Perancangan Bandar

Permulaan Perancangan Bandar

	1786 - Kapten Francis Light sebaik sahaja mendarat di Penaga (kini George Town) Pulau Pinang telah mengarahkan supaya susunatur jalan disediakan. Penyusunan jalan adalah asas perancangan bandar pada masa itu.
	1801 - Jawatankuasa Penilai (Committee of Assessors) telah dilantik untuk George Town. Mereka mempunyai kuasa untuk : susunatur jalan membina jalan menjual petak tanah merancang sistem peparitan Ia adalah suatu badan sukarela (tiada kuasa undang-undang) yang menjadi perintis kerajaan tempatan di Malaysia.
	1808 & 1813 - kebakaran besar di Georgetown mengakibatkan celah lima puluh kaki setiap 200 kaki bangunan berderet disediakan.
	1881 - kebakaran di Kuala Lumpur mengakibat KL dibahagikan kepada 4 zon, mengasingkan perniagaan yang merbahaya dan mudah terbakar. Zon-zon tersebut ialah : zon perdagangan perniaga besar zon industri tukang besi and perniagaan bahaya zon pelacur zon kedai candu, bengkel dan kedai membuat manisan dan kuih muih (confectionaries)

Undang-Undang Sebelum 1923

Semua undang-undang pada masa itu menumpu kepada masalah kebersihan dan kesihatan. Tiga undang-undang utama pada masa itu yang ada kaitan dengan "perancangan" ialah :

	Sanitary Boards Enactment 1907 (Negeri-Negeri Melayu Bersekutu)
	Municipal Ordinance 1913 CAP 133 (Negeri-Negeri Selat)
	Town Improvement Enactment 1917 (Negeri-Negeri Melayu Bersekutu)

CAP 133

	Skim Bangunan boleh disediakan oleh pihak berkuasa tempatan mengandungi jalan, lorong belakang dan ruan lapang
	Tujuan skim bangunan ialah untuk memperolehi keadaan yang bersih dan kemudahan untuk keselesaan hidup lorong belakang - untuk pengedaraan udara dan cahaya ruang lapang (open space) - ruang persendirian (private open space) di dalam bangunan yang kini dikenali sebagai "air well" dalam bangunan-bangunan berderet. Dikehendaki 10% daripada keluasan lantai diasingkan sebagai ruang lapang.

Sanitary Boards Enactment

Memberi kuasa untuk menentu dan mengasingkan perniagaan dan pekerjaan yang bahaya, menjejaskan kesihatan penduduk

Town Improvement Enactment 1917

(Enakmen Pembaikan Bandar)

	Kuasa untuk menyediakan 6 jenis skim : Skim pembaikan umum Skim pembinaan semula Skim jalan Skim lorong belakang Skim bangunan Skim pengagihan semula (serupa dengan Land Readjustment)
	Kriteria untuk menyediakan skim-skim : bangunan tidak sesuai untuk penginapan ancaman kepada kesihatan kerana bangunan dan jalan sempit kurang cahaya, udara dan kemudahan
	Walau pun undang-undang ini mempunyai peruntukkan yang begitu kuat tetapi ia dikatakan tidak berkesan kerana ia hanya bertujuan untuk membaiki keadaan selepas masalah berlaku dan tidak boleh paksa pemilik tanah mematuhinya (ini dakwaan Reade yang tidak benar). Pada 1923, enakmen ini telah dimansuhkan apabila Enakmen Perancangan Bandar 1923 digubalkan.

Undang-Undang Perancangan Pertama 1923

C.C. Reade, Jururancang Kerajaan Persekutuan Malaya yang pertama telah meninjau keadaan di Malaya pada awal 1920an dan mendapati bahawa : di pusat bandar keadaan agar baik di pinggir bandar, tanah dipecahsempadan sehingga menjadi terlalu kecil dengan bentuk yang arbitrari tiada kuasa undang-undang untuk mengawal jabatan-jabatan kerajaan tiada halangan / had terhadap hak membangunkan tanah sendiri skim kemajuan tidak boleh paksa pemilik tanah mematuhi rancangan kerajaan tempatan

Ideologi Kepentingan Awam

	Memandangkan kepada kepercayaan pihak pentadbir jajahan bahawa hak pemilik tanah tidak terbatas, maka Reade terpaksa memberi justifikasi untuk memperkenalkan aktiviti perancangan bandar yang sedikit sebanyak akan mencerobohi hak pemilik tanah.
	Maka, konsep ideologi kepentingan awam (walaupun istilah ini tidak digunakan pada masa itu) telah diperkenalkan. Konsep ini mengakui bahawa hak pemilikan harta benda persendirian akan di cerobohi oleh aktiviti perancangan bandar tetapi ia dipertahankan demi kepentingan seluruh masyarakat. Ia itu, kepentingan masyarakat hendak diutamakan daripada hak individu.
	Reade cadangkan bahawa undang-undang perancangan bandar hendak menafikan pampasan sekiranya tanah seorang individu mengalami kecacatan ("injuriously affected") akibat daripada perancangan bandar.

Bacaan Tambahan :

"Ideologi Kepentingan Awam di dalam Undang-Undang Perancangan Bandar" (Public Interest Ideology in Town Planning Legislations). Kanun : Jurnal Undang-Undang Malaysia
(Dewan Bahasa dan Pustaka). [MAC 1991]3 KANUN(1). p 1-11.

