Akibat kelewatan bayaran pampasan

SEBUAH akhbar tempatan sedikit masa lalu melaporkan rasa terkilan sekumpulan penduduk kampung di Perak yang khabarnya mengalami kesulitan kewangan kerana pampasan yang dibayar oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN) kepada mereka dianggap sebagai amat tidak mencukupi.

Mengikut berita akhbar itu, kira-kira seratus pemilik tanah di Sayong dan beberapa kampung di sekitarnya mendakwa bahawa setelah tanah mereka diambil oleh PBN bagi maksud awam (di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960), pampasan yang dibayar kepada mereka amat tidak padan dan terlalu rendah nilainya, kerana pampasan yang dibayar itu adalah berasaskan nilai pasaran enam tahun yang lalu, dan bukan nilai pasaran sekarang.

Salah seorang pemilik tanah itu, Mohd. Efendi Ariffin, dipetik sebagai berkata bahawa tanahnya (beserta sebuah rumah dan kedai yang dibina di atasnya) telah diambil oleh PBN di bawah akta berkenaan dan satu anugerah pampasan telah dibuat pada 1995. Jumlah pampasan adalah berasaskan penilaian yang dibuat oleh Jabatan Penilaian negeri. Malangnya, kata Efendi lagi, walaupun anugerah diumumkan pada 1995, ia menerima bayaran pampasan itu hanya pada Disember 2000 yang lalu, iaitu setelah menunggu hampir 6 tahun.

Efendi mendakwa disebabkan kelambatan bayaran ini, jumlah yang diterima sudah tak lagi mencerminkan nilai pasaran tanah semasa.

Umumnya laporan akhbar mengenai kes-kes pengambilan tanah jarang sekali dapat menceritakan secara terperinci semua fakta yang berkaitan. Oleh itu, setelah membaca laporan akhbar ini, saya tidak terus membuat apa-apa kesimpulan mengenainya, kerana mungkin ada fakta lain yang belum dapat didedahkan. Dalam seminggu dua berikutnya, saya terus mencari dan meneliti setiap laporan mengenai kes-kes pengambilan tanah milik orang kampung, andainya ada disiarkan sebarang ulasan atau respons mengenai perkara itu. Manalah tahu, mungkin gambaran yang saya terima daripada laporan awal itu akan berubah setelah membaca jawapan atau penjelasan lanjut daripada PBN negeri atau Pejabat Tanah berkenaan? Malangya, walaupun beberapa minggu berlalu, apa yang saya tunggu tidak juga muncul. Jadi, anggapan saya apa yang didedahkan oleh Efendi itu adalah benar belaka.

* Kelambatan adalah kecacatan

Dalam sejarah Akta Pengambilan Tanah, kelewatan sering berlaku dalam tahun 70-an dan 80-an. Ada tiga jenis ``kelewatan'' yang sering berlaku - iaitu, kelewatan mengadakan siasatan (oleh Pejabat Tanah bagi maksud menentukan pampasan berasaskan nilai pasaran), kelewatan membuat anugerah (di akhir siasatan), dan kelewatan menyerahkan bayaran pampasan kepada pemilik tanah. Kerajaan pusat akhirnya terpaksa membuat pindaan undang-undang dalam usahanya membanteras penyalahgunaan kuasa dan ketidakpatuhan prosedur yang dilakukan oleh beberapa PBN dan Pejabat Tanah. Pindaan ini diluluskan oleh Parlimen menerusi Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1984 (Akta A75).

Kelewatan dan ketidakpatuhan prosedur oleh Pejabat Tanah pernah dicela oleh Hakim Besar Ong dalam kes Lau Cher Hian v. Collector of Land Revenue Muar [1971] 1 MLJ 96, apabila beliau mengatakan bahawa ``Mereka yang memegang kuasa sepatutnya prihatin kepada prosedur yang digariskan dan sentiasa berlaku adil mematuhinya''. Kesimpulan yang boleh kita buat daripada kata-kata Hakim Besar itu ialah bahawa kelewatan yang tidak wajar (apa yang dipanggil inordinate delay) oleh Pejabat Tanah adalah satu contoh ketidakadilan prosedur.

