Honan Plantations Sdn Bhd- vs -Johore

Judgment

Gopal Sri Ram JCA

(delivered an oral judgment of the court)

1. The appellant before us (plaintiff in the court below) was the registered proprietor of approximately 996 hectares of land situated in the State of Johor. It filed proceedings in the High Court of Johor challenging the decision by the first defendant (the State Government of Johor) to acquire the land, which I will, for convenience, refer to as 'the subject property'. This forms the subject matter of Civil Appeal No J–01–30–96 ('the first appeal'). There is another appeal before us arising out of the same subject matter. It is Civil Appeal No J–02–68–96 ('the second appeal'). I will say something more of the second appeal in a moment.
   
2. Returning to the facts of the case, the plaintiff in its statement of claim, apart from joining the Government of Johor and the Land Administrator, cited Prolink Sdn Bhd as the third defendant. The gist of the appellant's complaint is that the subject property was acquired contrary to law in the sense that the acquisition was ultra vires or vitiated on 'Anisminic' grounds (the reference here being to the decision of the House of Lords in Anisminic Ltd v Foreign Compensation Commission [1969] 2 AC 147) or for 'Wednesbury unreasonableness' (see Associated Provincial Picture Houses Ltd v Wednesbury Corp [1948] 1 KB 223). After service of the writ and statement of claim on all defendants, applications were taken out by the first and second respondents in the first appeal as well as Prolink (respondent in the second appeal) to strike out the action on the ground that it disclosed no reasonable cause of action.
   
3. The learned judge who heard both sets of applications granted them and struck out the plaintiff's statement of claim (see [1998] 5 MLJ 129). The appellant has now filed two appeals and as I have said, in the first appeal, it is the Johor Government and Land Administrator who are the respondents.
   
4. I now turn to the second appeal merely to state that the respondent is Prolink and that the challenge by the appellant is limited to the order made in the separate summons in that case.
   
5. For convenience, we heard both the appeals together and I propose to give reasons for my decision in both appeals at the same time.
   
6. The application to strike out in the first appeal was based on O 18 r 19(1)(a) of the Rules of the High Court 1980. In the second appeal, affidavits were also filed but as events transpired they were not used. Counsel before us have therefore proceeded on the ground that both appeals are grounded and are to be treated as having been made under O 18 r 19(1)(a).
   
7. The principles governing an application made under O 18 r 19(1)(a) are well settled and have been stated by our courts on many occasions. For my part I can do no better than to quote from the judgment of Raja Azlan Shah J (as he then was) in Mooney v Peat Marwick Mitchell & Co [1967] 1 MLJ 87 at p 88:
   

It is firmly established that the power exercised under r 4 [the precursor to O 18 r 19] 'is only appropriate in cases which are plain and obvious so that a judge can say at once that a statement of claim as it stands is insufficient, even if proved, to entitle the plaintiff to the relief of which he asks for': see the judgment of Lindley MR in Hubbuck & Sons v Wilkinsons Heywood & Clark Ltd [1899] 1 QB 86 at p 91. Where the situation arises, the pleadings and particulars alone shall be considered and all the allegations in it shall be presumed to be true, and it is only on that assumption that any suitable case can be made for this application: see Peck v Russell (1923) 4 FMSLR 32 at p 34. The court cannot and indeed is not empowered to look behind the pleadings and particulars if it discloses a reasonable cause of action. So long as the statement of claim discloses some ground of action, the mere fact that the plaintiff is not likely to succeed on it at the trial is no ground for it to be struck out: see Boaler v Holder (1886) 54 LT 298. A recent exposition of the law is afforded by the judgment of Danckwerts LJ in Wenlock v Moloney [1965] 1 WLR 1238 at p 1243: Under the rule (i.e. 25 r 4) it had to appear on the facts of the plaintiff's pleadings that the action could not succeed or was objectionable for some other reason. No evidence could be filed .... But, as the procedure was of a summary nature the party was not to be deprived of his rights to have his case tried by a proper trial unless the matter was clear. After stating that the former rules are now incorporated in the revised Rules of the Supreme Court, O 18 r 19, he continues: But this summary jurisdiction of the court was never intended to be exercised by a minute and protracted examination of the documents and facts of the case in order to see whether the plaintiff really has a cause of action. To do that is to usurp the position of the trial judge.

1. In essence, therefore, the principle is that pleadings ought not to be struck out save in plain and obvious cases.
   
2. The learned judge in the present case stated the principles applicable to an O 18 r 19 application with accuracy. The only complaint before us by the appellant is that he misapplied those principles to the facts of the instant appeal.
   
3. At the heart of the matter lies the question whether an acquisition under the Land Acquisition Act 1960 ('the Act') is capable of challenge and if so, on what grounds. That question has already received judicial treatment in cases decided by the highest courts of this country. Before discussing the line of authority cited to us by Mr. Tommy Thomas of counsel for the appellant, I think I should sum up the effect of those cases. It is this. An acquisition made under the provision of the Act cannot be challenged unless a plaintiff establishes that the acquiring authority had misconstrued its powers or had acted in bad faith or with gross unreasonableness. The limit of the challenge is occasioned by the wording of s 8(3) of the Act, which reads:
   

A declaration in Form D shall be conclusive evidence that all scheduled land referred to therein is needed for the purpose specified therein.

1. In Syed Omar Abdul Rahman Taha Alsagoff v The Government of the State of Johor [1979] 1 MLJ 49 (PC), the Privy Council, whose advice on that occasion was delivered by Viscount Dilhorne, put the matter in this way (at p 50):
   

Section 8(3), as has been said, provides that the declaration shall be conclusive evidence that all scheduled land is needed for the purpose specified therein. While it may be possible to treat a declaration made pursuant to this subsection as a nullity if it be shown that the acquiring authority has misconstrued its statutory powers (see Anisminic v Foreign Compensation Commission [1969] 2 AC 147) or that the purpose stated in the declaration does not come within s 3, in the absence of bad faith, which in the instant case is negatived by concurrent findings of facts in the court below, this subsection renders it not possible to challenge its validity by asserting that some of the land to which it relates is not needed for the purposes stated or that the land is in fact wanted for purposes other than those specified. Consequently the fact that the lands listed in the Schedule amounted to some 5,700 acres when the total area of the State Development Officer's original requirements was 2,000 acres does not help the appellants, nor can it really be contended that the purposes stated in the declaration do not come within s 3.

1. The next authority is S Kulasingam v Commissioner of Lands, Federal Territory [1982] 1 MLJ 204. There, Hashim Yeop A Sani J (as he then was) when dismissing the challenge to acquisition, explained the effect of the Alsagoff case as follows (at p 208):
   

The challenge of the plaintiff on this point, however, can be fully answered by the judgment of the Privy Council in Syed Omar Abdul Rahman Taha Alsagoff v The Government of the State of Johor [1979] 1 MLJ 49 where the Privy Council in dismissing the appeal held that s 8(3) of the Land Acquisition Act 1960 provides that the declaration issued under the section shall be conclusive evidence that all the scheduled land is needed for the purpose specified therein. The judgment of Viscount Dilhorne would seem to reaffirm Wijeyesekera v Festing AIR 1919 PC 155 and SMT Somavanti v State of Punjab [1963] 2 SCR 774, on the matter of the government declaration of public purpose but the judgment also goes one step further in providing for the circumstances when the courts can treat such declaration as a nullity.

1. Abdoolcader J (as he then was) in delivering the judgment of the Federal Court in the same case said of the effect of s 8(3) (at p 211):
   

The conclusive evidence clause in s 8(3) which we have mentioned in effect provides that the decision of the state authority that the land is needed for the purpose specified under s 8(1) is final and conclusive and cannot be questioned (Wijeyesekera v Festing AIR 1919 PC 155). The Privy Council however held in Syed Omar Abdul Rahman Taha Alsagoff v The Government of the State of Johor [1979] 1 MLJ 49 (at p 50) that it may be possible to treat a declaration under s 8 as a nullity if it be shown that the acquiring authority has misconstrued its statutory powers or that that purpose stated therein does not come within s 3 or if bad faith can be established. The purpose of the acquisition can therefore be questioned but only to this extent.

1. In Pemungut Hasil Tanah, Daerah Barat Daya, Pulau Pinang v Ong Gaik Kee [1983] 2 MLJ 35, Salleh Abas CJ (Malaya) (as he then was) said in the context of land acquisition cases (at p 37):
   

Every exercise of statutory power must not only be in conformity with the express words of the statute but above all must also comply with certain implied legal requirements. The court has always viewed its exercise as an abuse and therefore treats it as illegal where the exercise is done for an inadmissible purpose or on irrelevant grounds or without regard to relevant considerations or with gross unreasonableness (de Smith's (4th Ed) at p 323; and Associated Provincial Picture Houses Ltd v Wednesbury Corp [1948] 1 KB 223).

1. Finally in Yeap Seok Pen v Government of the State of Kelantan [1986] 1 MLJ 449, Lord Griffith in two passages, in the advice of the Privy Council, set out the principles applicable to a challenge of land acquisition in the face of s 8(3) of the Act. This is how he put it at p 451:
   

In presenting her appeal to this Board, the appellant has confined herself to the second of her original grounds, namely, that the compulsory acquisition of her land was made in bad faith in that her land was selected for compulsory acquisition because she is not of Malay origin, and that the government used their compulsory purchase powers as a device to prevent her, as a Chinese Malaysian, from becoming the owner of land. If the appellant could prove that this was the disgraceful purpose for which the compulsory purchase power was used, it would be a clear case of abuse of power entitling her to have the compulsory purchase order quashed. There is no dispute about this principle of law and it was recognized by both the judge and the Federal Court. But as the trial judge rightly observed, bad faith of this order is an exceedingly serious allegation to make and she, who makes it, has a heavy burden to discharge the onus of proving it.