Cadangan Untuk Perancangan

Reade telah cadangkan supaya: digubalkan undang-undang perancangan bandar diadakan dasar dan pentadbiran bandar yang tetap dan berkesinambungan. Dia cadangkan supaya ditubuhkan Jawatankuasa Perancangan Bandar (sebagai pihak berkuasa perancangan tempatan) dan Ibu Pejabat Perancangan Bandar Pelan Bandar Am dan skim kemajuan disediakan dahulu sebelum pembangunan untuk kawasan baru dan sediada. Pelan mesti dipatuhi oleh pihak kerajaan dan swasta.

Faedah Perancangan

Di antara faedah-faedah yang dikemukakan oleh Reade untuk menyakinkan pihak pentadbiran jajahan untuk menerima cadangan beliau ialah : tanah persendirian dirancang dengan percuma oleh kerajaan dasar yang tetap tanah dan pelaburan terjamin nilai kerana mengelak pencerobohan kegunaan yang tidak diingini corak pembangunan diketahui dahulu boleh pujuk bakal pembeli tanah bahawa tanah boleh dibangunkan rundingan oleh pemilik dengan pihak berkuasa perancangan tempatan untuk kemudahan

Enakmen Perancangan Bandar 1923

	Fokus kepada susunatur untuk memperolehi keselamatan umum, keadaan bersih, kesihatan & kemudahan
	Diperuntukkan kuasa untuk (di antara lain) : menetapkan Kawasan Perancangan Bandar (Town Planning Area). Kawasan ini tidak semestinya sama dengan kawasan Lembaga Sanitari. Ia boleh melibatkan kawasan beberapa Lembaga Sanitari serta kawasan-kawasan di luar bidangkuasa Lembaga Sanitari. menubuhkan Jawatankuasa Perancangan Bandar (Town Planning Committee). Jawatankuasa ini adalah badan pentadbiran yang baru mengambilalih kuasa perancangan termasuk kuasa untuk menyediakan Pelan Bandar Am (General Town Plan) dan kuasa untuk mengawal pembangunan. menentukan jenis kegunaan tanah melalui pengzonan (zoning). Kategori kegunaan tanah yang dinyatakan dalam enakmen ialah : kediaman, perdagangan, industri, pertanian dan "lain". melantik seorang Jururancang Bandar Kerajaan (Government Town Planner) yang akan diberi kuasa untuk menyediakan semua Pelan Bandar Am bagi pihak Jawatankuasa Perancangan Bandar. membayar pampasan untuk pengzonan, garisan bangunan dan had-had lain. Jawatankuasa Perancangan Bandar mengawal penduduk serta pihak kerajaan mengawal pembangunan melalui permohonan untuk kelulusan pelan susunatur.
	Enakmen ini adalah pasif. Ia tidak boleh menyusun semula tanah pemilikan persendirian. Bandingkannya dengan Enakmen Pembiakan Bandar 1917 yang memberi kuasa untuk melaksanakan skim kemajuan bandar secara mengambil balik tanah dengan paksa, atau dengan membenarkan pemilik sendiri laksanakan skim itu.

Enakmen Perancangan Bandar 1927

Cadangan untuk aktiviti perancangan bandar tidak diterima oleh dua pihak yang mempunyai kepentingan masing-masing. Pemilik-pemilik tanah terus mendesak supaya enakmen 1923 dimansuhkan kerana mencerobohi hak harta benda mereka manakala pihak berkuasa tempatan menuntut bahawa kuasa perancangan bandar adalah warisan mereka. Akhirnya, Enakmen 1923 telah dikaji balik dan dipinda pada tahun 1927. Enakmen 1927 telah batalkan banyak kuasa dalam Enakmen 1923 dan mengurangkan peruntukkan lain. Ciri-ciri utama Enakment 1927 ialah : Lembaga Sanitari kini menjadi Pihak Berkuasa Perancangan Bandar Isikandungan Pelan Bandar Am dikurangkan kepada jalan utama, zon kegunaan tanah, rezab kerajaan, kawasan lapang dan kawasan rekreasi. Peruntukkan Enakmen 1923 untuk skim kemajuan dan pelan susunatur terperinci dibatalkan. Kuasa untuk kelulusan pelan susunatur dibatalkan dan digantikan dengan pelan pecahsempadan. Tanah untuk jalan akan diambilbalik dengan bayaran pampasan. Dalam Enakmen 1923, pemilik tanah dikehendaki bersetuju menyerahkan dengan percuma tanah yang diperlukan untuk jalan.

Enakmen Lembaga Sanitari 1930
(Bahagian IX - Perancangan Bandar)

	Pada tahun 1929, rang undang-undang telah dikemukakan untuk menyerapkan Enakmen 1927 ke dalam undang-undang kerajaan tempatan, ia itu sebagai Bahagian IX - Perancangan Bandar dalam Enakmen Lembaga Sanitari (digazetkan pada tahun 1930). Selepas Perang Dunia Kedua, Lembaga Sanitari telah ditukar nama kepada Lembaga Bandaran selaras dengan Negeri-Negeri Melayu Tidak Bersekutu kerana fungsi kerajaan tempatan telah menjadi lebih luas.
	Bahagian IX (Perancangan Bandar), Enakmen Lembaga Bandaran BAB 137 adalah undang-undang perancangan bandar di Semananjung Malaysia sehingga penggubalan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976. Bahagian ini telah diperluaskan penggunaannya di negeri-negeri lain termasuk Pulau Pinang dan Melaka secara berperingkat-peringkat.
	Bahagian IX BAB 137 hanya memberi kuasa untuk merancang, tiada kuasa untuk memaksa pematuhan, iaitu tiada kuasa kawalan perancangan.

