Belajar Hartanah

The Formula For Student’s

2010-05-05T21:18:00.001-07:00

Formula Sheet

i = interest

n = number of Years

asf = the annual sinking fund that is required to recoup $1 in n years at the

sinking fund rate of accumulation.

a = the sinking fund interest (or rate of accumulation)

Note: The above formulas are constructed on the assumption that interest is added at the end of the year.

Further Note: An annuity is an annual sum payable or receivable in equal amounts over a specified period.

Helpless landlords

2010-04-27T16:38:00.001-07:00

ARTICLES OF LAW

By BHAG SINGH

Although there are provisions to allow landlords to recover overdue rental, there are limitations, too.

NOT everybody can afford to purchase a property to live in or to operate a business. Hence renting becomes a viable option for many. Renting involves the creation of a relationship between the landlord and the tenant. This may be created formally or informally, whether or not in writing.

The essence of the relationship is that for the agreed term, the tenant is entitled to enjoy the said possession. The landlord in return gets the rent.

If the tenant fails in his primary obligation, there will be cause for concern. If the tenant moves out, at least the landlord can mitigate his loss by renting it out to someone else. But the tenant may choose to stay, yet not pay rent.

Many a landlord in such a situation will feel frustrated. Going to the courts can be time-consuming and costly. Would it not be easier to just go in and chase the tenant out? Or could one not just disconnect the electricity and water supply?

Remedies

A landlord has three distinct remedies against a tenant in arrears with his rent. He may levy distress upon the tenant's goods, which ultimately he may sell to pay off such arrears as remain unpaid.

Apart from that, he may sue the tenant on the covenant to pay rent, or he may seek to terminate the tenancy through forfeiture.

In addition, for any period for which he cannot claim rent, the landlord can get the liquidated damages, which would include claims for compensation for use and occupation, or an action for mesne profits.

Once the relationship of landlord and tenant has been created, the rights and obligations of the parties inter se will be governed by its terms subject to the general law. As the arrangement is a contract, its terms are enforceable between the parties in much the same way as any contract.

One of the rights conferred on the tenant is the landlord's covenant that "the tenant paying the rent hereby reserved and performing and observing the several covenants on his part herein contained shall peaceably hold and enjoy the demised premises during the said term without any interruption by the landlord or any person rightfully claiming under or in trust for him."

Distress

The right to distrain is an ancient remedy which may be described as the right to take another's goods without legal process as a pledge for the satisfaction of a debt or claim. It is a remedy not confined to the law of landlord and tenant.

The Distress Act 1951 provides for this. It involves the application for a Warrant of Distress addressed to the bailiff directing the latter to forthwith distrain any removable property found by him on the premises named in the distress warrant.

The plus side of a warrant of distress is that it is obtained ex parte, meaning that the application to the court does not have to be served on the tenant before an order is made. The tenant will only know when the bailiff turns up at the premises to seize the property.

However, it must be noted that the purpose is primarily for the landlord to recover rent and not to get back possession of the premises. Once the goods have been seized and disposed of, the tenancy, unless terminated, continues.

Distress is not for recovery of possession. However, possession may be obtained where the premises are abandoned and there is no sufficient property seized with which the arrears can be paid. If so, an application can be made to authorise the bailiff to enter the premises and take possession.

Even then, the bailiff must in such cases affix in a conspicuous place or on the premises, a notice that possession thereof will be delivered to the landlord, unless within 10 days a judge, on the application of any person interested, otherwise orders.

Forfeiture and re-entry

There are instances where the landlord may seek to terminate the tenancy by forfeiture in exercise of a right to re-enter reserved expressly under the tenancy in the case of non-payment of rent. This could read as follows:

"If the rents hereby reserved ... shall be unpaid for (twenty-one) days after becoming payable it ... shall be lawful for the landlord at any time thereafter to re-enter upon the demised premises or any part thereof in the name of the whole."

Of course, such a covenant may be enlarged in its scope to allow similar action to be taken in case of other breaches. Whilst this is an option on paper, the landlord's right could be frustrated by other matters.

Where an effort to re-enter the premises is physically resisted, this could have a potential to cause a breach of the peace. In such a case, Section 99 of the Civil Procedure Code comes into play. A magistrate can act, if satisfied from a police report that a dispute is likely to cause a breach of the peace.

He can order the parties concerned to attend before him and put in written statements their respective claims with regard to possession of the premises in dispute.

He can thus make an assessment on which party should remain in possession. If the magistrate decides that one of the parties is in actual possession, an order declaring such party to be entitled to retain possession until evicted in due course of law, can be made.

Conclusion

Even where the tenant does not resist the re-entry because he is not present or otherwise, it would be prudent to make an inventory on what is found. Being accompanied by an independent party could be helpful against future claims by the tenant that some valuable property has gone missing.

There is, of course, the other aspect of cutting off electricity and water supply to the premises. Whether one is entitled to do so will depend not only on practical considerations but also on how the tenancy agreement is worded as well as the stage and point of time at which such action is taken.

Apart from the contract terms, one may also need to consider whether incorporation of such provisions permitting discontinuation of a utility is enforceable as it is contrary to public policy. This aspect could be the subject of a separate discussion.

Neighborhood

2009-07-31T18:24:00.001-07:00

VISION: In the best neighborhoods, the ones we mean to nurture, people know that "the heart is more important than the head" (from Streets of Hope). Residents recognize one another and count friends and family among their neighbors. They have a sense of concern and responsibility for the neighborhood and its people that is translated into action.

In the best neighborhoods:

Schools with small enrollments are one core of neighborhood life. The schools have strong parent and resident involvement. They work in partnership with the neighborhood to achieve high shared aspirations for youth, educate adults, and solve community problems. Residents are welcome to use the gym, recreational fields, auditorium, and meeting rooms.

The school site is the place where human service agencies collaborate to address the needs of families. Their staffs realize that people turn first to friends and neighbors when they have problems. These informal helping systems are sought out and strengthened.

Many housing options exist for people in different stages of life and income levels. Housing values are neither rising rapidly (gentrification) nor falling (decline). Quality is maintained through upgrading by residents made possible by private capital or well-crafted affordable housing subsidies.

Local businesses such as grocery and other retail stores, professional offices, bookstores, restaurants, and coffee shops are within a walk of home. Neighborhood life forms a network of relationships that helps people find jobs, start new businesses, and raise capital.

People ensure public safety by looking out for each other, and creating partnerships with the police and public agencies to solve crimes and reduce the causes of crime.

The neighborhood is well kept. Problems that arise (housing deterioration, trash, or abandoned autos) are dealt with quickly by responsive agencies. The neighborhood has a comforting sense of place expressed through its physical character.

The best neighborhoods are not utopias. They are places where people care about one another enough that there are few problems that cannot be solved by working together.

Akibat kelewatan bayaran pampasan

2009-07-14T20:29:00.001-07:00

SEBUAH akhbar tempatan sedikit masa lalu melaporkan rasa terkilan sekumpulan penduduk kampung di Perak yang khabarnya mengalami kesulitan kewangan kerana pampasan yang dibayar oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN) kepada mereka dianggap sebagai amat tidak mencukupi.

