KEBENARAN MERANCANG

1. Apakah Kebenaran Merancang?

• Merupakan kebenaran secara bertulis daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT).
  
• Kebenaran merancang adalah kelulusan yang diperlukan setelah kelulusan tukar syarat tanah diperolehi, yang mana ia adalah sebelum proses pelan bangunan diteruskan.
  
• Tiada had keluasan tanah yang dikecualikan daripada kebenaran merancang, walaupun tanah tersebut kurang daripada 1 ekar.
  

2. Maksud Kebenaran Merancang Mengikut Akta 172

• Subseksyen 2(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) Mentafsirkan kebenaran merancang sebagai kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat untuk menjalankan pemajuan.
  
• Subseksyen 19(1) memperuntukkan tiada seorang pun, selain pihak berkuasa tempatan (PBT), boleh memulakan, mengusahakan, atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan jika kebenaran merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah diberikan kepadanya di bawah seksyen 22 atau dilanjutkan di bawah subseksyen 24(3).
  
• Pada amnya " kebenaran merancang " adalah satu prosedur yang mana pemohon perlu mengemukakan permohonan kepada PBPT untuk mendapat kelulusan sebelum memulakan sebarang pemajuan di atas
  tanah atau bangunan sepertimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 21A [Laporan Cadangan Pemajuan ( LCP)] dan seksyen 21B [Pelan Susunatur]
  

3. Siapa Yang Memberikan Kebenaran Merancang?

• Sesuatu kebenaran merancang diberi oleh PBPT bagi kawasan berkenaan
  
• Bagi kawasan dalam sesuatu majlis Perbandaran / majlis daerah / majlis tempatan, kebenaran merancang dikeluarkan oleh PBT berkenaan yang merupakan PBPT kawasan berkenaan, di bawah subseksyen 5(1).
  
• Bagi kawasan di luar sesebuah PBT, kebenaran merancang dikendalikan olehJabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Negeri yang merupakan PBPT bagi kawasan di luar PBT, di bawah subseksyen 5(2).
  
• Keputusan oleh PBT lazimnya dibuat oleh mesyuarat penuh majlis perbandaran atau daerah berkenaan.
  

4. Definisi ' Pembangunan ' atau ' Pemajuan '

Subsyeksyen 2(1) Akta 172, mendefinisikan ' pembangunan ' atau ' pemajuan ' meliputi aktiviti-aktiviti berikut :

• Menjalankan kerja-kerja bangunan yang meliputi meruntuh, mendiri, mendirikan semula atau meluaskan sesuatu bangunan atau sebahagiannya.
  
• Menjalankan kerja-kerja kejuruteraan seperti membentuk dan meratakan tanah, penjajaran jalan keluar masuk, penjajaran kabel dan saluran bekalan air.
  
• Menjalankan kerja-kerja perlombongan dan perindustrian.
  
• Membuat sesuatu perubahan matan dalam penggunaan tanah atau bangunan atau mana-mana bahagian daripadanya.
  
• Memecah sempadan dan mencantum tanah.
  

5. Ulasan Dan Pandangan Sebelum Kebenaran Merancang

• Semua permohonan akan dirujuk kepada Jabatan Teknikal seperti :
  
  • Pejabat Tanah Daerah (PTD) / Pejabat Tanah
    
  • dan Galian Negeri
    
  • Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Negeri.
    
  • Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS)
    
  • Jabatan Kerja Raya (JKR)
    
  • Tenaga Nasional Berhad (TNB)
    
  • Jabatan Kesihatan (JK)
    
  • Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia (JBPM)
    
  • Telekom Malaysia Berhad (TM)
    
  • Jabatan Perkhidmatan Pembentungan (JPP)
    
  • Pihak Berkuasa Air Negeri (JBA)
    
  • Jabatan lain yang berkaitan.
    
• Segala ulasan dan pandangan daripada agensi teknikal akan diambilkira untuk memastikan cadangan pemajuan yang dibenarkan nanti adalah bersesuaian dengan alam sekeliling dari segi keselesaan, keselamatan dan pemeliharaan.
  
• Dalam kes-kes tertentu, pemohon dikehendaki menyediakan maklumat tambahan sebelum keputusan dikeluarkan dan kemungkinan pemohon dikehendaki membuat pengubahsuaian terhadap permohonan kebenaran merancang.
  