1. And at p 453 he said:
   

.... He who asserts bad faith has the burden of proving it, mere suspicion is not enough. In deciding whether the burden is discharged, the court will consider all the evidence before it, including any explanation given by the Minister and any inference to be drawn from the failure to give an explanation. Their Lordships can see no reason to suppose that this was not the approach adopted in the Federal Court. Secondly, there is no reason to suppose that the courts below did consider that the material placed before them by the appellant raised the suspicion of bad faith. They rehearsed the appellant's argument in the judgments but did not say that they were suspicious of the respondent's motives. Thirdly, unlike the case of R v Governor of Brixton Prison, ex p Soblen [1963] 2 QB 243 in which discovery had been refused, no attempt was made by the appellant, either through a request for discovery or to cross-examine upon the respondent's affidavits, to probe into the Foundation's reasons for requesting the compulsory acquisition of her property. This was an allegation of bad faith founded on scanty evidence. Their Lordships are not surprised that that evidence was held to be insufficient to discharge the burden of proof upon the appellant and can find no fault in the judgment of the Federal Court.

1. As I have already said, the statement of claim in the present case includes a challenge which falls plumb within the grounds of challenge formulated in the cases I have discussed a moment ago. Can it be then said that the statement of claim in the instant case discloses no reasonable cause of action whatsoever? After anxious consideration I am inclined to answer in the negative. In my judgment, the facts pleaded in the statement of claim abundantly disclose a reasonable cause of action. In coming to this conclusion I have not overlooked the powerful submissions of Mr. Zainal, State Legal Adviser and Nr. Zaki of counsel for Prolink, that the Privy Council had in the Alsagoff case treated as entirely proper the action of the state government in that case as reflected in the following passage in the judgment of Viscount Dilhorne at p 50 of the report:
   

Paragraph 1 of that declaration is, as Syed Othman J held, 'the material or substantive part of the declaration', a conclusion with which the Federal Court agreed and with which their Lordship agree. The schedule attached to the declaration lists the lands to be acquired and the paragraph states the purposes of the acquisition. The plan referred to in para 2 has to be a plan of the lands and areas so specified. The Act imposes no obligation on the acquiring authority to produce a plan for inspection which shows how the land to be acquired is to be zoned. Such evidence as there was to the effect that zoning of the area which effected the appellants' lands for special purposes in this draft lay-out plan prepared by the Planning Officer was never accepted and approved by the state authority; but even if it had been, that would not, in their Lordships' view, fell outside s 3 of para 1 of the declaration for where, as in the instant case, a new town is to be created, the provision of space for creation may be regarded as an incidental to zoning for residential use. The Interpretation and General Clauses Ordinance 1948, s 30, provides that: Where a written law confers on any person to do .... any act or thing, all such powers shall be understood to be also conferred as are reasonably necessary to enable the person to do .... the act or thing. In the event, however, the appellants' lands have actually been used as part of a shipyard. [emphasis added]

1. With respect, I am unable to agree with the arguments of the learned State Legal Adviser and Mr. Zaki that the above passages establish any principle of general application. In my judgment, the answer to the submissions made by counsel for both the respondents was provided during argument this morning by my learned brother Denis JF Ong JCA who described the passage relied upon as merely a holding on the facts of that case and not a principle of law. I am of like mind.
   
2. Having considered the matter carefully, I am compelled to arrive at the conclusion that the learned judge had misdirected himself in holding that the statement of claim was demurrable and ought to be struck out. It would appear from his judgment that his view is that land once acquired can never be recovered from the acquiring authority and that the act of acquiring can never be challenged. This comes across in the following passage in his judgment ([1998] 5 MLJ 129 at p 154):
   

But in the face of statutory prohibitions expressly or necessarily implied in the Act as discussed above, and after having cautioned myself, I am of the view that the plaintiff's action against the first and second defendant is 'obviously unsustainable'. The pleading do not at all disclose some cause of action or even raise any question fit to be decided. Furthermore, s 8(1) of the Specific Relief Act 1950 provides that if any person is dispossessed without his consent of immovable property otherwise that in due course of law he may, by suit, recover possession thereof and s 8(3) provides that no suit under this section shall be brought against any government in Malaysia. The plaintiff has, by virtue of the acquisition by the state authority, been dispossessed of its land in due course of law and even if assuming that he proves that there was malice, I cannot see how he can bring a suit against the State Government of Johor in the face of such a provision. [emphasis added]

1. I have consciously refrained from regurgitating the statement of claim and the particulars pleaded under its several paragraphs. I have not undertaken that task because the learned judge in his judgment has sufficiently set out the allegations in the statement of claim and admirably summarized them.
   
2. For the reasons I have given, I am of the view that this appeal should be allowed. The orders I propose to make are as follows:
   
   1. Civil Appeals Nos J–01–30–96 and J–02–6 –96 are hereby allowed;
      
   2. The order of the judge dated 19 January 1996 is set aside;
      
   3. The writ and statement of claim shall be restored to file;
      
   4. The defendants in this appeal are to file their defences within six weeks from the date of this order; and
      
   5. There shall be no order as to costs against the respondents in the first appeal, both here and in the court below. The respondent in the second appeal shall pay all the costs of the appeal and in the court below. These costs shall be taxed but there shall be a stay upon the allocatur until further order.
      

   Siti Norma Yaakob JCA
   

3. I concur.
   

   Denis JF Ong JCA
   

4. I concur.
   

Cases

Anisminic Ltd v Foreign Compensation Commission [1969] 2 AC 147

Associated Provincial Picture Houses Ltd v Wednesbury Corp [1948] 1 KB 223

Mooney v Peat Marwick Mitchell & Co [1967] 1 MLJ 87

Pemungut Hasil Tanah, Daerah Barat Daya, Pulau Pinang v Ong Gaik Kee [1983] 2 MLJ 35

S Kulasingam v Commissioner of Lands, Federal Territory [1982] 1 MLJ 204

Syed Omar Abdul Rahman Taha Alsagoff v The Government of the State of Johor [1979] 1 MLJ 49

Yeap Seok Pen v Government of the State of Kelantan [1986] 1 MLJ 449

Legislations

Land Acquisition Act 1960: s.8(3)

Rules of the High Court 1980: Ord.18 r 19(1)(a)

Representations

Tommy Thomas (CW Lim with him) (Skrine & Co) for the appellant in both appeals.

Zainal Adzam Abd Ghani (Johor State Legal Adviser) (SE Teo, Senior Federal Counsel with him) for the respondents in the first appeal.

Zaki Tun Azmi (Rashid & Lee) for the respondent in the second appeal.

Notes:-

This decision is also being reported at [1998] 2 MLJ 498.

Syed Omar vs Government of Johor (1979, 1 MLJ 49)

The Federal Constitution guarantees citizens right to ownership of property. Private property, states Article 13, cannot be "compulsorily acquired or used", unless it is done in accordance with the law and the deprived owner is paid "adequate compensation".

That "law" is the Land Acquisition Act, in force since Oct 13, 1960. It sets out in detail the meaning of "market value" - which represents the "adequate compensation" payable to the dispossessed owner.

A dispossessed owner can challenge the acquisition if the State, as the acquiring authority, fails to pay adequate compensation. Likewise, the landowner can also challenge a State authority's failure to comply with the procedures for acquisition as laid down under the Act.

It should be noted that the Act only makes provision for compulsory acquisition. As far as I am aware, there is no equivalent legislation for compulsory "use" of private property.

Purpose of acquisition

Section 3(1) of the Act states that private property can be compulsorily acquired by a State authority if it is needed

• For any public purpose;

• By any person or corporation for a purpose which, in the opinion of the State authority, is beneficial to the economic development of Malaysia or any part thereof; or

• For mining/ residential/ agricultural/ commercial/ industrial/ recreational purposes or any combination of such purposes.

The term "public purpose" has not been expressly defined. Parliamentary reluctance has meant the matter is left to the courts to interpret. Unfortunately, the courts have consistently declined to do so.

In S. Kulasingam & Anor vs Commissioner of Lands, Federal Territory & Ors (1982, 1 MLJ 204), the court said, "The expression 'public purpose' is incapable of a precise definition". In this, the Malaysian courts were following the practice adopted in India.

It is indeed a pity that when the relevant law in India was revamped, with the term "public purpose" extensively defined, Malaysia failed to follow suit. Thus, the term was left adrift in a sea of uncertainty, tossed between waves of conjecture and speculation.

As for the acquisition of private property for "economic development", this provision has in the past led to abuse. There had been cases of alienated land being acquired from "X" only to be given to "Y" later, via privatisation.

In one northern State, there was a plan to acquire padi land and turn it into a golf course. There were strong objections from members of the public and mercifully, the plan was shelved.

In Syed Omar vs Government of Johor (1979, 1 MLJ 49), private property belonging to the plaintiff, measuring some 5,700 acres, was compulsorily acquired even though only 2,000 acres were actually needed for the construction of the Johor Port. The remaining portion of the land was marked for "future development".

The aggrieved owner challenged the acquisition on various grounds, including mala fide (done in bad faith). His attempts failed.

It is rather unfortunate that counsel for the plaintiff (and the courts hearing the case at the trial as well as the appeal stages) did not refer to an earlier decision of the Privy Council in the Sydney Municipal Council vs Campbell (1925, AC 338). The decision could well have been be different, had they done so.

Detailed procedures

The Act sets out in detail the procedures a State authority will have to comply with if it wants to acquire land. There, many sections outlining the process, from the time the preliminary notice is given of the intention to acquire specific parcels of land (see related story).

The Act saw some dramatic amendments in 1997, when Parliament stepped in to check instances of past abuses. They now appear as Sections 3A to 3F (new procedures when land is acquired for development).

Another new section is 9A, with which the Land Administrator is empowered to obtain information on the current use of the land to be acquired, in order to work out compensation. Sections 40B to 40D specify the role of assessors in "assisting" a judge to decide the amount of compensation. This decision is "final" and not subject to appeal before a superior court.

Though welcomed, these amendments still fail to match the expectations of the people.

In 1998, the minister responsible for land matters brought in the Land Acquisition Rules with the approval of the National Land Council. These rules govern the procedures for the acquisition of land for economic development or for any other specific purpose.

Market value

To ensure that the dispossessed owner is adequately compensated, the term "market value" has also been extensively defined in the First Schedule of the Act.

Market value now means the value of the land as at the date the notice to acquire it is published in the Gazette, provided the notification is followed by a declaration to acquire, which must be made within 12 months. If the declaration is done later than 12 months, then the market value has to be the value on the date the declaration is published in the Gazette.