Top

Undang-Undang Perancangan Bandar Peringkat Kebangsaan

Usaha untuk menggubalkan undang-undang seragam untuk seluruh Semenanjung Malaysia telah mula sejak akhir tahnun 1960an tetapi hanya berjaya pada tahun 1976.

Draf Akta Perancangan Kebangsaan 1972

	Objektif undang-undang ini dinyatakan sebagai : untuk menterjemahkan Rancangan 5-Tahun dan Dasar Ekonomi Baru (DEB) dalam bentuk perancangan fisikal mengatasi perancangan ad-hoc oleh kerajaan dan pihak berkuasa tempatan mengambilbalik (restore) hak-hak perlembagaan Kerajaan Persekutuan and Negeri dalam hal perancangan bandar memperkenalkan penyertaan awam dalam perancangan meningkatkan dan mempertahankan taraf kehidupan.
	4 jenis Pihak Berkuasa Perancangan dicadangkan : Majlis Perancangan Negara ditubuhkan di peringkat Persekutuan dan dipengerusikan oleh Menteri. Mempunyai kuasa untuk melantik Pegawai Perancangan Negeri dan boleh mengarah Kerajaan Negeri berunding dengan Majlis semasa menyediakan Pelan Pembangunan Negeri. Pihak Berkuasa Perancangan Negeri. Pengerusi tidak semestinya Ketua Menteri atau Menteri Besar. Ia mengambilalih kuasa perancangan daripada Pihak Berkuasa Negeri. Badan Perancangan Tempatan asing daripada Pihak Berkuasa Tempatan (serupa dengan Jawatankuasa Perancangan Bandar dalam Enakmen 1923). Suruhanjaya Perancangan Wilayah.
	3 jenis Pelan Pelan Induk Negera, gabungan rancangan wilayah dan pelan pembangunan negeri Skim Pembangunan Wilayah Rancangan Pembangunan (Rancangan Struktur dan Tempatan)
	Kawalan Perancangan semua pembangunan memerlukan kebenaran pertimbangan matan (other material considerations) dibenarkan
	Pampasan hak menerima pampasan jika kebenaran tidak diberi atau diberi dengan syarat untuk pemajuan baru tidak akan dibayar jika syarat-syarat ialah : menghadkan bilangan, pengaturan, rupa, saiz, rekabentuk, bahan-bahan bangunan susunatur penggunaan bangunan dan tanah masuklaluan ke lebuhraya pemajuan pra-masa (keutamaan pembangunan; bekalan air/bentungan) mudah banjir kebenaran pernah diberi dahulu

Penutup

Akhirnya Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 telah berjaya digubalkan tetapi kebanyakan cadangan-cadangan awal telah dibatalkan. Kini, walaupun sudah lebih 20 tahun Akta 1976 diluluskan tetapi Bahagian IX BAB 137 masih mempunyai pengaruh yang kuat.

Soalan Tutorial Law 2

Question 2

1) Give the facts and judgment of Boonsom Boonyanit v Adorna Properties Sdn Bhd [1997] 2MLJ 62 beginning from the hearing at the High Court until Federal Court.

(10 marks)

Jawapan

Bagi kes ini, Boonsom Boonyanit adalah pemilik kepada 2 bidang tanah di Penang, tanpa pengetahuannya, tanah miliknya ini telah di pindahmilik oleh seorang yang menyamar sebagai pemilik tanah tersebut kepada Adorna Properties dengan memalsukan dokumen-dokumen yang berkaitan.

Responden (Boonsom) telah mencabar kesahihan pindahmilik tersebut yang mana telah disemari oleh pemalsuan. Dalam perbicaraan di mahkamah tinggi, mahkamah tinggi tidak dapat menentukan samada tandatangan yang tertera pada dokumen pindahmilik telah di palsukan, mahkamah berpendapat bahawa untuk menentukan pemalsuan, tahap pembuktian adalah sampai kepada melampaui keraguan yang munasabah, dan telah memutuskan bahawa memandangkan perayu(Adorna) telah memiliki hakmilik tak boleh sangkal, mahkamah telah menggugurkan rayuan perayu ini.

Tidak berpuas hati dengan keputusan mahkamah tinggi, Boonsom kemudian merayu ke Mahkamah rayuan, disini mahkamah memutuskan bahawa tahap pembuktian pemalsuan adalah hanya pada tahap kemungkinan yang seimbang dan mahkamah telah mendapati bahawa terdapat pemalsuan yang berlaku dalam pindahmilik tanah ini. Mahkamah kemudian menyatakan bahawa responden(Adorna) tidak memperolehi hamilik tak boleh sangkal.

Adorna kini merayu pula ke mahkamah persekutuan, di mahkamah persekutuan, 2 isu yang dibawa iaitu yang pertama adalah tahap pembuktian bagi pemalsuan dan yang kedua adakah perayu(Adorna) telah mendapat hakmilik tak boleh sangkal. Mahkamah memutuskan bahawa tahap pembuktian adalah pada tahap kemungkinan yang seimbang. Walaubagaimanapun, mahkamah mendapati pewujudan KTN telah membatalkan segala perundangan sebelumnya, dan dalam kes ini mahkamah telah merujuk kepada S340 KTN. Walaupun terbukti berlakunya pemalsuan dalam dokumen pindahmilik seperti peruntukan S340(2), tetapi perayu telah membuktikan bahawa kedudukannya sebagai pembeli yang bona fide dilindungi di bawah S340(3), mahkamah memutuskan bahawa perayu mempunyai hakmilik yang tak boleh disangkal di atas tanah itu, dan bukan mengambilmilik tanah itu di bawah kedudukan pemalsuan dokumen.