Mengikut berita akhbar itu, kira-kira seratus pemilik tanah di Sayong dan beberapa kampung di sekitarnya mendakwa bahawa setelah tanah mereka diambil oleh PBN bagi maksud awam (di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960), pampasan yang dibayar kepada mereka amat tidak padan dan terlalu rendah nilainya, kerana pampasan yang dibayar itu adalah berasaskan nilai pasaran enam tahun yang lalu, dan bukan nilai pasaran sekarang.

Salah seorang pemilik tanah itu, Mohd. Efendi Ariffin, dipetik sebagai berkata bahawa tanahnya (beserta sebuah rumah dan kedai yang dibina di atasnya) telah diambil oleh PBN di bawah akta berkenaan dan satu anugerah pampasan telah dibuat pada 1995. Jumlah pampasan adalah berasaskan penilaian yang dibuat oleh Jabatan Penilaian negeri. Malangnya, kata Efendi lagi, walaupun anugerah diumumkan pada 1995, ia menerima bayaran pampasan itu hanya pada Disember 2000 yang lalu, iaitu setelah menunggu hampir 6 tahun.

Efendi mendakwa disebabkan kelambatan bayaran ini, jumlah yang diterima sudah tak lagi mencerminkan nilai pasaran tanah semasa.

Umumnya laporan akhbar mengenai kes-kes pengambilan tanah jarang sekali dapat menceritakan secara terperinci semua fakta yang berkaitan. Oleh itu, setelah membaca laporan akhbar ini, saya tidak terus membuat apa-apa kesimpulan mengenainya, kerana mungkin ada fakta lain yang belum dapat didedahkan. Dalam seminggu dua berikutnya, saya terus mencari dan meneliti setiap laporan mengenai kes-kes pengambilan tanah milik orang kampung, andainya ada disiarkan sebarang ulasan atau respons mengenai perkara itu. Manalah tahu, mungkin gambaran yang saya terima daripada laporan awal itu akan berubah setelah membaca jawapan atau penjelasan lanjut daripada PBN negeri atau Pejabat Tanah berkenaan? Malangya, walaupun beberapa minggu berlalu, apa yang saya tunggu tidak juga muncul. Jadi, anggapan saya apa yang didedahkan oleh Efendi itu adalah benar belaka.

* Kelambatan adalah kecacatan

Dalam sejarah Akta Pengambilan Tanah, kelewatan sering berlaku dalam tahun 70-an dan 80-an. Ada tiga jenis ``kelewatan'' yang sering berlaku - iaitu, kelewatan mengadakan siasatan (oleh Pejabat Tanah bagi maksud menentukan pampasan berasaskan nilai pasaran), kelewatan membuat anugerah (di akhir siasatan), dan kelewatan menyerahkan bayaran pampasan kepada pemilik tanah. Kerajaan pusat akhirnya terpaksa membuat pindaan undang-undang dalam usahanya membanteras penyalahgunaan kuasa dan ketidakpatuhan prosedur yang dilakukan oleh beberapa PBN dan Pejabat Tanah. Pindaan ini diluluskan oleh Parlimen menerusi Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1984 (Akta A75).

Kelewatan dan ketidakpatuhan prosedur oleh Pejabat Tanah pernah dicela oleh Hakim Besar Ong dalam kes Lau Cher Hian v. Collector of Land Revenue Muar [1971] 1 MLJ 96, apabila beliau mengatakan bahawa ``Mereka yang memegang kuasa sepatutnya prihatin kepada prosedur yang digariskan dan sentiasa berlaku adil mematuhinya''. Kesimpulan yang boleh kita buat daripada kata-kata Hakim Besar itu ialah bahawa kelewatan yang tidak wajar (apa yang dipanggil inordinate delay) oleh Pejabat Tanah adalah satu contoh ketidakadilan prosedur.

* Tempoh yang ditetapkan

Jika akta dibaca secara teliti, kita boleh lihat bahawa setiap kes pengambilan tanah hendaklah disempurnakan paling lewat dalam masa 3 tahun. Ia bermula apabila satu notis awal pengambilan tanah yang diniatkan (Borang A) dikeluarkan di bawah seksyen 4 dan kemudian diisytiharkan dalam Warta. Dalam tempoh 12 bulan selepas itu, satu perisytiharan (Borang D) hendaklah dikeluarkan di bawah Seksyen 8. Jika ini tidak dilakukan, notis awal di bawah Seksyen 4 itu luput.

Selepas itu, satu siasatan hendaklah dijalankan dan di akhirnya, satu anugerah dibuat. Jika anugerah ini tidak dibuat dalam masa 2 tahun selepas tarikh perisytiharan di bawah Seksyen 8 itu, keseluruhan prosiding pengambilan tanah ini menjadi tidak sah dan batal. Jika pengambilan tanah diteruskan juga, keseluruhan tindakan itu boleh dicabar oleh pemilik tanah dan boleh dibatalkan oleh mahkamah.

Di bawah Seksyen 29(1) akta, pampasan hendaklah yang boleh'' (as soon as may be), kecuali dalam tiga keadaan tertentu. Dalam kes pengambilan tanah di Perak yang dilaporkan dalam akhbar itu, pada hemat saya 3 kecualian yang disebutkan dalam Seksyen 29(1) ini tidak berkaitan. Oleh itu, prinsip am (pembarayan pampasan seberapa cepat yang boleh) merupakan kehendak undang-undang yang mesti dipatuhi.

Dalam beberapa kes yang diputuskan di mahkamah, istilah ``seberapa cepat yang boleh'' telah ditafsirkan bermakna ``seberapa cepat yang mungkin, bukan seberapa lambat yang mungkin''. Sementara kita akui bahawa ``kecepatan'' itu adalah satu perkara yang relatif, memerlukan kita mengambil kira semua hal keadaan, yang sudah pasti ialah andainya pembayaran dibuat setelah 5 atau 6 tahun berlalu, ia bertentangan dengan kehendak Seksyen 29(1).

* Jaminan Perlembagaan

Hak setiap warganegara untuk terus memiliki dan menggunakan tanahnya dijamin di bawah Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan. Tanah itu tidak boleh diambil atau digunakan secara paksa oleh sesiapapun kecuali ada undang-undang yang membenarkan ia dilakukan, dan dengan syarat pemilik tanah dibayar pampasan yang memadai. Undang-undang yang membenarkan pengambilan tanah secara paksa memang wujud, iaitu Akta Pengambilan Tanah 1960, manakala apa yang dimaksudkan sebagai "pampasan yang mencukupi" itu adalah "nilai pasaran" tanah tersebut mengikut prinsip undang-undang yang dihuraikan secara terperinci dalam Jadual Satu Akta tersebut.