The First Schedule also outlines "matters to be considered in determining compensation" as well as "matters to be neglected" (or not to be considered) in determining the quantum of compensation.

In Ng Tiou Hong vs Collector of Land Revenue Gombak (1984, 2 MLJ 35), Federal Court's Syed Agil Barakbah (J) explained that market value means the sum of money that a willing vendor might reasonably expect from a willing purchaser. The elements of unwillingness, sentimental value and urgency of the acquisition must be disregarded.

In Bukit Rajah Rubber Co. Ltd vs Collector of Land Revenue Klang (1968, 1 MLJ 176), Raja Azlan Shah (J) said that no hard and fast rule can be laid down for assessing the market value of the land acquired.

Evidence of (a previous) sale of the land is the safest guide. In the absence of such evidence, then evidence from the sale of similar land in the neighbourhood can be considered. The property must be valued not only with reference to its condition at the time of acquisition but also its potential development value.

Challenging the acquisition

Apart from accepting the award under protest and then referring it to the High Court (on the expectation that the court will enhance the amount of compensation), the dispossessed owner can also challenge the validity of the acquisition itself.

Various grounds have been raised by the dispossessed challenging the validity of land acquisition. Among them: That the move to acquire is ultra vires the Federal Constitution; that it is a breach of natural justice; that it doesn't comply with certain provisions of the Act; that it is mala fide and delays processes.

Only a handful of these succeeded, with the majority of the challenges being rejected by the courts.

In Stamford Holdings Sdn Bhd vs Kerajaan Negeri Johor & 4 Ors (1998, 2 AMR 997), a compulsory acquisition case filled with high drama and political overtones, the Court of Appeal held in April 1995 that there was evidence of "unconscionable and unmeritorious conduct" on the part of the respondents and ordered a full trial of the case.

However, on Oct 6, 1999 the High Court in Johor Baru ordered the respondents - the Johor State Government, the then Menteri Besar, corporate figure Tan Sri Syed Mukhtar Albukhary, businessman Datuk Yahya Talib and the Johor State Islamic Economic Development Corporation - to pay Stamford, a plantation company, RM405 million as compensation. Zainun Ali (J) made the order in chambers after the respondents had agreed to a settlement.

KEBENARAN MERANCANG

1. Apakah Kebenaran Merancang?

• Merupakan kebenaran secara bertulis daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT).
  
• Kebenaran merancang adalah kelulusan yang diperlukan setelah kelulusan tukar syarat tanah diperolehi, yang mana ia adalah sebelum proses pelan bangunan diteruskan.
  
• Tiada had keluasan tanah yang dikecualikan daripada kebenaran merancang, walaupun tanah tersebut kurang daripada 1 ekar.
  

2. Maksud Kebenaran Merancang Mengikut Akta 172

• Subseksyen 2(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) Mentafsirkan kebenaran merancang sebagai kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat untuk menjalankan pemajuan.
  
• Subseksyen 19(1) memperuntukkan tiada seorang pun, selain pihak berkuasa tempatan (PBT), boleh memulakan, mengusahakan, atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan jika kebenaran merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah diberikan kepadanya di bawah seksyen 22 atau dilanjutkan di bawah subseksyen 24(3).
  
• Pada amnya " kebenaran merancang " adalah satu prosedur yang mana pemohon perlu mengemukakan permohonan kepada PBPT untuk mendapat kelulusan sebelum memulakan sebarang pemajuan di atas
  tanah atau bangunan sepertimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 21A [Laporan Cadangan Pemajuan ( LCP)] dan seksyen 21B [Pelan Susunatur]
  

3. Siapa Yang Memberikan Kebenaran Merancang?

• Sesuatu kebenaran merancang diberi oleh PBPT bagi kawasan berkenaan
  
• Bagi kawasan dalam sesuatu majlis Perbandaran / majlis daerah / majlis tempatan, kebenaran merancang dikeluarkan oleh PBT berkenaan yang merupakan PBPT kawasan berkenaan, di bawah subseksyen 5(1).
  
• Bagi kawasan di luar sesebuah PBT, kebenaran merancang dikendalikan olehJabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Negeri yang merupakan PBPT bagi kawasan di luar PBT, di bawah subseksyen 5(2).
  
• Keputusan oleh PBT lazimnya dibuat oleh mesyuarat penuh majlis perbandaran atau daerah berkenaan.
  

4. Definisi ' Pembangunan ' atau ' Pemajuan '

Subsyeksyen 2(1) Akta 172, mendefinisikan ' pembangunan ' atau ' pemajuan ' meliputi aktiviti-aktiviti berikut :

• Menjalankan kerja-kerja bangunan yang meliputi meruntuh, mendiri, mendirikan semula atau meluaskan sesuatu bangunan atau sebahagiannya.
  
• Menjalankan kerja-kerja kejuruteraan seperti membentuk dan meratakan tanah, penjajaran jalan keluar masuk, penjajaran kabel dan saluran bekalan air.
  
• Menjalankan kerja-kerja perlombongan dan perindustrian.
  
• Membuat sesuatu perubahan matan dalam penggunaan tanah atau bangunan atau mana-mana bahagian daripadanya.
  
• Memecah sempadan dan mencantum tanah.
  

5. Ulasan Dan Pandangan Sebelum Kebenaran Merancang

• Semua permohonan akan dirujuk kepada Jabatan Teknikal seperti :
  
  • Pejabat Tanah Daerah (PTD) / Pejabat Tanah
    
  • dan Galian Negeri
    
  • Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Negeri.
    
  • Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS)
    
  • Jabatan Kerja Raya (JKR)
    
  • Tenaga Nasional Berhad (TNB)
    
  • Jabatan Kesihatan (JK)
    
  • Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia (JBPM)
    
  • Telekom Malaysia Berhad (TM)
    
  • Jabatan Perkhidmatan Pembentungan (JPP)
    
  • Pihak Berkuasa Air Negeri (JBA)
    
  • Jabatan lain yang berkaitan.
    
• Segala ulasan dan pandangan daripada agensi teknikal akan diambilkira untuk memastikan cadangan pemajuan yang dibenarkan nanti adalah bersesuaian dengan alam sekeliling dari segi keselesaan, keselamatan dan pemeliharaan.
  
• Dalam kes-kes tertentu, pemohon dikehendaki menyediakan maklumat tambahan sebelum keputusan dikeluarkan dan kemungkinan pemohon dikehendaki membuat pengubahsuaian terhadap permohonan kebenaran merancang.
  

6. Perkara-perkara Penting Dalam Mempertimbangkan Permohonan Kebenaran Merancang


Subsyeksyen 22( 2 ) Akta 172 telah menjelaskan perkara-perkara yang perlu diberi perhatian oleh PBPT sebelum menimbang atau membuat keputusan ke atas sesuatu permohonan kebenaran merancang. Antaranya adalah termasuk :
a. Peruntukan-peruntukan rancangan pemajuan yang telah diwartakan atau dalam penyediaan.
b. Arahan-arahan yang diberikan oleh Jawatankuasa Perancang Negeri ( jika ada ).
c. Peruntukan-peruntukan Akta Perkhidmatan Pembentungan 1993.
d. Laporan Cadangan Pemajuan.
e. Bantahan-bantahan Pemilik Tanah Berjiran yang dibuat di bawah Seksyen 21.
f. Permohonan yang perlu mendapat nasihat Majlis Perancang Fizikal Negara ( MPFN )
g. Ulasan-ulasan daripada jabatan-jabatan teknikal yang berkaitan.

7. Khidmat Profesional Perancang Bandar

• Seseorang pemohon untuk kebenaran merancang boleh menggunakan perkhidmatan profesional perancang bandar dari sektor swasta.
  
• Perunding perancang bandar akan memberi nasihat profesional berhubung sesuatu proses dan seterusnya menyediakan dokumen yang diperlukan dalam permohonan sesuatu kebenaran merancang.
  
• Proses kelulusan kebenaran merancang ini memerlukan laporan, dokumen dan penyediaan pelan-pelan yang tertentu dan ini dapat diuruskan oleh pihak perunding perancang bandar.
  

9. Aktiviti Yang Tidak Perlu Kebenaran Merancang Di Bawah Subseksen 19( 2 )

• Menjalankan kerja menyelenggara, pembaikan atau perubahan lain hanya kepada bahagian dalaman sesebuah bangunan.
  
• Kerja-kerja memasang, memeriksa, memperbaiki atau memperbaharui mana-mana parit, pembentung, sesalur, paip, kabel atau lain-lain perkara yang sama maksudnya.
  
• Kerja-kerja memperbaiki jalan, termasuk memecah mana-mana jalan atau tanah bagi maksud yang sama.
  
• Kerja-kerja penggalian telaga atau perigi bagi tujuan kegunaan pertanian.
  
• Menggunakan tanah atau bangunan dalam tempoh yang kurang daripada sebulan bagi tujuan :
  
  • Panggung wayang, panggung atau pertunjukan sementara atau bergerak,
    
  • taman hiburan, pestaria atau pameran sementara,
    
  • istiadat atau kebesaran sementara yang bercorak agama, sosial atau lain dan
    
  • pembinaan atau mendirikan bangunan-bangunan sementara untuk menampung pekerja-pekerja yang terlibat dalam pembinaan.
    
• Menggunakan mana-mana tanah atau bangunan dalam perkarangan sesuatu kediaman bagi tujuan menikmati kediaman tersebut.
  
• Membuat apa-apa perubahan secara material kepada penggunaan tanah atau bangunan yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN) sebagai suatu perubahan matan yang tidak memerlukan kebenaran merancang.
  