2) Discuss the implication of the abovementioned case in the context of section 340 of the National Land Code 1965.

(15 marks)

Merujuk kepada keputusan kes diatas, dapatlah kita nyatakan bahawa kesan S340 keatas pemilikan suatu tanah adalah tegas tetapi berubah mengikut keadaan. Suatu pemilikan yang benar memang dilindungi di bawah S340 dan S89 KTN yang menyatakan bahawa kepentingan pemilik berdaftar yang pada masa itu berkuatkuasa adalah tidak boleh diganggu gugat. Hal ini di buktikan dalam kes Teh Bee vs K Maruthamutthu, dalam kes ini Maruthamutthu telah menduduki tanah TOL selama 21 tahun dan sentiasa memperbaharui lesennya, kemudian, PBN telah mengurniakan tanah tersebut kepada TehBee. Kes ini sebenarnya melihat kesan S340 yang sebenar di mana bila ia berkuatkuasa, ia berupaya untuk mengenepikan mana-mana kepentingan yang tidak berdaftar atau sekadar ekuiti di atas tanah tersebut, bukan itu sahaja dalam kes ini sebenarnya isu yang ditimbulkan adalah kesahihan pendaftaran tersebut dimana Teh Bee telah menangguh pembayaran fee premium yang sepatutnya di bayar dalam tempoh 3 bulan, tetapi telah menangguh pembayaran tersebut sehingga 6 bulan. Dan pihak PBN masih mendaftarkan pemberimilikan tersebut, mahkamah berpendapat, pihak PBN telah berlaku ultra vires terhadap S81(2) KTN. Dan apabila suatu dokumen daftaran itu di daftarkan, menurut provisi S88 apabila ia di tandatangani atau di materai, maka kesahihan pendaftaran itu adalah seperti yang di nyatakan dalam S89 dan S340(1).

Walaubagaimanapun, hakmilik tak boleh sangkal ini tidaklah begitu rigid, masih terdapat ruang yang di berikan di bawah KTN untuk mencabar suatu hakmilik tak boleh sangkal apabila ia di perolehi atau di dapati dalam keadaan fraud, pemalsuan, salahnyata dan suratcara tidak sah seperti yang di peruntukkan di bawah S340(2). Provisi ini membolehkan mereka yang mengalami kekecewaan akibat kepentingan mereka telah di pindahmilik kepada inidividu lain dalam keadaan yang mala fide. Apa yang penting disini untuk mencabar suatu hakmilik tak boleh sangkal adalah bukti yang kukuh untuk membuktikan bahawa suatu fraud, salahnyata, pemalsuan atau suratcara tidak sah itu dilakukan oleh pelaku secara konstruktif, jika ini terbukti dilakukan oleh pihak-pihak yang terlibat, maka mahkamah boleh membatalkan suatu milikan yang telah didaftarkan itu dan melaksanakan suatu remedi baginya. Hal ini tidak pula berlaku pada pembeli yang bona fide, dimana pembeli telah melakukan apa yang sepatutnya dilakukan oleh seorang pembeli lain dengan mengikut segala prosedur dan perundangan, maka milikannya dilindungi di bawah S340(3) KTN seperti yang berlaku pada kes Boonsom Bonyanit vs Adorna Properties.

Question 4

1. State the rights and the limitations under easements.
   

(4 marks)

Di bawah S283 KTN, ia menyatakan perkara-perkara yang boleh dan di larang di lakukan oleh penerima ismen iaitu.

S283(1) Hak yang boleh dilakukan.

1. Hak untuk membuat sesuatu di dalam, atas atau kepada tanah yang menanggung.
   
2. Hak bahawa sesuatu tidak berbuat sedemikian.
   

   
   

   
   

   
   

S283(2) Tidak termasuk/tidak boleh.

1. Tidak boleh mengambil, atau mengeluarkan apa jua dari tanah yang menanggung.
   
2. Tidak boleh mengambil atau mengganggu gugat pemilikan eksklusif mana-mana bahagian tanah yang menanggung itu.
   

b) Briefly explain what is 'the dominant land' and 'the servient land'.

(2 marks)

S382(2) menyatakan bahawa tanah yang menerima faedah daripada ismen yang di laksanakan itu dikenali sebagai tanah yang menguasai atau "dominan" dan tanah yang menanggung ismen tersebut di kenali sebagai tanah menanggung atau "servient".

c) Discuss the conditions in granting easements and its effect.

(9 marks)

d) Explain ways to release, extinguish or revoke an easement.

(10 marks)

Projek Perumahan Rakyat

Melalui RMK-9 kerajaan telah mengambil langkah berterusan bagi memastikan rakyat Malaysia memperoleh akses kepada perumahan yang mencukupi, mampu di beli atau disewa dan berkualiti dari pelbagai peringkat dengan memberikan penekanan kepada golongan yang berpendapatan rendah.

Projek Perumahan Rakyat Bagi Milik

Projek ini adalah bagi mencapai objektif kerajaan bagi membantu memberikan perumahan yang sempurna kepada golongan yang berpendapatan rendah di luar Bandar dan di pinggir Bandar. Ia turut di lengkapi dengan kemudahan-kemudah asas dan social untuk keselesaan. Rasionalnya kerajaan mewujudkan program ini bagi meningkatkan tahap penyampaian kepada golongan sasaran dengan kerajaan membiayai keseluruhan kos pembinaan rumah.