Kesimpulan daripada peruntukan undang-undang yang disebutkan di atas tadi ialah andainya disebabkan perkara yang berlaku atau hal keadaan yang berubah wang pampasan yang dibayar kepada pemilik tanah itu menjadi tidak mencukupi ketika pembayaran dibuat, pemilik tanah yang kehilangan tanahnya itu boleh mencabar pengambilan tanah itu berasaskan kecacatan atau ketidakpatuhan prosedur.

Saya ingin mengingatkan Pentadbir Tanah bahawa dalam perkembangan undang-undang pentadbiran semasa, mahkamah tempatan telah sering kali menggunakan kuasa semakan kehakimannya untuk mengetepikan dan membatalkan tindakan pentadbiran apabila tindakan itu didapati melanggar (gagal mematuhi) prosedur yang ditetapkan (apa yang dipanggil ultra vires prosedur). Mahkamah juga sering berbuat demikian apabila suatu tindakan pentadbiran itu dianggap sebagai suatu tindakan yang tidak berpatutan atau tidak munasabah (apa yang dipanggil ketidakmunasabahan Wednesbury).

IMF projects stronger 2010 recovery from global recession

2009-07-08T19:46:00.001-07:00

WASHINGTON (AFP) - - The International Monetary Fund on Wednesday raised its outlook for the global economy in 2010, but said recovery from the worst recession since World War II would be sluggish.

The IMF boosted its 2010 global growth forecast to 2.5 percent, an improvement of 0.6 point from its April forecast.

The updated IMF forecast was marginally worse for 2009, showing a contraction of 1.4 percent across the global economy.

"While the world economy is still in recession, the recovery is coming. But it is likely to be a weak recovery," the IMF chief economist, Olivier Blanchard, said at a news conference.

In an update to its semiannual World Economic Outlook (WEO), the IMF said that "the global economy is beginning to pull out of a recession unprecedented in the post-World War II era, but stabilization is uneven and the recovery is expected to be sluggish."

"Financial conditions have improved more than expected, owing mainly to public intervention, and recent data suggest that the rate of decline in economic activity is moderating, although to varying degrees among regions," the IMF said.

Nevertheless, "financial systems remain impaired, support from public policies will gradually diminish, and households in countries that suffered asset price busts will rebuild savings," curbing consumption.

The downturn now was expected to hit advanced economies harder this year, with a combined contraction of 3.8 percent instead of the flat growth previously seen. Weak 0.6 percent growth in 2010 was unchanged.

"The advanced economies as a group are still projected not to show a sustained pickup in activity until the second half of 2010, consistent with the April 2009 WEO forecast," the IMF said.

Among the major economies, the IMF significantly marked up estimates for the United States and Japan.

For the US, the IMF pointed to improvements in the labor and housing markets, industrial production, and business and consumer confidence.

The IMF projected the world's biggest economy would shrink 2.6 percent in 2009, two-tenths of a point less than the prior estimate, and grow 0.8 percent in 2010, instead of the zero growth previously forecasted.

It hiked its outlook for Japan to 1.7 percent in 2010, up a hefty 1.2 points. Growth this year in the second-largest economy was estimated at a negative 6.0 percent, instead of the 6.2 percent contraction previously forecast.

The downturn would hammer the eurozone harder. The IMF projected the 16-nation bloc would contract 4.8 percent in 2009, 0.6 point worse than the April forecast, and shrink 0.3 percent in 2010.

Germany, Europe's largest economy, was set to shrink 6.2 percent in 2009 and 0.6 percent in 2010.

Outside the eurozone, Britain's prospects brightened. The IMF forecast growth of 0.2 percent in 2010, instead of a 0.4 percent contraction, after the economy shrinks 4.2 percent this year.

Growth in the emerging and developing economies would accelerate to 4.7 percent in 2010 from 1.5 percent this year.

China would lead with expansions of 7.5 percent in 2009 and 8.5 percent in 2010, while India would grow 5.4 percent and 6.5 percent. Both countries were marked up about a percentage point for each year.

Global trade volume would plunge by 12.2 percent this year, a steep 1.2 points more than forecast in the April WEO, before increasing 1.0 percent in 2010.

The IMF said in an update of its Global Financial Stability Report that financial conditions have improved "as unprecedented policy intervention has reduced the risk of systemic collapse and expectations of economic recovery have risen."

But it warned against over-exuberance in markets amid signs of recovery.

"Because much of the improvement in financial conditions is due to the robust rally in risk assets since March, there is a risk of a significant market setback if financial markets get too much ahead of the pace of economic recovery," it said.

Integration Project Outcome

2009-06-18T18:46:00.000-07:00

Daripada 18 hingga 24 Mei 2009, Pelajar pengurusan harta tanah Universiti Malaya telah terbang ke Manila bagi menjalankan kajian pasaran serta mengemukakan beberapa cadangan pembangunan dibeberapa tapak yang berasingan. Sasaran projek integrasi ini adalah bagi menyediakan para pelajar dalam menjalankan kajian pasaran dan membuat cadangan pembangunan secara menyeluruh sebagai persediaan menghadapi alam pekerjaan.

Tapak-tapak telah dibahagikan kepada beberapa kumpulan pelajar bersama-sama dengan mentor daripada IPREA (Institue of Real Estate Philippine) supaya para pelajar dapat menjalankan satu kajian terhadap tapak yang telah disediakan. Lokasi tapak adalah berlainan antara satu sama lain, iaitu daripada kawasan pusat bandar di Makati City hinggalah ke kawasan pinggiran bandar di kawasan Tondo.

Tujuan pembahagian kawasan ini adalah bagi memastikan setiap kumpulan akan menghadapi situasi yang berlainan bagi setiap tapak dan hal ini akan menguji tahap kebolehan para pelajar dalam menyelesaikan masalah yang dihadapi diatas tapak masing-masing. Halangan utama adalah daripada perbezaan system pentadbiran tanah yang amat berbeza walaupun Filipina turut menggunakan sistem torren dalam pentadbiran tanah mereka, antara yang paling berbeza adalah daripada segi pegangan tanah, dimana mereka tiada pegangan pajakan, dan pentadbiran tanah adalah dibawah bidangkuasa judisiari. Selain itu perbezaan dalam sistem perancangan juga membuka minda para pelajar mencari jalan bagi mengatasinya.

Semalam (17/18 Julai 2009) para pelajar telah menamatkan projek mereka dan telah membentangkan hasil kajian mereka di hadapan para pensyarah. Menakjubkan serta mengujakan para peserta dengan kaedah penyampaian yang meyakinkan serta input-input baru yang disampaikan adalah mantap dan meyakinkan. Antara yang menarik perhatian adalah cadangan pembinaan hypermarket murah berkonsepkan Mydin di Malaysia, pembinan Gudang sejuk beku di daerah Tondo, pembinaan bangunan pejabat dan servis apartment dan lain-lain lagi. Terdapat 10 cadangan telah dikemukakan, semuanya adalah dianggap sebagai keguanaan terbaik dan tertinggi bagi tapak tersebut berdasarkan halangan-halangan samada dari segi perundangan, fizikal tapak dan beberapa faktor lain yang turut mempengaruhi.