• Perubahan material bagi gunatanah / bangunan itu juga tidak melibatkan perubahan dari segi ciri-ciri utama fizikal, ekonomi, persekitaran, sosial, bilangan rupa, taburan penduduk, perhubungan, sistem pengangkutan, lalulintas dan lain-lain seperti di perenggan 7(3)(a)-(f)
  
• Contoh perubahan material ke atas penggunaan tanah yang boleh dikecualikan daripada kebenaran merancang :
  
  • perubahan material ke atas penggunaan tanahyang tidak menjejaskan perkara-perkara yang dinyatakan bawah perenggan 7(3)(a)-(f),
    
  • penempatan penduduk secara sementara akibat daripada bencana alam,
    
  • penempatan / tapak transit setinggan yang didirikan secara sementara bagi penduduk yang terlibat dalam penempatan semula sementara menunggu penempatan baru,
    
  • tapak bagi mendirikan khemah untuk tujuan pesta atau keraian, pestaria, pemeran sementara, panggung wayang, panggung atau pertunjukan sementara / bergerak yang diadakan untuk tujuan sementara sahaja,
    
  • kediaman penempatan sementara yang didirikan untuk tujuan keselamatan oleh pihak Polis atau Tentera, dan
    
  • kediaman / penempatan yang didirikan untuk tujuan keselamatan dalam negeri seperti untuk penempatan bagi menghantar pulang pendatang asing tanpa izin.
    
• Contoh perubahan material ke atas penggunaan bangunan yang boleh dikecualikan daripada kebenaran merancang adalah :
  
  • bangunan kediaman yang dijadikam sebagai 'home office ' yang tidak melibatkan guna tenaga kerja, penyimpanan barang, pemunggahan dan pengangkutan barang, dan
    
  • bangunan kediaman yang digunakan untuk tujuan'cottage industry ' yang hanya melibatkan ahli keluarga dan tidak menjejaskan sistem pengangkutan dan lalulintas serta bunyi bising di kawasan kediaman berkenaan.
    

10. Tafsiran Kebenaran Merancang

Merujuk kepada subseksyen 2(1) Akta 172, kebenaran merancang ditakrifkan sebagai 'kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat, untuk menjalankan pemajuan'. "Menjalankan pemajuan" disini bermaksud, sebarang tindakan pembangunan termasuk kerja-kerja yang memerlukan kelulusan di bawah lain-lain Akta.

11. Larangan Mengenai Pemajuan Tanpa Kebenaran Merancang
Keperluan bagi mendapat Kebenaran Merancang adalah diperuntukkan di bawah Seksyen 19(1), Akta 172 iaitu:

"Tiada seorang pun, lain daripada pihak berkuasa tempatan, boleh memula, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan ebenaran merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah iberikan kepadanya di bawah Seksyen 22 atau dilanjutkan di bawah Seksyen 24(3)".

Semua pemajuan hendaklah memperolehi kelulusan kebenaran merancang daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan. ika pemajuan dijalankan tanpa kebenaran merancang atau pemajuan dijalankan berlawanan dengan kebenaran merancang, pemunya boleh disabitkan kesalahan di bawah Sekyen 27 dan Seksyen 28 Akta 172. Hukuman yang boleh dikenakan adalah mengikut Subseksyen 26(1), iaitu denda tidak melebihi lima ratus ribu ringgit atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi dua tahun atau kedua-duanya sekali.

12. Kebenaran Merancang Yang Perlu Dirujuk Kepada Jawatankuasa Perancang Negeri Seterusnya Kepada Majlis Perancang Fizikal Negara (MPFN) Untuk Mendapat Nasihat Mengikut Peruntukan Subseksyen 22(2A), Akta 172

1. Pembangunan perbandaran baru bagi penduduk yang melebihi sepuluh ribu (10,000 orang) atau meliputi suatu kawasan yang melebihi seratus (100 hektar) hektar atau kedua-duanya.
   
2. Sesuatu pemajuan bagi pembinaan apa-apa infrastuktur atau kemudahan utama , termasuk :
   a) Kerja-kerja infrastruktur negara seperti lapangan terbang, pelabuhan laut, landasan keretapi dan lebuhraya, dan
   b) Kerja-kerja kemudahan negara seperti pembinaan empangan, stesen janakuasa utama dan tapak pembuangan sisa toksid.
   
3. Sesuatu pemajuan yang melibatkan kawasan di puncak atau lereng bukit, dalam kawasan yang ditetapkan sebagai kawasan sensitif alam sekitar dalam sesuatu rancangan pemajuan.
   

Pihak Berkuasa Perancang Tempatan akan merujuk kepada Jawatankuasa Perancang Negeri dan seterusnya Jawatankuasa perlu merujuk kepada Majlis Perancang Fizikal Negara untuk mendapatkan nasihat dan pandangan sebelum membuat keputusan terhadap sesuatu permohonan yang dikemukakan.

13. Apakah Kebenaran Merancang?


Merupakan kebenaran secara bertulis daripada pihak berkuasa perancang tempatan (PBPT).

• Kebenaran merancang adalah kelulusan yang diperlukan setelah kelulusan tukar syarat tanah diperolehi, yang mana ia adalah sebelum proses pelan bangunan diteruskan.
  
• Tiada had keluasan tanah yang dikecualikan daripada kebenaran merancang, walaupun tanah tersebut kurang daripada 1 ekar.
  

14. Apa Kaitan Kebenaran Merancang Dengan Pembangunan?

Kebenaran merancang merupakan diantara proses yang perlu dilalui dalam mendapatkan kelulusan perancangan untuk sesuatu projek pembangunan.

Proses tersebut boleh dilihat seperti di bawah:

• Kelulusan tukar syarat tanah
  
• Kelulusan pelan susunatur (kebenaran merancang)
  
• Kelulusan pelan pinta ukur (pre-comp plan)
  
• Kelulusan pelan bangunan
  

15. Apa Yang Boleh Dilakukan Setelah Kebenaran Merancang Diperolehi?

• Secara amnya pembangunan boleh dimulakan setelah kebenaran merancang diperolehi.
  
• Kebenaran merancang yang telah diluluskan dalam konteks pelan susun atur ialah pelan yang telah diluluskan oleh pihak berkuasa perancang tempatan.
  
• Pelan susun atur ini boleh digunakan secara rasmi pihak seterusnya iaitu Jurukur dan Jurubina (Arkitek).
  
• Pelan tapak ini diukur dengan memasukkan jarak yang tepat serta bearing oleh jurukur bagi memastikan ianya bertepatan dengan apa yang terdapat pada pelan dan tapak sebenar (pelan pinta ukur).
  
• Pelan pinta ukur atau pelan 'pre-comp' akan digunakan oleh arkitek untuk kerja-kerja mereka bentuk bangunan didalam pelan susunatur tersebut (pelan bangunan).
  
• Pelan bangunan diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan beserta dengan pelan-pelan lain (contoh: pelan-pelan kejuruteraan) yang diperlukan oleh pihak berkuasa tempatan.
  
• Kerja-kerja tanah boleh dimulakan dengan memperolehi kelulusan proses-proses tersebut.
  

16. Apa Yang Boleh Dilakukan Oleh Pemohon Jika Ia Tidak Puas Hati Dengan Keputusan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan?

• Pemohon yang tidak puas hati dengan keputusan pihak berkuasa perancang tempatan yang enggan beri kebenaran merancang atau kepada syarat-syarat dalam kebenaran merancang itu boleh mengemukakan rayuan kepada Lembaga Rayuan.
  
• Lembaga rayuan akan menyemak keputusan yang dibuat oleh pihak berkuasa perancang tempatan itu dengan mendengar dari kedua-dua pihak perayu dan pihak berkuasa perancang tempatan.
  
• Lembaga Rayuan seterusnya akan memutuskan samada mengekal, membatal atau mengubahsuai kebenaran merancang itu.
  

17. Tahukah Anda Kebenaran Merancang Yang Diluluskan, Boleh Ditarik Balik Oleh Pihak Bekuasa Perancang Tempatan?

• Sesuatu kebenaran merancang yang diluluskan oleh pihak berkuasa perancang tempatan boleh ditarik balik sekiranya terdapat kepentingan awam yang dibenarkan mengatasinya.
  
• Perintah menarik semula kebenaran merancang perlu mendapat persetujuan dan disahkan oleh Jawatankuasa Kerajaan Negeri.
  
• Pihak berkuasa perancang tempatan juga berhak untuk merobohkan apa-apa jua bentuk bangunan yang didirikan bagi maksud menarik balik kebenaran merancang [seksyen 25 (4) Akta 172].
  

18. Adakah Pemohon Boleh Memohon Kos Pampasan Sekiranya Terdapat Kes Penarik Balikan Kebenaran Merancang?

• Seksyen 25 (3) (5) (6) Akta 172 memperuntukkan kos pampasan balik terhadap bangunan yang telah memperolehi kebenaran merancang.
  
• Sekiranya langkah membatalkan kebenaran merancang telah menyebabkan kerugian pada ianya boleh dituntut semula oleh pemohon dengan kos yang memadai.
  

19. TAHUKAH ANDA? Anda Boleh Didakwa Sekiranya Melanggar Kebenaran Merancang?

• Seseorang yang telah mendapat kebenaran merancang hendaklah sentiasa mempastikan aktiviti pemajuan yang dijalankan adalah mematuhi syarat-syarat yang dikenakan oleh kebenaran merancang itu. Sebarang pelanggaran terhadap syarat itu adalah merupakan suatu kesalahan di bawah Akta 172.
  
• Penyataan mengenai kesalahan-kesalahan ada dinyatakan dibawah Seksyen 26 (1) Akta 172.
  
• Seseorang didapati bersalah jika :
  
  • Memajukan atau membangunkan tanah yang berlainan dengan jenis kegunaan zon tanah yang diwartakan oleh Rancangan Tempatan atau mengubahsuai kelulusan kebanaran merancang.
    