* Tempoh yang ditetapkan

Jika akta dibaca secara teliti, kita boleh lihat bahawa setiap kes pengambilan tanah hendaklah disempurnakan paling lewat dalam masa 3 tahun. Ia bermula apabila satu notis awal pengambilan tanah yang diniatkan (Borang A) dikeluarkan di bawah seksyen 4 dan kemudian diisytiharkan dalam Warta. Dalam tempoh 12 bulan selepas itu, satu perisytiharan (Borang D) hendaklah dikeluarkan di bawah Seksyen 8. Jika ini tidak dilakukan, notis awal di bawah Seksyen 4 itu luput.

Selepas itu, satu siasatan hendaklah dijalankan dan di akhirnya, satu anugerah dibuat. Jika anugerah ini tidak dibuat dalam masa 2 tahun selepas tarikh perisytiharan di bawah Seksyen 8 itu, keseluruhan prosiding pengambilan tanah ini menjadi tidak sah dan batal. Jika pengambilan tanah diteruskan juga, keseluruhan tindakan itu boleh dicabar oleh pemilik tanah dan boleh dibatalkan oleh mahkamah.

Di bawah Seksyen 29(1) akta, pampasan hendaklah yang boleh'' (as soon as may be), kecuali dalam tiga keadaan tertentu. Dalam kes pengambilan tanah di Perak yang dilaporkan dalam akhbar itu, pada hemat saya 3 kecualian yang disebutkan dalam Seksyen 29(1) ini tidak berkaitan. Oleh itu, prinsip am (pembarayan pampasan seberapa cepat yang boleh) merupakan kehendak undang-undang yang mesti dipatuhi.

Dalam beberapa kes yang diputuskan di mahkamah, istilah ``seberapa cepat yang boleh'' telah ditafsirkan bermakna ``seberapa cepat yang mungkin, bukan seberapa lambat yang mungkin''. Sementara kita akui bahawa ``kecepatan'' itu adalah satu perkara yang relatif, memerlukan kita mengambil kira semua hal keadaan, yang sudah pasti ialah andainya pembayaran dibuat setelah 5 atau 6 tahun berlalu, ia bertentangan dengan kehendak Seksyen 29(1).

* Jaminan Perlembagaan

Hak setiap warganegara untuk terus memiliki dan menggunakan tanahnya dijamin di bawah Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan. Tanah itu tidak boleh diambil atau digunakan secara paksa oleh sesiapapun kecuali ada undang-undang yang membenarkan ia dilakukan, dan dengan syarat pemilik tanah dibayar pampasan yang memadai. Undang-undang yang membenarkan pengambilan tanah secara paksa memang wujud, iaitu Akta Pengambilan Tanah 1960, manakala apa yang dimaksudkan sebagai "pampasan yang mencukupi" itu adalah "nilai pasaran" tanah tersebut mengikut prinsip undang-undang yang dihuraikan secara terperinci dalam Jadual Satu Akta tersebut.

Kesimpulan daripada peruntukan undang-undang yang disebutkan di atas tadi ialah andainya disebabkan perkara yang berlaku atau hal keadaan yang berubah wang pampasan yang dibayar kepada pemilik tanah itu menjadi tidak mencukupi ketika pembayaran dibuat, pemilik tanah yang kehilangan tanahnya itu boleh mencabar pengambilan tanah itu berasaskan kecacatan atau ketidakpatuhan prosedur.

Saya ingin mengingatkan Pentadbir Tanah bahawa dalam perkembangan undang-undang pentadbiran semasa, mahkamah tempatan telah sering kali menggunakan kuasa semakan kehakimannya untuk mengetepikan dan membatalkan tindakan pentadbiran apabila tindakan itu didapati melanggar (gagal mematuhi) prosedur yang ditetapkan (apa yang dipanggil ultra vires prosedur). Mahkamah juga sering berbuat demikian apabila suatu tindakan pentadbiran itu dianggap sebagai suatu tindakan yang tidak berpatutan atau tidak munasabah (apa yang dipanggil ketidakmunasabahan Wednesbury).