Sebagai seorang mahasiswa masa kini terutama yang mengikuti bidang harta tanah, kita sememangnya perlukan projek-projek sebegini bagi membuka minda mahasiswa supaya berada di tahap global supaya idea-idea baru dapat diterapkan didalam pembangunan di negara kita dimasa hadapan. Bersama ini juga saya akan memuat masuk beberapa fail kejian kewangan"cashflow analysis" dan slide presentation untuk dikangsi bersama.

Slide Show

Cashflow

IPREA and UPD welcome UM Malaysian students

2009-05-14T05:01:00.001-07:00

Tuesday, 12 May 2009

On May 18 to 24, 2009, a group of 57 Malaysian students with 4 facilitator-professors of the University of Malaya (Department of Estate Management of the Faculty of Built Environment) will visit Manila - Philippines. The academic trip to the Philippines is part of their course curriculum known as “Integration Project”. They will be hosted cooperatively by the Institute of Philippine Real Estate Appraisers (IPREA) and the Department of Geodetic Engineering, College of Engineering of the University of the Philippines Diliman (UPD).

The “Integrated Project” is a special project for Estate Management students, that is Problem Based Learning (PBL) based. Students are divided into several groups (this year -10 groups with 5 members each), given lectures and taken to different site visits each year. A facilitator is assigned to three groups of students. The learning outcome of the project would encompass students’ acquisition of practical knowledge in their preparation to join the real estate practice. Students are expected to fully apply all the subjects that they have learned, complemented with their own ideas and some choice inputs from facilitators.
Among the government /corporate offices that will be visited for research and information are the following: National Housing Authority (NHA); Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB); Land Registration Authority (LRA); Home Mutual Development Fund (Pag-IBIG Fund); Housing Urban Development Coordinating Council (HUDCC); National Economic Development Authority (NEDA).

Ten valuation sites within Metropolitan Manila have been identified. The visits to the various property sites will be coordinated by IPREA valuers.

UPD and IPREA welcome the students of The University of Malaya (UM) with a program ceremony at the UP Engineering Theater, College of Engineering, UP Campus Diliman on May 19, 2009 at 08:30 Hrs.

Contoh Report Valuation dan working

2009-04-22T21:05:00.000-07:00

kepada semua yg perlukan contoh report valuation untuk padang golf atau mining, disini saya ada sertakan contoh report beserta contoh calculation (dalam pdf) untuk rujukan rakan-rakan, adik-adik junior dan sesiapa sahaja yg perlukan. File di hantar dalam bentuk .RAR, jadi korang perlu ada winrar untuk extract file tersebut. sekian

Link:
http://www.savefile.com/files/2083091

sepang dredging
http://rapidshare.com/files/224813869/VALUATION_SEPANG_DREDGING.pdf.html

tutorial timber plantation en anuar alias (click here)

petrol station 2008 soalan no 3 (click here)

Timber Concession Final 2008 (click here)

Pembangunan Mapan

2009-04-19T00:14:00.000-07:00

Definisi:

Pembangunan Mapan adalah suatu pembangunan yang dijalankan bagi memenuhi keperluan pada masa kini tanpa mengorbankan keperluan pada masa akan datang.

Pembangunan bandar yang mampan harus dijalankan dengan mengambil kira keupayaan menampungnya; pengambilan sumber, pengagihan bahan buangan serta kadar pencemaran yang dicetuskan ke atas bandar dan kawasan sekelilingnya.(White & Whitney, 1992)

Pembangunan bandar yang mampan perlulah mengambil kira keadilan sosial, keperluan manusia asas, kesihatan awam, kesedaran persekitaran dari segi ruang dan masa. Salah satu cara untuk mencapai pembangunan mampan tersebut adalah melalui kesihatan ekonomi bandar. Justeru itu, aktiviti ekonomi, peluang pekerjaan dan kemiskinan perlu diambil perhatian dan daripadanya peranan aktiviti informal serta perdagangan skala kecil(petty commodity sector) menjadi penting.(David Drakakis-Smith, 1995)

Matlamat pembangunan mapan

5 Matlamat Pembangunan Mapan:

1. Pemuliharaan Sumber

Memastikan penerusan penawaran sumber semulajadi pada masa sekarang dan akan datang melalui penggunaan tanah yang efektif, pengurangan sumber yang tidak boleh diperbaharui, pemuliharaan kepelbagaian sumber semulajadi.

Pemuliharaan merangkumi penggantian sumber, perubahan dalam cara penggunaan dan memberi perhatian kepada faktor ‘intangible’ seperti nilai keselesaan dan nilai warisan.

2. Pembangunan Fizikal

Memastikan pembangunan alam bina akan berharmoni dengan alam semulajadi di mana hubungan mereka adalah seimbang dan saling memanfaatkan. Membantu menyedarkan komuniti tentang peluang yang terdapat di kawasan tersebut serta meminimumkan pembaziran sumber dan keburukan yang akan dibawa kepada komuniti apabila sesetengah kawasan perniagaan mengalami tekanan pembangunan yang melampau sedangkan sesetengah kawasan mengalami kemerosotan perniagaan seperti penutupan kedai dan kehilangan pekerjaan.

3. Kesaksamaan Sosial

Mengelakkan pembangunan yang akan menambahkan jurang antara golongan kaya dan miskin serta menggalakkan pembangunan yang dapat mengurangkan ketidaksamaan sosial.

mengurangkan pembaziran tenaga manusia. Kesaksamaan sosial perlu dipelihara dari segi peluang ekonomi di sesuatu kawasan.

4. Kualiti Alam Sekitar

Mengelakkan pencemaran alam, melindungi kapasiti ekosistem dan mengelakkan pembangunan yang akan mengancam kesihatan manusia atau menjejaskan kualiti kehidupan.

mengurangkan atau mengubah proses pengeluaran atau perniagaan yang akan menjejaskan kualiti hidup manusia. Cara pembuangan dan pelupusan sampah harus dititikberatkan.

5. Penyertaan Politik

Menggalakkan penyertaan komuniti dalam membuat keputusan.

KAEDAH KEUNTUNGAN STESEN MINYAK

2009-02-03T16:55:00.001-08:00

PULANGAN/INCOME

JUALAN MINYAK/PETROL SALES
- JENIS MINYAK X PURATA JUALAN SETAHUNX KEUNTUNGAN SELITER
CONTOH:
RON 92 X 120,000L setahun X RM 0.60 = RM 72,000 setahun
RON 97 X 600,000L setahun X RM 0.50 = RM 300,000 setahun
DIESEL X 110,000L setahun X RM 0.40 = RM 44,000 setahun
JUMLAH PELANGAN DARI JUALAN PETROL RM 416,000 setahun

PULANGAN JUALAN RUNCIT& LUBRICANT
- PULANGAN DASRI JUALAN MINYAK PELINCIR
- PULANGAN DARI JUALAN RUNCIT
  Nota: Sila rujuk kepada data jualan daripada akaun dan data jualan dari pihak pengusaha
  
  JUMLAH PULANGAN DARI JUALAN RUNCIT DAN PELINCIR RM XX,XXX
PULANGAN DARI SEWAAN RUANG
- SEWAAN RUANG
  CONTOH
  
  SEWAAN YANG DITERIMA DARI PENGUSAHA CAFE
  SEWAAN YANG DITERIMA DARI CUCIAN KERETA
  SEWAAN OLEH MAKANAN SEGERA
  Nota: Sila rujuk kepada apa-apa perusahaan ataupun sewaan yang terdapat di atas tapak yang menyewa kepada tapak stesen minyak tersebut.
  