  • Pemilik tanah yang didapati bersalahan di bawah Seksyen 26 (1) Akta 172, dan jika sabit kesalahan boleh dihukum denda sehingga RM 500,000.00 dan tambahan RM 5,000.00 bagi setiap hari kesalahan yang dilakukan atau penjara tidak lebih 2 tahun atau keduanya
    

Struktur Perancangan Bandar Di Malaysia

PENGENALAN

Sebelum Akta Perancang Bandar dan Desa (PBD) 1976, kuasa dan perhubungan antara pihak berkuasa-pihak berkuasa berkenaan dengan pemajuan dan penggunaan tanah tidak dinyatakan dengan jelas dalam undang-undang semasa. Khususnya perhubungan di antara kerajaan-kerajaan negeri dengan pihak berkuasa-pihak berkuasa tempatan begitu rumit sekali pada awal tahun 1960an terutamanya di kawasan-kawasan pihak berkuasa tempatan yang diperintah oleh parti politik yang berlainan daripada parti politik yang menubuhkan kerajaan negeri. Undang-undang kerajaan tempatan pada masa itu, iaitu Enakmen Lembaga Bandaran BAB 137 memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan untuk menyediakan Pelan Bandar Am. Pelan ini dikehendaki mendapat kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) tetapi undang-undang tersebut tidak memaksa pihak berkuasa tempatan untuk menyediakan atau memohon kelulusan PBN kerana perancang bandar di bawah BAB 137 ialah suatu aktiviti opsyenal. Maka walaupun Perlembagaan menetapkan bahawa perkara-perkara berkenaan tanah adalah dalam bidangkuasa Kerajaan Negeri (iaitu PBN) tetapi tiada peruntukan dalam BAB 137 untuk PBN mengarahkan pihak berkuasa tempatan mematuhi dasar negeri.

Bahagian II (Dasar dan Pentadbiran) Akta PBD 1976 membetulkan kekurangan ini dengan menetapkan tugas dan kuasa setiap pihak berkuasa yang ada urusan terhadap hal ehwal tanah.

SISTEM KERAJAAN 3-PERINGKAT

Sistem Kerajaan di Malaysia merupakan sistem federalisme mengandungi 3 peringkat, iaitu Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan. Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri ditubuhkan melalui proses pilihanraya umum. Kerajaan Tempatan selepas Perang Dunia Kedua juga ditubuhkan secara demokratik tetapi oleh kerana kekecohan yang berlaku pada tahun 1960an, Kerajaan Persekutuan telah mansuhkan sistem pilihanraya untuk Kerajaan Tempatan. Kini Kerajaan Tempatan ditubuhkan melalui perlantikan Yang DiPertua dan Ahli-Ahli Majlis oleh Kerajaan Negeri mengikut peruntukan Akta Kerajaan Tempatan 1976.

Setiap peringkat kerajaan mempunyai tanggungjawab dan bidangkuasa masing-masing. Kerajaan Persekutuan misalnya bertanggungjawab ke atas perkara-perkara berkenaan dengan keselamatan negara, dasar luar negeri, cukai pendapatan, pendidikan dan lain-lain lagi. Tiga tanggungjawab utama Kerajaan Negeri pula ialah perkara-perkara berkenaan dengan tanah, ugama dan kerajaan tempatan. Kesemua tanggungjawab ini adalah ditetapkan dalam Perlembagaan Persekutuan Malaysia di bawah Senarai Persekutuan, Senarai Negeri dan Senarai Bersama.

Top

PIHAK BERKUASA NEGERI

Di bawah Perlembagaan Persekutuan Malaysia, perkara-perkara berkenaan dengan tanah disenaraikan dalam Senarai Negeri. Ini bermakna kerajaan negeri atau lebih tetap lagi, Pihak Berkuasa Negeri (PBN) mempunyai kuasa terhadap segala urusan berkenaan dengan tanah di negeri masing-masing termasuk pemilikan semua tanah yang belum diberi hakmilik, pemberian hakmilik, urusan jual-beli, pengambilan tanah untuk kegunaan awam dan sumber-sumber tanah. Kerajaan atau jabatan persekutuan yang ingin melaksanakan sebarang kawalan terhadap kegunaan tanah perlu mendapat persetujuan kerajaan negeri terlebih dahulu. Misalnya, Peguam Negara telah menasihati Jabatan Alam Sekitar bahawa ia tidak boleh laksanakan kehendak untuk diadakan kajian impak alam sekitar (EIA) terhadap pembangunan di tanah bukit kerana perkara ini menyentuh bidangkuasa kerajaan negeri.

Perkara berkenaan dengan perancangan bandar pula adalah dalam Senarai Bersama, Perlembagaan Persekutuan. Ini bermakna kedua-dua kerajaan persekutuan dan kerajaan negeri berhak menjalankan aktiviti perancangan bandar. Walau bagaimanapun, oleh kerana perancangan bandar semestinya dijalankan di atas tanah, maka segala usaha kerajaan persekutuan untuk merancang hendaklah mendapat restu kerajaan negeri. Misalnya, perancangan dan pembangunan Putrajaya sebagai Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan telah disahkan dengan suatu perjanjian yang ditandatangani oleh Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Selangor [http://www.jaring.my/.../putra/].

Di bawah Akta PBD 1976, PBN merupakan pihak berkuasa yang tertinggi sekali dalam hal ehwal perancangan bandar di setiap kawasan pihak berkuasa tempatan (PBT) dalam negeri masing-masing. S. 3 Akta ini memperuntukkan bahawa:

• PBN bertanggungjawab bagi dasar am berkenaan dengan perancangan pemajuan dan penggunaan semua tanah dan bangunan;
  
• PBN boleh memberi arahan kepada Jawatankuasa Perancang Negeri (JPN) dan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT); dan
  
• JPN dan PBPT hendaklah menguatkuasakan arahan PBN.
  

Kelulusan sesuatu draf rancangan struktur oleh JPN juga perlu mendapat persetujuan PBN (s. 10(6)). Jika JPN tidak membuat sebarang keputusan enam bulan selepas sesuatu draf rancangan struktur dikemukakan kepadanya, PBPT boleh rujuk draf rancangan struktur terus kepada PBN untuk pertimbangan (s. 10(5) selepas Pindaan 1995).

PBN juga memegang kuasa untuk menentukan bila, bahagian apa dan kawasan mana yang akan menerimapakai Akta PBD 1976 (lihat perbincangan lanjut berkenaan dengan PBPT di bawah).

Mengikut perundangan Malaysia, PBN ialah "ruler-in-council". Maksudnya ialah kuasa diletak di tangan Yang DiPertua atau Sultan atau Raja Negeri tetapi kuasa ini hanya diguna dengan perakuan Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN). MMKN pula dipengerusikan oleh Ketua Menteri atau Menteri Besar yang juga pengerusi JPN.

Top

JAWATANKUASA PERANCANG NEGERI

Apabila Akta PBD 1976 diterimapakai di sesebuah negeri, suatu Jawatankuasa Perancang Negeri (JPN) hendaklah ditubuhkan (s. 4(1)). JPN mengandungi anggota-anggota berikut:

1. Pengerusi (Mentri Besar atau Ketua Menteri negeri tertentu);
   
2. Timbalan Pengerusi (seorang Ahli Majlis Mesyuarat Negeri, EXCO yang dilantik oleh PBN);
   
3. Setiausaha Kerajaan Negeri;
   
4. Pengarah Perancang Bandar dan Desa Negeri (yang menjadi Setiausaha JPN);
   
5. Pengarah Tanah dan Galian Negeri;
   
6. Pengarah Unit Perancang Ekonomi Negeri atau pegawai yang bertanggungjawab jika tiada jawatan pengarah negeri;
   
7. Pengarah Kerja Raya Negeri;
   
8. Penasihat Undang-Undang Negeri;
   
9. Pegawai Kewangan Negeri;
   
10. Pegawai Kemajuan Negeri;
    
11. Pengarah Jabatan Alam Sekitar Negeri;
    
12. tidak lebih dari 4 ahli lain yang dilantik oleh PBN.
    

Ahli-ahli (ix) hingga (xi) telah ditambahkan melalui Akta Perancang Bandar dan Desa (Pindaan) 1995. Sekurang-kurangnya 2 Ahli JPN adalah Ahli EXCO, iaitu ahli politik yang telah bertanding dan menang dalam pilihanraya umum. Sembilan Ahli JPN adalah pegawai kerajaan. Empat ahli lain boleh dilantik atas budibicara PBN. Jelaslah bahawa keanggotaan JPN beratsebelah kepada pegawai-pegawai perkhidmatan awam peringkat negeri. Akta PBD 1976 tidak menyatakan bagaimana JPN patut bertindak atau membuat keputusan. Andaiannya ialah setiap ahli mempunyai kuasa yang sama dan mengikut amalan biasa JPN akan membuat keputusan melalui konsensus atau secara mengundi. Sebagai perbandingan, Pengerusi Lembaga Rayuan yang ditubuhkan di bawah Akta PBD 1976 mempunyai kuasa luarbiasa dan boleh membuat keputusan yang bertentangan dengan pendapat ahli-ahli lain.

Bidang kuasa setiap JPN terhad kepada kawasan negeri masing-masing. Jelaslah wujudnya suatu kuasa berasingan untuk perancangan diperingkat negeri. Perhatikan bahawa cadangan asal dalam draf Akta Perancangan Bandar dan Desa 1972 ialah penubuhan suatu Pihak Berkuasa Perancangan Negeri dengan Pengerusi yang tidak semestinya Menteri Besar atau Ketua Menteri.. Secara bandingan, kuasa perancangan di peringkat tempatan telah dikekalkan dengan pihak berkuasa tempatan (lihat perbincangan di bawah).

Tugas dan Kuasa JPN

Tugas-tugas JPN juga disenaraikan dalan Akta PBD 1976 (s. 4(3)), iaitu:

• menggalakkan pemeliharaan, penggunaan dan pemajuan tanah;
  
• menasihatkan Kerajaan Negeri mengenai perkara dalam (i) di atas; dan
  
• mengusaha, membantu dan menggalakkan maklumat dan metodologi berhubung dengan perancangan bandar.
  

Selain daripada tugas-tugas di atas JPN juga mempunyai kuasa untuk:

• memberi arahan kepada pihak berkuasa perancang tempatan (PBPT) dan arahan itu mesti dipatuhi (s. 4(5));
  
• mengarahkan supaya diadakan suatu penyiasatan atau pendengaran tempatan (s. 4(7));
  
• tugas-tugas lain untuk melaksanakan Akta PBD 1976 (s. 4(6)). Peruntukan ini amat luas. Misalnya, JPN nampaknya boleh peruntukan ini untuk menjalankan suatu kajian dan seterusnya sediakan sesuatu Rancangan Pembangunan untuk peringkat Negeri dan rancangan ini dijadikan dokumen yang mengandungi dasar negeri untuk pemajuan tanah. Kekurangannya ialah proses "perancangan" itu mungkin tertutup dan tidak terbuka untuk menelitian dan penyertaan awam. Rancangan Pembangunan Negeri ini juga mungkin diklasifikasikan sebagai SULIT ataupun tidak dibuka untuk pemeriksaan orang ramai.
  