Ciri-ciri

• Kepada golongan yang pendapatan isi rumah yang kurang daripada RM 1500 atau RM 2000(bagi Kuala Lumpur).
  
• Jenis rumah adalah rumah pangsa 5 tingkat atau lebih bagi kawasan Bandar dan rumah teres sesebuah di kawasan luar Bandar atau pinggir Bandar.
  
• Keluasan lantai tidak kurang daripada 60 Meter persegi atau 650 kaki persegi, yang meliputi 3 bilik tidur, 1 ruang tamu, dapur dan bilik air atau tandas yang berasingan.
  
• Harga jualan bagi rumah jenis ini adalah RM 25,000 seunit sebelum 27 Febuari 2002 dan mulai 27 Febuari 2002, harga jualan adalah antara RM 25,000 hingga RM 35,000 di semenanjung Malaysia bergantung kepada lokasi dan harga tanah sunit.
  
• Di Sabah dan Serawak, harga boleh dinaikkan tidak melebihi 20% daripada harga yang di rezabkan.
  

Projek Perumahan Rakyat Bagi Sewaan

Program ini di laksanakan bagi menempatkan setinggan-setinggan yang terlibat dengan projek-projek pembangunan di sekitar Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Selangor. Selain itu kerajaan mengadakan kemudahan perumahan untuk disewa kepada penduduk setinggan untuk menyelesaikan masalah setinggan dan perumahan di Kuala Lumpur dan bandaraya-bandaraya utama yang lain.

Ciri-Ciri

• Kepada penduduk setinggan
  
• Golongan yang berpendapatan isi rumah RM 2,500 dan ke bawah.
  
• Jenis rumah yang disediakan adalah rumah pangsa 5-18 tingkat
  
• Keluasan lantai tidak kurang daripada 60 Meter persegi atau 650 kaki persegi, yang meliputi 3 bilik tidur, 1 ruang tamu, dapur, dan 2 bilik air atau tandas.
  
• Kadar sewaan yang dikenakan adalah RM 124.00 sebulan.
  

Projek Perumahan Rakyat Bagi Sewa dan Beli

Program ini di syorkan oleh NGO kepada pihak kerajaan bagi tujuan member peluang kepada golongan yang berpendapatan rendah atau penduduk setinggan yang tidak mempunyai rumah untuk memiliki rumah mampu milik. Program ini di wujudkan dengan kerjasama antara SPNB dan kerajaan persekutuan bagi menghapuskan kemiskinan di Malaysia menjelang 2010.

Kepentingan Awam Dalam Perancangan

Definisi kepentingan awam
Terdapat banyak fahaman dan konsep tentang kepentingan awam, menjadikan maksud kepentingan awam sesuatu yang kabur bagi perancang bandar. Meyerson dan Banfield telah memberi kritikan terhadap maksud kepentingan awam. Mengikut mereka, kepentingan awam bagi perancang bandar adalah " a decision [serves] special interests if it furthers the ends of some part of the public at the expennse of the ends of the larger public. It is in the public interest if it serves the ends of the whole public rather than those of some sector of the public." Kepentingan awam adalah menjaga matlamat seluruh masyarakat awam daripada menjaga sebahagian daripada masyarakat awam. Menurut mereka, golongan berlainan mempunyai tafsiran berlainan tentang kepentingan awam dan adalah sukar untuk membuat perbezaan yang jelas.
Terdapat dua konsep kepentingan awam iaitu "unitary" dan "individualistic". Konsep "unitary" melihat keseluruhan kepentingan awam sebagai satu set matlamat yang boleh digunapakai kepada semua ahli masyarakat. Manakala konsep "individualistic" melihat kepentingan majoriti tidak mengandungi satu sistem, sama ada terkandung dalam masyarakat majoriti sebagai satu entiti. Matlamat atau kepentingan yang berkaitan adalah terdiri daripada kepentingan individu yang sama ada berkongsi atau tidak berkongsi, dan matlamat atau kepentingan majoriti keseluruhannya adalah pengumpulan kepentingan individu-individu. Oleh itu keputusan tentang kepentingan awam perlu dipertimbangkan selari dengan kepentingan individu.
Walaubagaimanapun, daripada dua konsep kepentingan awam, terdapat juga pandangan berlainan dengan konsep ini. Bagi mereka yang sependapat dengan konsep "unitary’, dua pandangan dikenalpasti iaitu "organismic" dan "communalist". Pandangan "organismic" berpendapat bahawa matlamat kerajaan atau badan politik adalah lebih besar daripada hanya pengumpulan atau campuran matlamat individu. Manakala pandangan "communalist" pula berpendapat kepentingan majoriti adalah suatu yang awam dan berkongsi dan apa-apa yang tidak berkongsi dan tidak mempunyai nilai sama adalah tidak perlu diendah. Secara perbandingan, daripada konsep "individualistic" lahir tiga pandangan. Pandangan "utilitarian" berpendapat kepentingan individu harus dikenal pasti jika sebahagian kepentingan ini adalah dapat berkongsi, ini tidak memberi nilai khas (special value) kepada individu. Pandangan "quasiutilitarian" pula berpendapat nilai yang lebih penting harus digunapakai terhadap individi tertentu daripada lain. Akhirnya "qualified individualistic" berpandangan bahawa kepentingan masyarakat adalah kumulatif kepentingan yang dipilih daripada golongan yang berkaitan dengan membuat polisi.
Daripada pandangan tentang kepentingan awam di atas, jelas tidak memberikan fahaman yang jelas kepada perancang bandar. Banfield berpendapat bahawa mana-mana pembuat keputusan yang menggunakan mana-mana pandangan tentang kepentingan awam, persoalan tentang kepentingan awam sama ada am atau khusus adalah sesuatu yang kontroversi. Tambahan lagi, mempersetujui salah satu pandangan kepentingan awam adalah sesuatu yang kontroversi kerana isi yang konkrit.
Oleh itu, tidak akan ada definisi yang betul dan tepat tentang kepentingan awam tanpa mendapat persetujuan atau disahkan oleh kerajaan. Daripada konsep yang dicadangkan tentang kepentingan awam, sebelum perancang bandar menentukan yang mana munasabah, perancang bandar sebagai agen kerajaan harus menentukan peranannya sama ada menjaga kepentingan kerajaan atau kepentingan awam. Jika dalam kes ini terdapat tujuan dan matlamat berbeza yang dicadangkan, maka pertimbangan yang harus diberi oleh perancang bandar bergantung kepada kuasa diberi oleh kerajaan dan pilihan mekanisma masyarakat yang dikenalpasti oleh perancang bandar. Dalam kata lain, kepentingan awam tidak melambangkan matlamat yang rasional yang harus dicapai oleh perancang bandar tetapi sebagai suatu cerminan masyarakat untuk menolong perancang bandar membahagikan kuasa dan sumber.
Salah satu faktor menentukan apa yang harus dilakukan dan mampu dilakukan oleh perancang bandar ialah kuasa pilihan (discretion) yang diperuntukkan oleh struktur kuasa kerajaan dan masyarakat, yang mana kerajaan sebagai majikan dan masyarakat sebagai klien perancang bandar. Kuasa yang diperuntukkan kepada perancang bandar adalah faktor kritikal dalam menentukan kebolehan perancang bandar membentuk matlamat masyarakat dan meentukan kuasa perlaksanaan. Dalam hal ini, perancang bandar harus memberi perhatian kepada pertimbangan dan pilihan, kepentingan awam, dan struktur kerajaan untuk mengenal pasti apa yang harus dilakukan oleh perancang bandar secara praktikal.