6. Perkara-perkara Penting Dalam Mempertimbangkan Permohonan Kebenaran Merancang


Subsyeksyen 22( 2 ) Akta 172 telah menjelaskan perkara-perkara yang perlu diberi perhatian oleh PBPT sebelum menimbang atau membuat keputusan ke atas sesuatu permohonan kebenaran merancang. Antaranya adalah termasuk :
a. Peruntukan-peruntukan rancangan pemajuan yang telah diwartakan atau dalam penyediaan.
b. Arahan-arahan yang diberikan oleh Jawatankuasa Perancang Negeri ( jika ada ).
c. Peruntukan-peruntukan Akta Perkhidmatan Pembentungan 1993.
d. Laporan Cadangan Pemajuan.
e. Bantahan-bantahan Pemilik Tanah Berjiran yang dibuat di bawah Seksyen 21.
f. Permohonan yang perlu mendapat nasihat Majlis Perancang Fizikal Negara ( MPFN )
g. Ulasan-ulasan daripada jabatan-jabatan teknikal yang berkaitan.

7. Khidmat Profesional Perancang Bandar

• Seseorang pemohon untuk kebenaran merancang boleh menggunakan perkhidmatan profesional perancang bandar dari sektor swasta.
  
• Perunding perancang bandar akan memberi nasihat profesional berhubung sesuatu proses dan seterusnya menyediakan dokumen yang diperlukan dalam permohonan sesuatu kebenaran merancang.
  
• Proses kelulusan kebenaran merancang ini memerlukan laporan, dokumen dan penyediaan pelan-pelan yang tertentu dan ini dapat diuruskan oleh pihak perunding perancang bandar.
  

9. Aktiviti Yang Tidak Perlu Kebenaran Merancang Di Bawah Subseksen 19( 2 )

• Menjalankan kerja menyelenggara, pembaikan atau perubahan lain hanya kepada bahagian dalaman sesebuah bangunan.
  
• Kerja-kerja memasang, memeriksa, memperbaiki atau memperbaharui mana-mana parit, pembentung, sesalur, paip, kabel atau lain-lain perkara yang sama maksudnya.
  
• Kerja-kerja memperbaiki jalan, termasuk memecah mana-mana jalan atau tanah bagi maksud yang sama.
  
• Kerja-kerja penggalian telaga atau perigi bagi tujuan kegunaan pertanian.
  
• Menggunakan tanah atau bangunan dalam tempoh yang kurang daripada sebulan bagi tujuan :
  
  • Panggung wayang, panggung atau pertunjukan sementara atau bergerak,
    
  • taman hiburan, pestaria atau pameran sementara,
    
  • istiadat atau kebesaran sementara yang bercorak agama, sosial atau lain dan
    
  • pembinaan atau mendirikan bangunan-bangunan sementara untuk menampung pekerja-pekerja yang terlibat dalam pembinaan.
    
• Menggunakan mana-mana tanah atau bangunan dalam perkarangan sesuatu kediaman bagi tujuan menikmati kediaman tersebut.
  
• Membuat apa-apa perubahan secara material kepada penggunaan tanah atau bangunan yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN) sebagai suatu perubahan matan yang tidak memerlukan kebenaran merancang.
  
• Perubahan material bagi gunatanah / bangunan itu juga tidak melibatkan perubahan dari segi ciri-ciri utama fizikal, ekonomi, persekitaran, sosial, bilangan rupa, taburan penduduk, perhubungan, sistem pengangkutan, lalulintas dan lain-lain seperti di perenggan 7(3)(a)-(f)
  
• Contoh perubahan material ke atas penggunaan tanah yang boleh dikecualikan daripada kebenaran merancang :
  
  • perubahan material ke atas penggunaan tanahyang tidak menjejaskan perkara-perkara yang dinyatakan bawah perenggan 7(3)(a)-(f),
    
  • penempatan penduduk secara sementara akibat daripada bencana alam,
    
  • penempatan / tapak transit setinggan yang didirikan secara sementara bagi penduduk yang terlibat dalam penempatan semula sementara menunggu penempatan baru,
    
  • tapak bagi mendirikan khemah untuk tujuan pesta atau keraian, pestaria, pemeran sementara, panggung wayang, panggung atau pertunjukan sementara / bergerak yang diadakan untuk tujuan sementara sahaja,
    
  • kediaman penempatan sementara yang didirikan untuk tujuan keselamatan oleh pihak Polis atau Tentera, dan
    
  • kediaman / penempatan yang didirikan untuk tujuan keselamatan dalam negeri seperti untuk penempatan bagi menghantar pulang pendatang asing tanpa izin.
    