Rancangan Pemajuan

Untuk memastikan bahawa PBPT mematuhi dasar kerajaan negeri bagi penggunaan tanah, JPN boleh :

• menetapkan tempoh masa untuk PBPT menyediakan draf rancangan struktur (s. 8(1));
  
• mengarahkan pemeriksaan baru dijalankan (s. 7(2)), iaitu sebagai asas untuk mengkaji semula rancangan struktur yang telah diluluskan;
  
• meluluskan, menolak, atau mengubahsuaikan draf rancangan struktur (s. 10(1)) yang dikemukakan kepada JPN untuk kelulusan;
  
• mengarahkan perubahan kepada rancangan struktur yang telah diluluskan dan berkuatkuasa (s. 11(1)).
  
• mengarahkan PBPT menyediakan rancangan tempatan (s. 12(6) & (8)) walaupun penyediaan rancangan tempatan tidak diwajibkan dan boleh disediakan atas budibicara PBPT. Dalam hal ini, JPN perlu bincang arahan ini dengan PBPT berkenaan terlebih dahulu.
  
• mengarahkan PBPT mengubah, memansuh, menggantikan rancangan tempatan (s. 16(2)).
  

Beberapa isu berkenaan dengan pentadbiran perancangan di peringkat negeri, khususnya pentadbiran JPN, perlu diberi perhatian:

• JPN tidak mempunyai kuasa untuk menyediakan rancangan struktur atau tempatan yang kemudiannya dihantar untuk perlaksanaan oleh PBPT;
  
• JPN tidak perlu jalankan pemeriksaan atau kajian sebagai asas untuk merumuskan dasar penggunaan tanah negeri;
  
• JPN juga tidak perlu dapat pandangan orang ramai semasa merumuskan dasar negeri. Namun demikian, ia perlu menimbangkan bantahan-bantahan semasa menimbangkan draf rancangan struktur.
  
• mesyuarat dan pentadbiran JPN adalah tertutup. Pendengaran bantahan berkenaan dengan draf rancangan struktur dijalankan oleh jawatankuasa kecil yang dilantik oleh JPN.
  
• JPN tidak perlu memberitahu asas, alasan atau rationale untuk keputusan-keputusan yang diambil olehnya termasuk keputusan melulusk, menolak atau mengubahsuai draf rancangan struktur.
  
• walaupun JPN diberi kuasa untuk meluluskan draf rancangan struktur keputusan itu perlu mendapat persetujuan PBN.
  

Tugas Setiausaha JPN (Pengarah JPBD)

Pengarah Perancang Bandar dan Desa Negeri diberi dua tugas utama dalam s. 4(8) Akta PBD 1976. Sebagai Pengarah Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD) Negeri beliau menjadi penasihat utama kepada JPN berkenaan dengan perkara-perkara berhubung dengan perancangan bandar dan desa. Sebagai Setiausaha JPN pula, beliau diberi tanggungjawab untuk menjalankan keputusan-keputusan dan melaksanakan dasar-dasar JPN.

Kedua-dua tugas itu adalah tambahan kepada tanggungjawab beliau sebagai Ahli JPN dengan kuasa untuk mengambil bahagian dalam perbincangan dan membuat keputusan.

Dalam menjalankan tugas-tugas itu Pengarah JPBD boleh menggunakan tenaga kewangan, manusia dan lain-lain tenaga jabatannya.

Selain daripada tugas-tugas yang dipertanggungjawabkan melalui undang-undang Pengarah JPBD juga memberi khidmat nasihat perancangan kepada Kerajaan Negeri seperti menyediakan susunatur atau rekabentuk projek-projek khas. JPBD juga memberi khidmat nasihat kepada pihak berkuasa perancangan tempatan yang tidak mempunyai tenaga teknikal untuk meneliti permohonan untuk kelulusan perancangan seperti kelulusan pelan susunatur.

Top

PIHAK BERKUASA PERANCANG TEMPATAN

Akta PBD 1976 memperuntukkan bahawa taip-taip pihak berkuasa tempatan (kerajaan tempatan) hendaklah menjadi pihak berkuasa perancang tempatan (PBPT) bagi kawasan pihak berkuasa tempatan itu (s. 5(1)). Walaupun ini bermakna pihak berkuasa tempatan secara automatik menjadi PBPT, ada dua tindakan yang perlu diambil sebelum peruntukan ini berkuatkuasa. Pertama, Yang Di Pertua dan Ahli-Ahli Majlis pihak berkuasa tempatan hendaklah dilantik terlebih dahulu oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN) mengikut s. 10(1) Akta Kerajaan Tempatan 1976. Kedua, PBN hendaklah menetapkan kawasan-kawasan PBPT yang akan menerima-pakai Akta PBD 1976. Dengan tindakan-tindakan ini, Yang Di Pertua (atau Datuk Bandar) bersama Ahli-Ahli Majlis pihak berkuasa tempatan juga akan menjadi anggota pihak berkuasa perancang tempatan.

PBN boleh mengistiharkan mana-mana kawasan yang tidak menjadi sebahagian daripada kawasan mana-mana PBPT sebagai suatu kawasan pihak berkuasa perancang tempatan (s. 5(2)). Di kawasan-kawasan ini, PBN boleh melantik seorang atau beberapa orang sebagai PBPT (s. 5(3)). Kuasa ini telah digunakan di Johor Barat dengan perlantikan Pegawai-Pegawai Daerah berkenaan sebagai PBPT untuk kawasan di luar kawasan Majlis-Majlis Bandaran. Kuasa ini juga telah digunakan untuk melantik Datuk Zainuddin Mohamed merangkap Ketua Pengarah Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia sebagai PBPT untuk Putrajaya (1995/96) yang masih belum dibangunkan (pada masa itu) dan belum mempunyai pihak berkuasa tempatan.

Dari segi undang-undang pihak berkuasa tempatan dan PBPT adalah dua badan atau pertubuhan yang berasingan walaupun ia biasa berfungsi dalam suatu jentera pentadbiran yang sama. Misalnya, pihak berkuasa tempatan apabila mengambil tindakan perancangan (seperti mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang) ia bertindak sebagai suatu PBPT bukan sebagai pihak berkuasa tempatan. Di sebaliknya PBPT tidak boleh bertindak sebagai pihak berkuasa tempatan (seperti mengutip cukai, memungut sampah, mengawal kesihatan bandar, dll). Biasanya, PBPT tidak mengambil gelaran yang berasingan tetapi mengguna nama pihak berkuasa tempatan. Contohnya, apabila seseorang memohon kebenaran merancang daripada PBPT Pulau Pinang ia sebenarnya berurus dengan Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP), iaitu nama pihak berkuasa tempatan untuk Pulau Pinang. Surat kelulusan kebenaran merancang juga disediakan di atas surat resmi MPPP (MPPP letterhead).

Tugas dan Kuasa PBPT

Akta PBD 1976 menetapkan dua tugas utama PBPT iaitu, perancangan dan penyebaran maklumat berkenaan dengan perancangan. Disamping itu, PBPT juga wajib menjalankan sebarang tugas yang diarahkan oleh PBN atau JPN. Secara terperinci s. 6(1) Akta PBD 1976 menyatakan bahawa PBPT hendaklah :

• mengatur, mengawal, dan merancang pemajuan dan penggunaan semua tanah dan bangunan dalam kawasannya;
  
• mengusaha, membantu dan menggalakkan pemungutan, penyenggaraan, dan penyiaran perangkaan, buletin, dan monograf, dan lain-lain siaran yang berhubung dengan perancangan bandar dan desa dan metodologinya; dan
  
• melaksanakan apa-apa tugas lain yang ditanggungkan ke atasnya dari masa kesemasa oleh Pihak Berkuasa Negeri atau oleh Jawatankuasa Perancang Negeri.
  

Kuasa perancangan dan penetapan penggunaan tanah oleh PBPT bukan kuasa yang muklak. Seperti dibincang dalam seksyen dahulu, Pihak Berkuasa Negeri adalah pihak berkuasa tertinggi mengenai hal tanah. Dalam menjalankan tugas mereka PBPT perlu memberi perhatian kepada dasar negeri dan negara dan perlu mendapat kelulusan JPN bagi rancangan struktur yang disediakan olehnya. Walaupun PBPT tidak perlu mendapat kelulusan JPN bagi rancangan-rancangan tempatan, JPN boleh mengarah PBPT mengubah, memansuh atau menggantikan rancangan-rancangan tempatan.

PBPT juga perlu sentiasa memberi perhatian kepada syarat-syarat yang dinyatakan dalam surat hakmilik tanah terutamanya apabila mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang. Contohnya, jika kategori hakmilik tanah ialah pertanian, PBPT tidak akan membenarkan pembangunan walaupun rancangan struktur menetapkan bahawa tanah berkenaan boleh dibangunan untuk perumahan atau kegunaan lain yang bertentangan dengan kategori tanah. Pemaju atau pemohon perlu melalui proses tukar syarat (ia itu, ubah kategori kegunaan tanah) dahulu sebelum kebenaran merancang boleh diberi. Di sebaliknya pula, jika PBN telah tukar syarat sesuatu tanah dari pertanian kepada bangunan, PBPT terpaksa anggap ini sebagai penukaran dasar kerajaan negeri yang perlu dipatuhi walaupun tanah tersebut ditunjukkan sebagai kawasan pertanian dalam rancangan struktur yang telah diluluskan oleh JPN.