Kaedah Perbandingan Bahagian 1

KAEDAH PERBANDINGAN / COMPARISON METHOD

• Berdasarkan kepada konsep penggantian.
  
• Iaitu seseorang tidak akan membeli sesuatu harta tanah pada harga yang melebihi harta tanah yang serupa atau sebanding, begitu juga seorang penjual tidak akan menjual sesuatu harta tanah pada harga yang lebih rendah daripada harta tanah yang serupa atau sebanding.
  
• Harta tanah nilaian atau tanah subjek.
  
• Untuk menilai h/t nilaian beberapa h/t lain digunakan sebagai perbandingan iaitu berdasarkan harga dan ciri2 h/t serupa.
  
• Nilai tidak terlalu berbeza dengan h/t perbandingan
  

CIRI-CIRI HARTA TANAH PERBANDINGAN

• Jenis h/t hendaklah serupa dengan h/t tanah yang hendak dinilai
  
• Letakkan dikawasan yang sama atau dikawasan yang hampir serupa. Contoh h/t rumah kedai terletak di pusat Bandar
  
  
• 
  
• Jangka masa antara tarikh nilaian dengan tarikh pindah milik h/t perbandingan sebaik-baiknya tarikh sesingkat mungkin
  
• Hak milik (pajakan @ kekal)
  
• Faktor fizikal : Rupa bentuk, luas, umur, topografi dsb
  
• Harga h/t perbandingan mestilah berdasarkan harga pasaran terbuka
  

PINDAH MILIK PASARAN TERBUKA

• Penjual dan pembeli sukarela (tidak dipaksa )
  
• Jangka masa yang munasabah untuk tawar menawar
  
• H/t bebas di dedahka di pasaran terbuka untuk lawat periksa
  
• Pembeli istimewa tidak diambil kira. Seperti pindah milik h/t daripada seorang ibu kepada anaknya
  
• Pasaran h/t adalah stabil
  

LANGKAH-LANGKAH DALAM KAEDAH PERBANDINGAN

• Kenal pasti dan senarai h/t perbandingan yang baru dipindah milik
  
• Keluarkan h/t yang tidak memenuhi cirri-ciri pindah milik pasaran terbuka
  
• Tukar harga jualan kepada unit perbandingan yang sesuai
  
• Buat pelarasan terhadap perbezaan
  

PELARASAN

• Ter dapat 5 jenis pelarasan
  
• Pelarasan ± peratusan
  
• Perbezaan antara h/t nilaian dan h/t perbandingan akan dinyatakan dalam peratus.
  