  JUMLAH PULANGAN DARI SEWAAN RUANG/TAPAK RM XX,XXX
JUMLAH PULANGAN KASAR (GROSS)(A+B+C) RM XXX,XXX

(TOLAK -)
KOS OPERASI
- GAJI/EPF/SOCSO RM XX,XXX
- UTILITI RM XX,XXX
- Nota: apa-apa jua perkara yang membolehkan syarikat beroperasi
  
  JUMLAH KOS OPERASI RM XX,XXX
KOS PENGURUSAN
- LESEN RM XX,XXX
- BAYARAN SEKRETERIAT RM XX,XXX
- AUDIT FEE RM XX,XXX
- BAYARAN AM RM XX,XXX
- TANGGUNGAN HUTANG RM XX,XXX
- Nota: apa-apa jua perkara yang melibatkan pengurusan operasi syarikat
  
  JUMLAH KOS PENGURUSAN RM XX,XXX
KOS TAHUNAN
- PEMBAIKAN DAN PENJAGAAN RM XX,XXX
- INSURAN KEBAKARAN RM XX,XXX
- CUKAI TAKSIRAN RM XX,XXX
- CUKAI TANAH RM XX,XXX
  JUMLAH KOS TAHUNAN RM XX,XXX
JUMLAH PULANGAN BERSIH(D-E-F-G) RM XX,XXX
(BAKI BOLEH BAHAGI)

(TOLAK -)
PEMBAHAGIAN
- BAHAGIAN PENGUSAHA @ % drpd H RM XX,XXX
- SIMPANAN MENANGGUNG RISIKO RM XX,XXX
- BAYARAN ROYALTI RM XX,XXX
- Nota: apa-apa jua kos yang perlu di keluarkan oleh pengusaha tetapi tidak dikategorikan di dalam kumpulan pengurusan dan operasi
  
  JUMLAH PEMBAHAGIAN RM XX,XXX
KEUNTUNGAN BERSIH(H-I) RM XX,XXX
ANGKA BELIAN TAHUNAN (YP)
- PENGUSAHA & PENYEWA & PEMAJAK = YP DUAL RATE
- PENGUSAHA & PEMILIK = YP SINGLE RATE(KECUALI BAGI KES TANAH PAJAKAN)
JUMLAH NILAI MODAL(J X K) RM XX,XXX

Honan Plantations Sdn Bhd- vs -Johore

2009-01-05T20:24:00.001-08:00

Judgment

Gopal Sri Ram JCA

(delivered an oral judgment of the court)

The appellant before us (plaintiff in the court below) was the registered proprietor of approximately 996 hectares of land situated in the State of Johor. It filed proceedings in the High Court of Johor challenging the decision by the first defendant (the State Government of Johor) to acquire the land, which I will, for convenience, refer to as 'the subject property'. This forms the subject matter of Civil Appeal No J–01–30–96 ('the first appeal'). There is another appeal before us arising out of the same subject matter. It is Civil Appeal No J–02–68–96 ('the second appeal'). I will say something more of the second appeal in a moment.
Returning to the facts of the case, the plaintiff in its statement of claim, apart from joining the Government of Johor and the Land Administrator, cited Prolink Sdn Bhd as the third defendant. The gist of the appellant's complaint is that the subject property was acquired contrary to law in the sense that the acquisition was ultra vires or vitiated on 'Anisminic' grounds (the reference here being to the decision of the House of Lords in Anisminic Ltd v Foreign Compensation Commission [1969] 2 AC 147) or for 'Wednesbury unreasonableness' (see Associated Provincial Picture Houses Ltd v Wednesbury Corp [1948] 1 KB 223). After service of the writ and statement of claim on all defendants, applications were taken out by the first and second respondents in the first appeal as well as Prolink (respondent in the second appeal) to strike out the action on the ground that it disclosed no reasonable cause of action.
The learned judge who heard both sets of applications granted them and struck out the plaintiff's statement of claim (see [1998] 5 MLJ 129). The appellant has now filed two appeals and as I have said, in the first appeal, it is the Johor Government and Land Administrator who are the respondents.
I now turn to the second appeal merely to state that the respondent is Prolink and that the challenge by the appellant is limited to the order made in the separate summons in that case.
For convenience, we heard both the appeals together and I propose to give reasons for my decision in both appeals at the same time.
The application to strike out in the first appeal was based on O 18 r 19(1)(a) of the Rules of the High Court 1980. In the second appeal, affidavits were also filed but as events transpired they were not used. Counsel before us have therefore proceeded on the ground that both appeals are grounded and are to be treated as having been made under O 18 r 19(1)(a).
The principles governing an application made under O 18 r 19(1)(a) are well settled and have been stated by our courts on many occasions. For my part I can do no better than to quote from the judgment of Raja Azlan Shah J (as he then was) in Mooney v Peat Marwick Mitchell & Co [1967] 1 MLJ 87 at p 88:

It is firmly established that the power exercised under r 4 [the precursor to O 18 r 19] 'is only appropriate in cases which are plain and obvious so that a judge can say at once that a statement of claim as it stands is insufficient, even if proved, to entitle the plaintiff to the relief of which he asks for': see the judgment of Lindley MR in Hubbuck & Sons v Wilkinsons Heywood & Clark Ltd [1899] 1 QB 86 at p 91. Where the situation arises, the pleadings and particulars alone shall be considered and all the allegations in it shall be presumed to be true, and it is only on that assumption that any suitable case can be made for this application: see Peck v Russell (1923) 4 FMSLR 32 at p 34. The court cannot and indeed is not empowered to look behind the pleadings and particulars if it discloses a reasonable cause of action. So long as the statement of claim discloses some ground of action, the mere fact that the plaintiff is not likely to succeed on it at the trial is no ground for it to be struck out: see Boaler v Holder (1886) 54 LT 298. A recent exposition of the law is afforded by the judgment of Danckwerts LJ in Wenlock v Moloney [1965] 1 WLR 1238 at p 1243:

Under the rule (i.e. 25 r 4) it had to appear on the facts of the plaintiff's pleadings that the action could not succeed or was objectionable for some other reason. No evidence could be filed .... But, as the procedure was of a summary nature the party was not to be deprived of his rights to have his case tried by a proper trial unless the matter was clear.