Isu utama bagi PBPT ialah sejauhmanakah pertimbangan perancangan boleh mengatasi kuasa dan keputusan yang dibuat oleh PBN dibawah undang-undang tanah atau lain. Keadaan ini telah dihadapi oleh kedua-dua pihak berkuasa perancangan tempatan di negeri Pulau Pinang. Dalam kes pertama di Simpang Ampat, Seberang Perai Selatan, tanah yang berkenaan ditunjukkan sebagai pertanian dalam Rancangan Struktur Majlis Perbandaran Seberang Perai (MPSP). Permohonan kebenaran merancang untuk membangunkan tanah tersebut telah ditolak oleh MPSP kerana cadangan bertentangan dengan perancangan untuk kawasan ity. Tetapi pemilik tanah/pemaju kemudiannya telah mendapat kelulusan tukar syarat daripada PBN dari pertanian kepada bangunan. MPSP dalam mempertimbangkan permohonan semula kes ini telah menerima keputusan PBN sebagai dasar yang perlu dipatuhi dan seterusnya telah mengambil keputusan untuk membenarkan pembangunan yang dicadangkan tanpa mengubah atau meminda Rancangan Struktur.

Dua kes yang berlaku di kawasan Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP) serupa dengan kes MPSP tetapi tindakan yang diambil oleh MPPP berlainan. Kes-kes ini melibatkan tanah di Paya Terubong yang dahulu digazetkan sebagai tanah bukit di bawah Akta Pemeliharaan 1960. Dalam Rancangan Struktur MPPP tanah yang terlibat juga ditunjukkan sebagai tanah bukit dengan ketetapan bawah pembangunan tidak dibenarkan. Walau bagaimanapun, pemaju berkenaan telah mendapat kelulusan PBN untuk mengeluarkan tanah berkenaan daripada kawasan tanah bukit. Namun begitu, MPPP telah menolak permohonan kebenaran merancang untuk lot-lot tanah tersebut kerana bertentangan dengan Rancangan Struktur MPPP. Lembaga Rayuan dalam kedua-dua kes ini telah berpendapat bahawa tindakan PBN untuk mengeluarkan tanah-tanah tersebut daripada kawasan tanah bermakna PBN telah memberi "arahan" supaya tanah itu tidak lagi terkecuali daripada pembangunan. Lembaga Rayuan seterusnya telah rujukbalik kes-kes tersebut untuk pertimbangan semula oleh MPPP dengan arahan bahawa MPPP tidak boleh lagi mengguna alasan tanah bukit (kerana telah dikeluarkan) untuk menolak pembangunan tetapi MPPP boleh mengenakan syarat-syarat yang munasabah untuk menghapuskan kesan buruk yang mungkin berlaku akibat daripada topografi tanah curam.

Jelas bahawa kuasa PBPT tertakluk kepada kuasa PBN dan JPN. Tindakan PBPT tidak boleh bertindih atau bercanggah dengan keputusan kuasa atasan. Kuasa perancangan di peringkat kerajaan tempatan bagaimanapun boleh mengawal penggunaan tanah untuk mencapai perancangan yang baik. Apakah yang sebenarnya pertimbangan perancangan dibincang dalam bab 4 (kawalan perancangan).

Bagi pemilik tanah dan pemaju, keadaan dualisme pihak berkuasa terhadap penggunaan tanah mungkin mewujudkan keliruan atau ketidakpastian. Misalnya, sejauhmanakah PBN diikat dengan penetapan kegunaan tanah dalam rancangan struktur yang juga dipersetujui olehnya? Isu yang berkaitan ialah sejauhmanakah keputusan yang dibuat dibawah Kanun Tanah Negara 1965 adalah berasaskan suatu kajian perancangan? Perkara-perkara ini juga akan dibincang dengan lebih mendalam dalam bab 4.

Rancangan Pemajuan

Akta PBD 1976 juga menyatakan beberapa tindakan yang perlu diambil oleh PBPT berkenaan dengan rancangan pemajuan, khususnya :

• memulakan pemeriksaan terhadap perkara-perkara yang mungkin menyentuh pemajuan atau perancangan pemajuan (s. 7(1)). Walaupun PBPT hanya dikehendaki menjalankan pemeriksaan di kawasannya ia juga dibenarkan memeriksa kawasan yang berhampiran jika perlu. Pemeriksaan ini menjadi asas untuk perancangan kawasan PBPT.
  
• menyampaikan Laporan Pemeriksaan dan draf rancangan struktur untuk kelulusan JPN (s. 8(1)). Ini bermakna penyediaan rancangan struktur adalah wajib atau obligatori (iaitu, bukan opsyenal).
  
• memberi perhatian kepada dasar sosial dan ekonomi negara dan negeri semasa membentukkan dasar penggunaan tanah dalam rancangan struktur (s. 8(4)).
  
• mewartakan penerimaan draf rancangan tempatan dalam WARTA Negeri dan 2 akhbar (s. 15(4)). Walaupun PBPT tidak perlu mendapat kelulusan JPN bagi rancangan tempatan tetapi ia mesti gazetkan penerimaan sesuatu rancangan tempatan.
  

Kawalan Perancangan

Kuasa PBPT berkenaan dengan kawalan perancangan diberi melalui s. 19(1) Akta PBD 1976 yang menyatakan bahawa semua orang kecuali PBPT mesti mendapat kebenaran merancang. Permohonan untuk kebenaran merancang hendaklah dibuat kepada PBPT (s. 21(1)).

Top

JENTERA PENTADBIRAN PERANCANGAN

Perlu dibezakan di antara Pihak Berkuasa dengan jentera pentadbiran. Selalu diragu-ragukan oleh orang ramai (termasuk pelajar) bahawa misalnya, Pengarah Jabatan Perancangan Bandar di suatu Kerajaan Tempatan ialah Pihak Berkuasa Perancang Tempatan. Ini tidak benar. Pengarah Perancangan serta kakitangan-kakitangan lain di sesuatu badan kerajaan hanya pegawai-pegawai yang menjalankan tugas untuk menglaksanakan dasar dan arahan oleh Pihak Berkuasa masing-masing. Namun, pegawai-pegawai kanan mungkin boleh diberi kuasa terhad (delegation of powers) supaya jentera pentadbiran boleh jalan dengan lancar tanpa merujuk segala urusan untuk pertimbangan dan keputusan Pihak Berkuasa. Biasanya, Pihak Berkuasa Tempatan (Yang DiPertua dengan Ahli-Ahli Majlis) akan bermesyuarat hanya sekali dalam masa 2 minggu. Kadangkala, Yang DiPertua bersama beberapa Ahli Majlis juga boleh diberi kuasa untuk mempertimbangkan dan membuat keputusan hal-hal tertentu seperti permohonan kebenaran merancang atau pelan bangunan. Walaubagaimana pun, keputusan-keputusan yang dibuat di luar perhimpunan Pihak Berkuasa perlu dikemukakan kepada Pihak Berkuasa untuk makluman atau pengesahan.

Perancangan Bandar

Permulaan Perancangan Bandar

	1786 - Kapten Francis Light sebaik sahaja mendarat di Penaga (kini George Town) Pulau Pinang telah mengarahkan supaya susunatur jalan disediakan. Penyusunan jalan adalah asas perancangan bandar pada masa itu.
	1801 - Jawatankuasa Penilai (Committee of Assessors) telah dilantik untuk George Town. Mereka mempunyai kuasa untuk : susunatur jalan membina jalan menjual petak tanah merancang sistem peparitan Ia adalah suatu badan sukarela (tiada kuasa undang-undang) yang menjadi perintis kerajaan tempatan di Malaysia.
	1808 & 1813 - kebakaran besar di Georgetown mengakibatkan celah lima puluh kaki setiap 200 kaki bangunan berderet disediakan.
	1881 - kebakaran di Kuala Lumpur mengakibat KL dibahagikan kepada 4 zon, mengasingkan perniagaan yang merbahaya dan mudah terbakar. Zon-zon tersebut ialah : zon perdagangan perniaga besar zon industri tukang besi and perniagaan bahaya zon pelacur zon kedai candu, bengkel dan kedai membuat manisan dan kuih muih (confectionaries)

Undang-Undang Sebelum 1923

Semua undang-undang pada masa itu menumpu kepada masalah kebersihan dan kesihatan. Tiga undang-undang utama pada masa itu yang ada kaitan dengan "perancangan" ialah :

	Sanitary Boards Enactment 1907 (Negeri-Negeri Melayu Bersekutu)
	Municipal Ordinance 1913 CAP 133 (Negeri-Negeri Selat)
	Town Improvement Enactment 1917 (Negeri-Negeri Melayu Bersekutu)

CAP 133

	Skim Bangunan boleh disediakan oleh pihak berkuasa tempatan mengandungi jalan, lorong belakang dan ruan lapang
	Tujuan skim bangunan ialah untuk memperolehi keadaan yang bersih dan kemudahan untuk keselesaan hidup lorong belakang - untuk pengedaraan udara dan cahaya ruang lapang (open space) - ruang persendirian (private open space) di dalam bangunan yang kini dikenali sebagai "air well" dalam bangunan-bangunan berderet. Dikehendaki 10% daripada keluasan lantai diasingkan sebagai ruang lapang.

Sanitary Boards Enactment

Memberi kuasa untuk menentu dan mengasingkan perniagaan dan pekerjaan yang bahaya, menjejaskan kesihatan penduduk

Town Improvement Enactment 1917

(Enakmen Pembaikan Bandar)

	Kuasa untuk menyediakan 6 jenis skim : Skim pembaikan umum Skim pembinaan semula Skim jalan Skim lorong belakang Skim bangunan Skim pengagihan semula (serupa dengan Land Readjustment)
	Kriteria untuk menyediakan skim-skim : bangunan tidak sesuai untuk penginapan ancaman kepada kesihatan kerana bangunan dan jalan sempit kurang cahaya, udara dan kemudahan
	Walau pun undang-undang ini mempunyai peruntukkan yang begitu kuat tetapi ia dikatakan tidak berkesan kerana ia hanya bertujuan untuk membaiki keadaan selepas masalah berlaku dan tidak boleh paksa pemilik tanah mematuhinya (ini dakwaan Reade yang tidak benar). Pada 1923, enakmen ini telah dimansuhkan apabila Enakmen Perancangan Bandar 1923 digubalkan.