• Contoh perubahan material ke atas penggunaan bangunan yang boleh dikecualikan daripada kebenaran merancang adalah :
  
  • bangunan kediaman yang dijadikam sebagai 'home office ' yang tidak melibatkan guna tenaga kerja, penyimpanan barang, pemunggahan dan pengangkutan barang, dan
    
  • bangunan kediaman yang digunakan untuk tujuan'cottage industry ' yang hanya melibatkan ahli keluarga dan tidak menjejaskan sistem pengangkutan dan lalulintas serta bunyi bising di kawasan kediaman berkenaan.
    

10. Tafsiran Kebenaran Merancang

Merujuk kepada subseksyen 2(1) Akta 172, kebenaran merancang ditakrifkan sebagai 'kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat, untuk menjalankan pemajuan'. "Menjalankan pemajuan" disini bermaksud, sebarang tindakan pembangunan termasuk kerja-kerja yang memerlukan kelulusan di bawah lain-lain Akta.

11. Larangan Mengenai Pemajuan Tanpa Kebenaran Merancang
Keperluan bagi mendapat Kebenaran Merancang adalah diperuntukkan di bawah Seksyen 19(1), Akta 172 iaitu:

"Tiada seorang pun, lain daripada pihak berkuasa tempatan, boleh memula, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan ebenaran merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah iberikan kepadanya di bawah Seksyen 22 atau dilanjutkan di bawah Seksyen 24(3)".

Semua pemajuan hendaklah memperolehi kelulusan kebenaran merancang daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan. ika pemajuan dijalankan tanpa kebenaran merancang atau pemajuan dijalankan berlawanan dengan kebenaran merancang, pemunya boleh disabitkan kesalahan di bawah Sekyen 27 dan Seksyen 28 Akta 172. Hukuman yang boleh dikenakan adalah mengikut Subseksyen 26(1), iaitu denda tidak melebihi lima ratus ribu ringgit atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi dua tahun atau kedua-duanya sekali.

12. Kebenaran Merancang Yang Perlu Dirujuk Kepada Jawatankuasa Perancang Negeri Seterusnya Kepada Majlis Perancang Fizikal Negara (MPFN) Untuk Mendapat Nasihat Mengikut Peruntukan Subseksyen 22(2A), Akta 172

1. Pembangunan perbandaran baru bagi penduduk yang melebihi sepuluh ribu (10,000 orang) atau meliputi suatu kawasan yang melebihi seratus (100 hektar) hektar atau kedua-duanya.
   
2. Sesuatu pemajuan bagi pembinaan apa-apa infrastuktur atau kemudahan utama , termasuk :
   a) Kerja-kerja infrastruktur negara seperti lapangan terbang, pelabuhan laut, landasan keretapi dan lebuhraya, dan
   b) Kerja-kerja kemudahan negara seperti pembinaan empangan, stesen janakuasa utama dan tapak pembuangan sisa toksid.
   
3. Sesuatu pemajuan yang melibatkan kawasan di puncak atau lereng bukit, dalam kawasan yang ditetapkan sebagai kawasan sensitif alam sekitar dalam sesuatu rancangan pemajuan.
   

Pihak Berkuasa Perancang Tempatan akan merujuk kepada Jawatankuasa Perancang Negeri dan seterusnya Jawatankuasa perlu merujuk kepada Majlis Perancang Fizikal Negara untuk mendapatkan nasihat dan pandangan sebelum membuat keputusan terhadap sesuatu permohonan yang dikemukakan.

13. Apakah Kebenaran Merancang?


Merupakan kebenaran secara bertulis daripada pihak berkuasa perancang tempatan (PBPT).

• Kebenaran merancang adalah kelulusan yang diperlukan setelah kelulusan tukar syarat tanah diperolehi, yang mana ia adalah sebelum proses pelan bangunan diteruskan.
  
• Tiada had keluasan tanah yang dikecualikan daripada kebenaran merancang, walaupun tanah tersebut kurang daripada 1 ekar.
  

14. Apa Kaitan Kebenaran Merancang Dengan Pembangunan?

Kebenaran merancang merupakan diantara proses yang perlu dilalui dalam mendapatkan kelulusan perancangan untuk sesuatu projek pembangunan.

Proses tersebut boleh dilihat seperti di bawah:

• Kelulusan tukar syarat tanah
  
• Kelulusan pelan susunatur (kebenaran merancang)
  
• Kelulusan pelan pinta ukur (pre-comp plan)
  
• Kelulusan pelan bangunan
  

15. Apa Yang Boleh Dilakukan Setelah Kebenaran Merancang Diperolehi?

• Secara amnya pembangunan boleh dimulakan setelah kebenaran merancang diperolehi.
  