• Perbezaan yang akan menaikkan nilai h/t nilaian akan dinyatakan peratusan (+)
  
• Perbezaan yang menurunkan nilai h/t akan dinyatakan dalalm peratusan (-)
  
• Pelarasan ± ringgit (RM)
  
• Perbezaan dinyatakan dalam bentuk wang
  
• Pelarasan hasil darab peratusan (RM)
  
• Sama dengan pelarasan peratusan
  
• Kesan setiap perbezaan didarabkan
  
• Pelarasan keseluruhan (RM)
  
• Setiap perbezaan perlu dikenal pasti
  
• Pelarasan dibuat pada setiap perbezaan tersebut
  
• Pelarasan ini menggambarkan kesan semua perbezaan yang terdapat diantara h/t nilaian dengan h/t perbandingan
  

Soalan Tutorial Law

Question 1

Land law in Malaysia is generally based on the Torrens System introduced by the British. This law is implemented via the National Land Code 1965 and is enforced all throughout the country except for Sabah and Sarawak.


a)Explain the two main principles of the Torrens System.
(4 marks)

b)Briefly discuss the advantages and disadvantages of the Torrens System.
(6 marks)

c)In Teh Bee lwn K. Maruthamuthu [1977] MLJ 7, Hakim Ali Ag. C.J stated that “Under the Torrens system, the register is everything.” Discuss the abovementioned statement in the context of ‘indefeasibility of title’ guaranteed by the National Land Code 1965.(15 marks)

Jawapan

a) Terangkan 2 prinsip utama dalam system torren di Malaysia.

Prinsip ‘Cermin’ (mirror)
Melalui Prinsip Cermin, dokumen hakmilik disediakan dalam 2 salinan asal yang mana satu salinan disimpan di Pejabat Tanah berkaitan (sama ada Pejabat Tanah Daerah atau Pendafar Hakmilik Negeri) dan satu lagi akan disimpan oleh pemilik tanah berkenaan. Segala maklumat yang terdapat di dalam dokumen hakmilik di Pejabat Tanah terdapat di dalam dokumen hakmilik yang disimpan oleh pemilik hartanah yang bermakna segala maklumat yang diingini oleh seseorang mengenai hartanah berkenaan boleh diperolehi sama ada melalui salah satu dokumen berkenaan sebagaimana prinsip cermin.

Prinsip ‘Tabir’ (curtain)
Prinsip kedua pula iaitu Prinsip Tabir bermaksud segala maklumat berkaitan hartanah adalah dinyatakan di dalam dokumen hakmilik berkenaan dan sesiapa sahaja boleh mendapatkan maklumat berkenaan seperti jenis kegunaan tanah, saiz, jenis pemilikan, syarat-syarta nyata dan pemilikan hartanah berkenaan dan tidak perlu untuk menyiasat apa yang berada di sebalik hakmilik tersebut.

Jawapan b

Sistem torrens mengadaptasikan prinsip dimana suatu pemilikan yang telah didaftarkan itu adalah segalanya dan tidak boleh disangkal kecuali atas hal-hal tertentu mengikut peruntukan-peruntukan yang di gariskan di dalam KTN. Tujuan utama pembentukan system Torren ini adalah bagi memudahkan apa-apa urusan yang berkaitan dengan tanah dengan menggunakan teknik daftaran ke atas tanah tersebut. System ini memudahkan tuan tanah atau bakal pemilik tanah membuat gentian hakmilik keluaran jika berlakunya kehilangan atau kerosakan dan bagi bakal pemilik atau pembeli mereka boleh membuat semakan atas tanah yang bakal/ingin mereka miliki samada di PTD atau PTG. Pewujudan system torren ini juga membantu memudahkan urusniaga tanah dimana segala perkara yang perlu adalah seperti yang terdapat di atas dokumen hakmilik, hal ini berbeza dengan system surat ikatan Inggeris yang memerlukan penelitian terhadap pemunya-pemunya sebelumnya. Melalui prinsip system torren ini, ia banyak membantu menyelesaikan pertikaian-pertikaian berkaitan dengan pemilikan mahupun kepentikan atas suatu tanah.

Walaubagaimanapun, adakah dengan hanya merujuk kepada hakmilik tidak boleh di sangkal ini dapat menjamin bahawa milikan tersebut adalah melalui cara yang bona fide?, ini dapat di lihat dengan jelas sekali walaupun terdapat provisi di dalam kanun tanah Negara yang meleraikan kerigidan hakmilik tak boleh sangkal tetapi masih dilihat penindasan berlaku seperti di dalam kes Mdm Boonsam Boonyanit, walaupun telah di sahkan bahawa penipuan telah berlaku dan sepatutnya hak pemilik asal perlu dilindungi, tetapi lain pula keputusannya bila mahkamah menyatakan bahawa melalui KTN, seserang pembeli bona fide ituwalaupun berlakunya kesalahan, fraud, salahnyata ataupun suratcara tidak sah, dan di sebabkan pembeli telah melakukan apa yang patut, maka pembeli telah memiliki tanah tersebut dan pemilikannya adalah tidak boleh disangkal. Penindasan melalui ekuiti juga dilakukan di mana perundangan tidak mengiktiraf pendudukan selama mana pun jika tidak di didaftarkan atau diberimilik, kes ini berlaku pada K.Maruthamuthu, dimana plaintif telah menduduki tanah tersebut selama lebih kurang 20 tahun, dalam kes selayang raya development, defendan bersama penduduk yang lain telah di janjikan akan diberi hakmilik atas tanah yang mereka duduki sekarang dengan syarat mereka menubuhkan 3 buah cawangan parti politik di tempat mereka, dan kenyataan tersebut telah di keluarkan di dada akhbar, janji ini sepatutnya telah memberikan satu ikatan ekuiti kepada penduduk terbabit, tetapi mahkamah berkeputusan walau apapun janji yang di keluarkan tetapi jika tidak di daftarkan pada masa suatu kuatkuasa di adakan maka tiada perlindungan bagi penduduk tersebut.

Melalui kenyataan di atas walaupun tidak menyeluruh dapatlah ia member gambaran bahawa system torren ini mempunyai kelebihan dan kelemahannya, walaupun ia rigid, sepatutnya prinsip ekuiti perlu berjalan seiringan dengan undang-undang ini bagi mengelakkan penindasan terhadap golongan yang lemah dan kurang berkemampuan.