Undang-Undang Perancangan Pertama 1923

C.C. Reade, Jururancang Kerajaan Persekutuan Malaya yang pertama telah meninjau keadaan di Malaya pada awal 1920an dan mendapati bahawa : di pusat bandar keadaan agar baik di pinggir bandar, tanah dipecahsempadan sehingga menjadi terlalu kecil dengan bentuk yang arbitrari tiada kuasa undang-undang untuk mengawal jabatan-jabatan kerajaan tiada halangan / had terhadap hak membangunkan tanah sendiri skim kemajuan tidak boleh paksa pemilik tanah mematuhi rancangan kerajaan tempatan

Ideologi Kepentingan Awam

	Memandangkan kepada kepercayaan pihak pentadbir jajahan bahawa hak pemilik tanah tidak terbatas, maka Reade terpaksa memberi justifikasi untuk memperkenalkan aktiviti perancangan bandar yang sedikit sebanyak akan mencerobohi hak pemilik tanah.
	Maka, konsep ideologi kepentingan awam (walaupun istilah ini tidak digunakan pada masa itu) telah diperkenalkan. Konsep ini mengakui bahawa hak pemilikan harta benda persendirian akan di cerobohi oleh aktiviti perancangan bandar tetapi ia dipertahankan demi kepentingan seluruh masyarakat. Ia itu, kepentingan masyarakat hendak diutamakan daripada hak individu.
	Reade cadangkan bahawa undang-undang perancangan bandar hendak menafikan pampasan sekiranya tanah seorang individu mengalami kecacatan ("injuriously affected") akibat daripada perancangan bandar.

Bacaan Tambahan :

"Ideologi Kepentingan Awam di dalam Undang-Undang Perancangan Bandar" (Public Interest Ideology in Town Planning Legislations). Kanun : Jurnal Undang-Undang Malaysia
(Dewan Bahasa dan Pustaka). [MAC 1991]3 KANUN(1). p 1-11.

Cadangan Untuk Perancangan

Reade telah cadangkan supaya: digubalkan undang-undang perancangan bandar diadakan dasar dan pentadbiran bandar yang tetap dan berkesinambungan. Dia cadangkan supaya ditubuhkan Jawatankuasa Perancangan Bandar (sebagai pihak berkuasa perancangan tempatan) dan Ibu Pejabat Perancangan Bandar Pelan Bandar Am dan skim kemajuan disediakan dahulu sebelum pembangunan untuk kawasan baru dan sediada. Pelan mesti dipatuhi oleh pihak kerajaan dan swasta.

Faedah Perancangan

Di antara faedah-faedah yang dikemukakan oleh Reade untuk menyakinkan pihak pentadbiran jajahan untuk menerima cadangan beliau ialah : tanah persendirian dirancang dengan percuma oleh kerajaan dasar yang tetap tanah dan pelaburan terjamin nilai kerana mengelak pencerobohan kegunaan yang tidak diingini corak pembangunan diketahui dahulu boleh pujuk bakal pembeli tanah bahawa tanah boleh dibangunkan rundingan oleh pemilik dengan pihak berkuasa perancangan tempatan untuk kemudahan

Enakmen Perancangan Bandar 1923

	Fokus kepada susunatur untuk memperolehi keselamatan umum, keadaan bersih, kesihatan & kemudahan
	Diperuntukkan kuasa untuk (di antara lain) : menetapkan Kawasan Perancangan Bandar (Town Planning Area). Kawasan ini tidak semestinya sama dengan kawasan Lembaga Sanitari. Ia boleh melibatkan kawasan beberapa Lembaga Sanitari serta kawasan-kawasan di luar bidangkuasa Lembaga Sanitari. menubuhkan Jawatankuasa Perancangan Bandar (Town Planning Committee). Jawatankuasa ini adalah badan pentadbiran yang baru mengambilalih kuasa perancangan termasuk kuasa untuk menyediakan Pelan Bandar Am (General Town Plan) dan kuasa untuk mengawal pembangunan. menentukan jenis kegunaan tanah melalui pengzonan (zoning). Kategori kegunaan tanah yang dinyatakan dalam enakmen ialah : kediaman, perdagangan, industri, pertanian dan "lain". melantik seorang Jururancang Bandar Kerajaan (Government Town Planner) yang akan diberi kuasa untuk menyediakan semua Pelan Bandar Am bagi pihak Jawatankuasa Perancangan Bandar. membayar pampasan untuk pengzonan, garisan bangunan dan had-had lain. Jawatankuasa Perancangan Bandar mengawal penduduk serta pihak kerajaan mengawal pembangunan melalui permohonan untuk kelulusan pelan susunatur.
	Enakmen ini adalah pasif. Ia tidak boleh menyusun semula tanah pemilikan persendirian. Bandingkannya dengan Enakmen Pembiakan Bandar 1917 yang memberi kuasa untuk melaksanakan skim kemajuan bandar secara mengambil balik tanah dengan paksa, atau dengan membenarkan pemilik sendiri laksanakan skim itu.

Enakmen Perancangan Bandar 1927

Cadangan untuk aktiviti perancangan bandar tidak diterima oleh dua pihak yang mempunyai kepentingan masing-masing. Pemilik-pemilik tanah terus mendesak supaya enakmen 1923 dimansuhkan kerana mencerobohi hak harta benda mereka manakala pihak berkuasa tempatan menuntut bahawa kuasa perancangan bandar adalah warisan mereka. Akhirnya, Enakmen 1923 telah dikaji balik dan dipinda pada tahun 1927. Enakmen 1927 telah batalkan banyak kuasa dalam Enakmen 1923 dan mengurangkan peruntukkan lain. Ciri-ciri utama Enakment 1927 ialah : Lembaga Sanitari kini menjadi Pihak Berkuasa Perancangan Bandar Isikandungan Pelan Bandar Am dikurangkan kepada jalan utama, zon kegunaan tanah, rezab kerajaan, kawasan lapang dan kawasan rekreasi. Peruntukkan Enakmen 1923 untuk skim kemajuan dan pelan susunatur terperinci dibatalkan. Kuasa untuk kelulusan pelan susunatur dibatalkan dan digantikan dengan pelan pecahsempadan. Tanah untuk jalan akan diambilbalik dengan bayaran pampasan. Dalam Enakmen 1923, pemilik tanah dikehendaki bersetuju menyerahkan dengan percuma tanah yang diperlukan untuk jalan.

Enakmen Lembaga Sanitari 1930
(Bahagian IX - Perancangan Bandar)

	Pada tahun 1929, rang undang-undang telah dikemukakan untuk menyerapkan Enakmen 1927 ke dalam undang-undang kerajaan tempatan, ia itu sebagai Bahagian IX - Perancangan Bandar dalam Enakmen Lembaga Sanitari (digazetkan pada tahun 1930). Selepas Perang Dunia Kedua, Lembaga Sanitari telah ditukar nama kepada Lembaga Bandaran selaras dengan Negeri-Negeri Melayu Tidak Bersekutu kerana fungsi kerajaan tempatan telah menjadi lebih luas.
	Bahagian IX (Perancangan Bandar), Enakmen Lembaga Bandaran BAB 137 adalah undang-undang perancangan bandar di Semananjung Malaysia sehingga penggubalan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976. Bahagian ini telah diperluaskan penggunaannya di negeri-negeri lain termasuk Pulau Pinang dan Melaka secara berperingkat-peringkat.
	Bahagian IX BAB 137 hanya memberi kuasa untuk merancang, tiada kuasa untuk memaksa pematuhan, iaitu tiada kuasa kawalan perancangan.

Top

Undang-Undang Perancangan Bandar Peringkat Kebangsaan

Usaha untuk menggubalkan undang-undang seragam untuk seluruh Semenanjung Malaysia telah mula sejak akhir tahnun 1960an tetapi hanya berjaya pada tahun 1976.

Draf Akta Perancangan Kebangsaan 1972

	Objektif undang-undang ini dinyatakan sebagai : untuk menterjemahkan Rancangan 5-Tahun dan Dasar Ekonomi Baru (DEB) dalam bentuk perancangan fisikal mengatasi perancangan ad-hoc oleh kerajaan dan pihak berkuasa tempatan mengambilbalik (restore) hak-hak perlembagaan Kerajaan Persekutuan and Negeri dalam hal perancangan bandar memperkenalkan penyertaan awam dalam perancangan meningkatkan dan mempertahankan taraf kehidupan.
	4 jenis Pihak Berkuasa Perancangan dicadangkan : Majlis Perancangan Negara ditubuhkan di peringkat Persekutuan dan dipengerusikan oleh Menteri. Mempunyai kuasa untuk melantik Pegawai Perancangan Negeri dan boleh mengarah Kerajaan Negeri berunding dengan Majlis semasa menyediakan Pelan Pembangunan Negeri. Pihak Berkuasa Perancangan Negeri. Pengerusi tidak semestinya Ketua Menteri atau Menteri Besar. Ia mengambilalih kuasa perancangan daripada Pihak Berkuasa Negeri. Badan Perancangan Tempatan asing daripada Pihak Berkuasa Tempatan (serupa dengan Jawatankuasa Perancangan Bandar dalam Enakmen 1923). Suruhanjaya Perancangan Wilayah.
	3 jenis Pelan Pelan Induk Negera, gabungan rancangan wilayah dan pelan pembangunan negeri Skim Pembangunan Wilayah Rancangan Pembangunan (Rancangan Struktur dan Tempatan)
	Kawalan Perancangan semua pembangunan memerlukan kebenaran pertimbangan matan (other material considerations) dibenarkan
	Pampasan hak menerima pampasan jika kebenaran tidak diberi atau diberi dengan syarat untuk pemajuan baru tidak akan dibayar jika syarat-syarat ialah : menghadkan bilangan, pengaturan, rupa, saiz, rekabentuk, bahan-bahan bangunan susunatur penggunaan bangunan dan tanah masuklaluan ke lebuhraya pemajuan pra-masa (keutamaan pembangunan; bekalan air/bentungan) mudah banjir kebenaran pernah diberi dahulu

Penutup

Akhirnya Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 telah berjaya digubalkan tetapi kebanyakan cadangan-cadangan awal telah dibatalkan. Kini, walaupun sudah lebih 20 tahun Akta 1976 diluluskan tetapi Bahagian IX BAB 137 masih mempunyai pengaruh yang kuat.