• Kebenaran merancang yang telah diluluskan dalam konteks pelan susun atur ialah pelan yang telah diluluskan oleh pihak berkuasa perancang tempatan.
  
• Pelan susun atur ini boleh digunakan secara rasmi pihak seterusnya iaitu Jurukur dan Jurubina (Arkitek).
  
• Pelan tapak ini diukur dengan memasukkan jarak yang tepat serta bearing oleh jurukur bagi memastikan ianya bertepatan dengan apa yang terdapat pada pelan dan tapak sebenar (pelan pinta ukur).
  
• Pelan pinta ukur atau pelan 'pre-comp' akan digunakan oleh arkitek untuk kerja-kerja mereka bentuk bangunan didalam pelan susunatur tersebut (pelan bangunan).
  
• Pelan bangunan diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan beserta dengan pelan-pelan lain (contoh: pelan-pelan kejuruteraan) yang diperlukan oleh pihak berkuasa tempatan.
  
• Kerja-kerja tanah boleh dimulakan dengan memperolehi kelulusan proses-proses tersebut.
  

16. Apa Yang Boleh Dilakukan Oleh Pemohon Jika Ia Tidak Puas Hati Dengan Keputusan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan?

• Pemohon yang tidak puas hati dengan keputusan pihak berkuasa perancang tempatan yang enggan beri kebenaran merancang atau kepada syarat-syarat dalam kebenaran merancang itu boleh mengemukakan rayuan kepada Lembaga Rayuan.
  
• Lembaga rayuan akan menyemak keputusan yang dibuat oleh pihak berkuasa perancang tempatan itu dengan mendengar dari kedua-dua pihak perayu dan pihak berkuasa perancang tempatan.
  
• Lembaga Rayuan seterusnya akan memutuskan samada mengekal, membatal atau mengubahsuai kebenaran merancang itu.
  

17. Tahukah Anda Kebenaran Merancang Yang Diluluskan, Boleh Ditarik Balik Oleh Pihak Bekuasa Perancang Tempatan?

• Sesuatu kebenaran merancang yang diluluskan oleh pihak berkuasa perancang tempatan boleh ditarik balik sekiranya terdapat kepentingan awam yang dibenarkan mengatasinya.
  
• Perintah menarik semula kebenaran merancang perlu mendapat persetujuan dan disahkan oleh Jawatankuasa Kerajaan Negeri.
  
• Pihak berkuasa perancang tempatan juga berhak untuk merobohkan apa-apa jua bentuk bangunan yang didirikan bagi maksud menarik balik kebenaran merancang [seksyen 25 (4) Akta 172].
  

18. Adakah Pemohon Boleh Memohon Kos Pampasan Sekiranya Terdapat Kes Penarik Balikan Kebenaran Merancang?

• Seksyen 25 (3) (5) (6) Akta 172 memperuntukkan kos pampasan balik terhadap bangunan yang telah memperolehi kebenaran merancang.
  
• Sekiranya langkah membatalkan kebenaran merancang telah menyebabkan kerugian pada ianya boleh dituntut semula oleh pemohon dengan kos yang memadai.
  

19. TAHUKAH ANDA? Anda Boleh Didakwa Sekiranya Melanggar Kebenaran Merancang?

• Seseorang yang telah mendapat kebenaran merancang hendaklah sentiasa mempastikan aktiviti pemajuan yang dijalankan adalah mematuhi syarat-syarat yang dikenakan oleh kebenaran merancang itu. Sebarang pelanggaran terhadap syarat itu adalah merupakan suatu kesalahan di bawah Akta 172.
  
• Penyataan mengenai kesalahan-kesalahan ada dinyatakan dibawah Seksyen 26 (1) Akta 172.
  
• Seseorang didapati bersalah jika :
  
  • Memajukan atau membangunkan tanah yang berlainan dengan jenis kegunaan zon tanah yang diwartakan oleh Rancangan Tempatan atau mengubahsuai kelulusan kebanaran merancang.
    
  • Pemilik tanah yang didapati bersalahan di bawah Seksyen 26 (1) Akta 172, dan jika sabit kesalahan boleh dihukum denda sehingga RM 500,000.00 dan tambahan RM 5,000.00 bagi setiap hari kesalahan yang dilakukan atau penjara tidak lebih 2 tahun atau keduanya