KTN, suatu penyeragaman.

Undang-undang tanah yang utama di Semenanjung Malaysia ialah Kanun Tanah Negara(KTN). Undang-undang ini telah dikuatkuasakan mulai pada 1.1.1996. Dari tarikh ini sistem pemegangan dan urusan tanah yang sama telah wujud disemua negeri di Semenanjung Malaysia.

Sebelum 1.1.1996 ,semua negeri ini mempunyai dua sistem pemegangan tanah yang agak berlainan.Negeri-negeri Pulau Pinang dan Melaka mempunyai suatu sistem yang khusus terdapat di Negeri-negeri Selat sebelum perang(yang di contohi daripada undang-undang harta dan pindahak Inggeris)yang dengannya suratikatan yang di sempurnakan secara persendirian adalah asas hakmilik bagi tanah.

Secara perbandingan sembilan buah Negeri-negeri Melayu itu menggunakan suatu sistem yang berdasarkan kepada prinsip bahawa hak-hak persendirian atas tanah boleh di perolehi hanya daripada pemberian yang nyata oleh kerajaan atau berikutan daripada pendaftaran Kerajaan mengenai urusan-urusan statut yang kemudian. Sistem yang diamalkan di sembilan buah Negeri Melayu adalah dikenali umum sebagai sistem Torrens atau sistem pendaftaran hakmilik.

KTN telah digubal dengan berdasarkan kepada F.M.S Land Code 1926 (undang-undang yang terpakai kepada Negeri Sembilan, Pahang, Perak dan Selangor sebelum 1.1.1966). Untuk menghapuskan sistem di Pulau Pinang dan Melaka, Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka) telah diperbuat dalam tahun 1963 dan dikuatkuasakan pada 1.1.1996.

Oleh itu dengan adanya KTN dan Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka ), 1963, kesemua sebelas buah Negeri di Semenanjung mempunyai sistem tanah yang sama mulai dari 1.1.1996. Ini juga bererti bahawa mulai dari tarikh ini kesemua sebelas Negeri di Semenanjung memakai sistem Torrens. (Sabah dan Sarawak masing-masing menggunakan undang-undang tanahnya sendiri).

CIRI-CIRI SISTEM TANAH SEBAGAIMANA YANG DIAMALKAN.

Sistem Torrens menetapkan dan memperakui, di bawah kuasa Kerajaan, kepunyaan hakmilik tanah yang tidak boleh disangkal dan memudahkan, mempercepatkan dan merendahkan perbelanjaan segala urusan tanah. Tujuan-tujuan sistem Torrens ialah untuk memberi jaminan dan kesenangan kepada segala urusan tanah. Hakmilik adalah bukti muktamad bahawa orang yang disebutkan didalamnya adalah tuanpunya tanah yang dinyatakan didalamnya.

Hakmilik-hakmilik tanah yang sah memerlukan perihal sempadan-sempadan yang tepat. Ini bererti bahawa pengukuran tanah yang cekap mestilah dibuat. Suatu hakmilik boleh dikeluarkan bagi tanah dengan apa-apa perihal sempadan yang munasabah, tetapi jika sempadan-sempadan itu tidak tepat sedangkan hakmilik itu masih lagi tidak boleh disangkal, ia mungkin akan menjadi terdedah kepada pertikaian mengenai sempadan. Dengan pengukuran yang tepat kemungkinan berlakunya apa-apa pertikaian sempadan adalah dihapuskan dan dengan itu hakmilik itu sebenarnya menjadi tidak boleh disangkal dari segala segi.

Daripada apa yang disebutkan diatas maka bolehlah disimpulkan bahawa ciri-ciri utama sistem Torrens adalah seperti berikut:dokumen hakmilik yang dengan jelas menentukan tanah itu difailkan di Pejabat Pendaftaran.didalam hakmilik itu didaftarkan segala jualan dan urusan yang kemudian atas tanah itu.

Oleh itu pemeriksaan pada bila-bila masa di Pejabat Pendaftaran menunjukkan bukan sahaja tiap-tiap butir mengenai syarat-syarat hakmilik asal tetapi juga nama-nama tuanpunya pada masa ini dan semua orang lain yang ada kepentingan atas tanah seperti pajakan atau gadaian.

Diantara kebaikan-kebaikan Sistem Torrens adalah seperti berikut:-

Tiap-tiap orang yang memiliki tanah akan memegang suatu dokumen hakmilik yang jelas, di jamin oleh Kerajaan, membentangkan bukan sahaja untuk pengetahuannya tetapi juga pengetahuan semua orang berkenaan mengenai segala syarat-syarat dan kepentingan-kepentingan lain yang melibatkan tanah itu. tiap-tiap orang boleh memperniagakan tanah secara pendaftaran memorandum stereotaip dengan mudah tanpa memerlukan carian yang rumit dan mahal menerusi dokumen-dokumen yang dahulu. hakmilik bagi tanah itu dan hak-hak semua orang yang memegang pajakan atau gadaian akan tidak boleh disangkal.

Hendaklah diperhatikan bahawa Sistem Torrens berasal dari Australia Selatan. Sistem ini dinamakan dengan mengambil sempena Sir Robert Torrens yang memperkenalkannya di Australia Selatan dalam tahun1858. Kemudiannya ia berkembang ke seluruh Australia dan kepada banyak bahagian–bahagian lain dalam dunia.