After stating that the former rules are now incorporated in the revised Rules of the Supreme Court, O 18 r 19, he continues:

But this summary jurisdiction of the court was never intended to be exercised by a minute and protracted examination of the documents and facts of the case in order to see whether the plaintiff really has a cause of action. To do that is to usurp the position of the trial judge.

In essence, therefore, the principle is that pleadings ought not to be struck out save in plain and obvious cases.
The learned judge in the present case stated the principles applicable to an O 18 r 19 application with accuracy. The only complaint before us by the appellant is that he misapplied those principles to the facts of the instant appeal.
At the heart of the matter lies the question whether an acquisition under the Land Acquisition Act 1960 ('the Act') is capable of challenge and if so, on what grounds. That question has already received judicial treatment in cases decided by the highest courts of this country. Before discussing the line of authority cited to us by Mr. Tommy Thomas of counsel for the appellant, I think I should sum up the effect of those cases. It is this. An acquisition made under the provision of the Act cannot be challenged unless a plaintiff establishes that the acquiring authority had misconstrued its powers or had acted in bad faith or with gross unreasonableness. The limit of the challenge is occasioned by the wording of s 8(3) of the Act, which reads:

A declaration in Form D shall be conclusive evidence that all scheduled land referred to therein is needed for the purpose specified therein.

In Syed Omar Abdul Rahman Taha Alsagoff v The Government of the State of Johor [1979] 1 MLJ 49 (PC), the Privy Council, whose advice on that occasion was delivered by Viscount Dilhorne, put the matter in this way (at p 50):

Section 8(3), as has been said, provides that the declaration shall be conclusive evidence that all scheduled land is needed for the purpose specified therein. While it may be possible to treat a declaration made pursuant to this subsection as a nullity if it be shown that the acquiring authority has misconstrued its statutory powers (see Anisminic v Foreign Compensation Commission [1969] 2 AC 147) or that the purpose stated in the declaration does not come within s 3, in the absence of bad faith, which in the instant case is negatived by concurrent findings of facts in the court below, this subsection renders it not possible to challenge its validity by asserting that some of the land to which it relates is not needed for the purposes stated or that the land is in fact wanted for purposes other than those specified. Consequently the fact that the lands listed in the Schedule amounted to some 5,700 acres when the total area of the State Development Officer's original requirements was 2,000 acres does not help the appellants, nor can it really be contended that the purposes stated in the declaration do not come within s 3.

The next authority is S Kulasingam v Commissioner of Lands, Federal Territory [1982] 1 MLJ 204. There, Hashim Yeop A Sani J (as he then was) when dismissing the challenge to acquisition, explained the effect of the Alsagoff case as follows (at p 208):

The challenge of the plaintiff on this point, however, can be fully answered by the judgment of the Privy Council in Syed Omar Abdul Rahman Taha Alsagoff v The Government of the State of Johor [1979] 1 MLJ 49 where the Privy Council in dismissing the appeal held that s 8(3) of the Land Acquisition Act 1960 provides that the declaration issued under the section shall be conclusive evidence that all the scheduled land is needed for the purpose specified therein. The judgment of Viscount Dilhorne would seem to reaffirm Wijeyesekera v Festing AIR 1919 PC 155 and SMT Somavanti v State of Punjab [1963] 2 SCR 774, on the matter of the government declaration of public purpose but the judgment also goes one step further in providing for the circumstances when the courts can treat such declaration as a nullity.

Abdoolcader J (as he then was) in delivering the judgment of the Federal Court in the same case said of the effect of s 8(3) (at p 211):

The conclusive evidence clause in s 8(3) which we have mentioned in effect provides that the decision of the state authority that the land is needed for the purpose specified under s 8(1) is final and conclusive and cannot be questioned (Wijeyesekera v Festing AIR 1919 PC 155). The Privy Council however held in Syed Omar Abdul Rahman Taha Alsagoff v The Government of the State of Johor [1979] 1 MLJ 49 (at p 50) that it may be possible to treat a declaration under s 8 as a nullity if it be shown that the acquiring authority has misconstrued its statutory powers or that that purpose stated therein does not come within s 3 or if bad faith can be established. The purpose of the acquisition can therefore be questioned but only to this extent.

In Pemungut Hasil Tanah, Daerah Barat Daya, Pulau Pinang v Ong Gaik Kee [1983] 2 MLJ 35, Salleh Abas CJ (Malaya) (as he then was) said in the context of land acquisition cases (at p 37):

Every exercise of statutory power must not only be in conformity with the express words of the statute but above all must also comply with certain implied legal requirements. The court has always viewed its exercise as an abuse and therefore treats it as illegal where the exercise is done for an inadmissible purpose or on irrelevant grounds or without regard to relevant considerations or with gross unreasonableness (de Smith's (4th Ed) at p 323; and Associated Provincial Picture Houses Ltd v Wednesbury Corp [1948] 1 KB 223).

Finally in Yeap Seok Pen v Government of the State of Kelantan [1986] 1 MLJ 449, Lord Griffith in two passages, in the advice of the Privy Council, set out the principles applicable to a challenge of land acquisition in the face of s 8(3) of the Act. This is how he put it at p 451:

In presenting her appeal to this Board, the appellant has confined herself to the second of her original grounds, namely, that the compulsory acquisition of her land was made in bad faith in that her land was selected for compulsory acquisition because she is not of Malay origin, and that the government used their compulsory purchase powers as a device to prevent her, as a Chinese Malaysian, from becoming the owner of land. If the appellant could prove that this was the disgraceful purpose for which the compulsory purchase power was used, it would be a clear case of abuse of power entitling her to have the compulsory purchase order quashed. There is no dispute about this principle of law and it was recognized by both the judge and the Federal Court. But as the trial judge rightly observed, bad faith of this order is an exceedingly serious allegation to make and she, who makes it, has a heavy burden to discharge the onus of proving it.

And at p 453 he said:

.... He who asserts bad faith has the burden of proving it, mere suspicion is not enough. In deciding whether the burden is discharged, the court will consider all the evidence before it, including any explanation given by the Minister and any inference to be drawn from the failure to give an explanation. Their Lordships can see no reason to suppose that this was not the approach adopted in the Federal Court.

Secondly, there is no reason to suppose that the courts below did consider that the material placed before them by the appellant raised the suspicion of bad faith. They rehearsed the appellant's argument in the judgments but did not say that they were suspicious of the respondent's motives.

Thirdly, unlike the case of R v Governor of Brixton Prison, ex p Soblen [1963] 2 QB 243 in which discovery had been refused, no attempt was made by the appellant, either through a request for discovery or to cross-examine upon the respondent's affidavits, to probe into the Foundation's reasons for requesting the compulsory acquisition of her property.

This was an allegation of bad faith founded on scanty evidence. Their Lordships are not surprised that that evidence was held to be insufficient to discharge the burden of proof upon the appellant and can find no fault in the judgment of the Federal Court.

