yang melibatkan tanah itu. tiap-tiap orang boleh memperniagakan tanah secara pendaftaran memorandum stereotaip dengan mudah tanpa memerlukan carian yang rumit dan mahal menerusi dokumen-dokumen yang dahulu. hakmilik bagi tanah itu dan hak-hak semua orang yang memegang pajakan atau gadaian akan tidak boleh disangkal.

Hendaklah diperhatikan bahawa Sistem Torrens berasal dari Australia Selatan. Sistem ini dinamakan dengan mengambil sempena Sir Robert Torrens yang memperkenalkannya di Australia Selatan dalam tahun1858. Kemudiannya ia berkembang ke seluruh Australia dan kepada banyak bahagian–bahagian lain dalam dunia.