As I have already said, the statement of claim in the present case includes a challenge which falls plumb within the grounds of challenge formulated in the cases I have discussed a moment ago. Can it be then said that the statement of claim in the instant case discloses no reasonable cause of action whatsoever? After anxious consideration I am inclined to answer in the negative. In my judgment, the facts pleaded in the statement of claim abundantly disclose a reasonable cause of action. In coming to this conclusion I have not overlooked the powerful submissions of Mr. Zainal, State Legal Adviser and Nr. Zaki of counsel for Prolink, that the Privy Council had in the Alsagoff case treated as entirely proper the action of the state government in that case as reflected in the following passage in the judgment of Viscount Dilhorne at p 50 of the report:

Paragraph 1 of that declaration is, as Syed Othman J held, 'the material or substantive part of the declaration', a conclusion with which the Federal Court agreed and with which their Lordship agree. The schedule attached to the declaration lists the lands to be acquired and the paragraph states the purposes of the acquisition. The plan referred to in para 2 has to be a plan of the lands and areas so specified. The Act imposes no obligation on the acquiring authority to produce a plan for inspection which shows how the land to be acquired is to be zoned. Such evidence as there was to the effect that zoning of the area which effected the appellants' lands for special purposes in this draft lay-out plan prepared by the Planning Officer was never accepted and approved by the state authority; but even if it had been, that would not, in their Lordships' view, fell outside s 3 of para 1 of the declaration for where, as in the instant case, a new town is to be created, the provision of space for creation may be regarded as an incidental to zoning for residential use. The Interpretation and General Clauses Ordinance 1948, s 30, provides that:

Where a written law confers on any person to do .... any act or thing, all such powers shall be understood to be also conferred as are reasonably necessary to enable the person to do .... the act or thing.

In the event, however, the appellants' lands have actually been used as part of a shipyard.

[emphasis added]

With respect, I am unable to agree with the arguments of the learned State Legal Adviser and Mr. Zaki that the above passages establish any principle of general application. In my judgment, the answer to the submissions made by counsel for both the respondents was provided during argument this morning by my learned brother Denis JF Ong JCA who described the passage relied upon as merely a holding on the facts of that case and not a principle of law. I am of like mind.
Having considered the matter carefully, I am compelled to arrive at the conclusion that the learned judge had misdirected himself in holding that the statement of claim was demurrable and ought to be struck out. It would appear from his judgment that his view is that land once acquired can never be recovered from the acquiring authority and that the act of acquiring can never be challenged. This comes across in the following passage in his judgment ([1998] 5 MLJ 129 at p 154):

But in the face of statutory prohibitions expressly or necessarily implied in the Act as discussed above, and after having cautioned myself, I am of the view that the plaintiff's action against the first and second defendant is 'obviously unsustainable'. The pleading do not at all disclose some cause of action or even raise any question fit to be decided. Furthermore, s 8(1) of the Specific Relief Act 1950 provides that if any person is dispossessed without his consent of immovable property otherwise that in due course of law he may, by suit, recover possession thereof and s 8(3) provides that no suit under this section shall be brought against any government in Malaysia. The plaintiff has, by virtue of the acquisition by the state authority, been dispossessed of its land in due course of law and even if assuming that he proves that there was malice, I cannot see how he can bring a suit against the State Government of Johor in the face of such a provision.

[emphasis added]

I have consciously refrained from regurgitating the statement of claim and the particulars pleaded under its several paragraphs. I have not undertaken that task because the learned judge in his judgment has sufficiently set out the allegations in the statement of claim and admirably summarized them.
For the reasons I have given, I am of the view that this appeal should be allowed. The orders I propose to make are as follows:
1. Civil Appeals Nos J–01–30–96 and J–02–6 –96 are hereby allowed;
2. The order of the judge dated 19 January 1996 is set aside;
3. The writ and statement of claim shall be restored to file;
4. The defendants in this appeal are to file their defences within six weeks from the date of this order; and
5. There shall be no order as to costs against the respondents in the first appeal, both here and in the court below. The respondent in the second appeal shall pay all the costs of the appeal and in the court below. These costs shall be taxed but there shall be a stay upon the allocatur until further order.
Siti Norma Yaakob JCA
I concur.

Denis JF Ong JCA
I concur.

Cases

Anisminic Ltd v Foreign Compensation Commission [1969] 2 AC 147

Associated Provincial Picture Houses Ltd v Wednesbury Corp [1948] 1 KB 223

Mooney v Peat Marwick Mitchell & Co [1967] 1 MLJ 87

Pemungut Hasil Tanah, Daerah Barat Daya, Pulau Pinang v Ong Gaik Kee [1983] 2 MLJ 35

S Kulasingam v Commissioner of Lands, Federal Territory [1982] 1 MLJ 204

Syed Omar Abdul Rahman Taha Alsagoff v The Government of the State of Johor [1979] 1 MLJ 49

Yeap Seok Pen v Government of the State of Kelantan [1986] 1 MLJ 449

Legislations

Land Acquisition Act 1960: s.8(3)

Rules of the High Court 1980: Ord.18 r 19(1)(a)

Representations

Tommy Thomas (CW Lim with him) (Skrine & Co) for the appellant in both appeals.

Zainal Adzam Abd Ghani (Johor State Legal Adviser) (SE Teo, Senior Federal Counsel with him) for the respondents in the first appeal.

Zaki Tun Azmi (Rashid & Lee) for the respondent in the second appeal.

Notes:-

This decision is also being reported at [1998] 2 MLJ 498.

Syed Omar vs Government of Johor (1979, 1 MLJ 49)

2009-01-05T20:09:00.001-08:00

The Federal Constitution guarantees citizens right to ownership of property. Private property, states Article 13, cannot be "compulsorily acquired or used", unless it is done in accordance with the law and the deprived owner is paid "adequate compensation".

That "law" is the Land Acquisition Act, in force since Oct 13, 1960. It sets out in detail the meaning of "market value" - which represents the "adequate compensation" payable to the dispossessed owner.

A dispossessed owner can challenge the acquisition if the State, as the acquiring authority, fails to pay adequate compensation. Likewise, the landowner can also challenge a State authority's failure to comply with the procedures for acquisition as laid down under the Act.

It should be noted that the Act only makes provision for compulsory acquisition. As far as I am aware, there is no equivalent legislation for compulsory "use" of private property.

Purpose of acquisition

Section 3(1) of the Act states that private property can be compulsorily acquired by a State authority if it is needed

• For any public purpose;

• By any person or corporation for a purpose which, in the opinion of the State authority, is beneficial to the economic development of Malaysia or any part thereof; or

• For mining/ residential/ agricultural/ commercial/ industrial/ recreational purposes or any combination of such purposes.

The term "public purpose" has not been expressly defined. Parliamentary reluctance has meant the matter is left to the courts to interpret. Unfortunately, the courts have consistently declined to do so.

In S. Kulasingam & Anor vs Commissioner of Lands, Federal Territory & Ors (1982, 1 MLJ 204), the court said, "The expression 'public purpose' is incapable of a precise definition". In this, the Malaysian courts were following the practice adopted in India.

It is indeed a pity that when the relevant law in India was revamped, with the term "public purpose" extensively defined, Malaysia failed to follow suit. Thus, the term was left adrift in a sea of uncertainty, tossed between waves of conjecture and speculation.

As for the acquisition of private property for "economic development", this provision has in the past led to abuse. There had been cases of alienated land being acquired from "X" only to be given to "Y" later, via privatisation.

In one northern State, there was a plan to acquire padi land and turn it into a golf course. There were strong objections from members of the public and mercifully, the plan was shelved.

In Syed Omar vs Government of Johor (1979, 1 MLJ 49), private property belonging to the plaintiff, measuring some 5,700 acres, was compulsorily acquired even though only 2,000 acres were actually needed for the construction of the Johor Port. The remaining portion of the land was marked for "future development".

The aggrieved owner challenged the acquisition on various grounds, including mala fide (done in bad faith). His attempts failed.

It is rather unfortunate that counsel for the plaintiff (and the courts hearing the case at the trial as well as the appeal stages) did not refer to an earlier decision of the Privy Council in the Sydney Municipal Council vs Campbell (1925, AC 338). The decision could well have been be different, had they done so.

Detailed procedures

The Act sets out in detail the procedures a State authority will have to comply with if it wants to acquire land. There, many sections outlining the process, from the time the preliminary notice is given of the intention to acquire specific parcels of land (see related story).

The Act saw some dramatic amendments in 1997, when Parliament stepped in to check instances of past abuses. They now appear as Sections 3A to 3F (new procedures when land is acquired for development).

Another new section is 9A, with which the Land Administrator is empowered to obtain information on the current use of the land to be acquired, in order to work out compensation. Sections 40B to 40D specify the role of assessors in "assisting" a judge to decide the amount of compensation. This decision is "final" and not subject to appeal before a superior court.

Though welcomed, these amendments still fail to match the expectations of the people.

In 1998, the minister responsible for land matters brought in the Land Acquisition Rules with the approval of the National Land Council. These rules govern the procedures for the acquisition of land for economic development or for any other specific purpose.

Market value

To ensure that the dispossessed owner is adequately compensated, the term "market value" has also been extensively defined in the First Schedule of the Act.

Market value now means the value of the land as at the date the notice to acquire it is published in the Gazette, provided the notification is followed by a declaration to acquire, which must be made within 12 months. If the declaration is done later than 12 months, then the market value has to be the value on the date the declaration is published in the Gazette.

The First Schedule also outlines "matters to be considered in determining compensation" as well as "matters to be neglected" (or not to be considered) in determining the quantum of compensation.

In Ng Tiou Hong vs Collector of Land Revenue Gombak (1984, 2 MLJ 35), Federal Court's Syed Agil Barakbah (J) explained that market value means the sum of money that a willing vendor might reasonably expect from a willing purchaser. The elements of unwillingness, sentimental value and urgency of the acquisition must be disregarded.

In Bukit Rajah Rubber Co. Ltd vs Collector of Land Revenue Klang (1968, 1 MLJ 176), Raja Azlan Shah (J) said that no hard and fast rule can be laid down for assessing the market value of the land acquired.

Evidence of (a previous) sale of the land is the safest guide. In the absence of such evidence, then evidence from the sale of similar land in the neighbourhood can be considered. The property must be valued not only with reference to its condition at the time of acquisition but also its potential development value.

Challenging the acquisition

Apart from accepting the award under protest and then referring it to the High Court (on the expectation that the court will enhance the amount of compensation), the dispossessed owner can also challenge the validity of the acquisition itself.

Various grounds have been raised by the dispossessed challenging the validity of land acquisition. Among them: That the move to acquire is ultra vires the Federal Constitution; that it is a breach of natural justice; that it doesn't comply with certain provisions of the Act; that it is mala fide and delays processes.

Only a handful of these succeeded, with the majority of the challenges being rejected by the courts.

In Stamford Holdings Sdn Bhd vs Kerajaan Negeri Johor & 4 Ors (1998, 2 AMR 997), a compulsory acquisition case filled with high drama and political overtones, the Court of Appeal held in April 1995 that there was evidence of "unconscionable and unmeritorious conduct" on the part of the respondents and ordered a full trial of the case.

However, on Oct 6, 1999 the High Court in Johor Baru ordered the respondents - the Johor State Government, the then Menteri Besar, corporate figure Tan Sri Syed Mukhtar Albukhary, businessman Datuk Yahya Talib and the Johor State Islamic Economic Development Corporation - to pay Stamford, a plantation company, RM405 million as compensation. Zainun Ali (J) made the order in chambers after the respondents had agreed to a settlement.

KEBENARAN MERANCANG

2009-01-01T16:22:00.001-08:00

1. Apakah Kebenaran Merancang?

Merupakan kebenaran secara bertulis daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT).
Kebenaran merancang adalah kelulusan yang diperlukan setelah kelulusan tukar syarat tanah diperolehi, yang mana ia adalah sebelum proses pelan bangunan diteruskan.
Tiada had keluasan tanah yang dikecualikan daripada kebenaran merancang, walaupun tanah tersebut kurang daripada 1 ekar.

2. Maksud Kebenaran Merancang Mengikut Akta 172

Subseksyen 2(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) Mentafsirkan kebenaran merancang sebagai kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat untuk menjalankan pemajuan.
Subseksyen 19(1) memperuntukkan tiada seorang pun, selain pihak berkuasa tempatan (PBT), boleh memulakan, mengusahakan, atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan jika kebenaran merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah diberikan kepadanya di bawah seksyen 22 atau dilanjutkan di bawah subseksyen 24(3).
Pada amnya " kebenaran merancang " adalah satu prosedur yang mana pemohon perlu mengemukakan permohonan kepada PBPT untuk mendapat kelulusan sebelum memulakan sebarang pemajuan di atas
tanah atau bangunan sepertimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 21A [Laporan Cadangan Pemajuan ( LCP)] dan seksyen 21B [Pelan Susunatur]

3. Siapa Yang Memberikan Kebenaran Merancang?

Sesuatu kebenaran merancang diberi oleh PBPT bagi kawasan berkenaan
Bagi kawasan dalam sesuatu majlis Perbandaran / majlis daerah / majlis tempatan, kebenaran merancang dikeluarkan oleh PBT berkenaan yang merupakan PBPT kawasan berkenaan, di bawah subseksyen 5(1).
Bagi kawasan di luar sesebuah PBT, kebenaran merancang dikendalikan olehJabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Negeri yang merupakan PBPT bagi kawasan di luar PBT, di bawah subseksyen 5(2).
Keputusan oleh PBT lazimnya dibuat oleh mesyuarat penuh majlis perbandaran atau daerah berkenaan.

4. Definisi ' Pembangunan ' atau ' Pemajuan '

Subsyeksyen 2(1) Akta 172, mendefinisikan ' pembangunan ' atau ' pemajuan ' meliputi aktiviti-aktiviti berikut :

Menjalankan kerja-kerja bangunan yang meliputi meruntuh, mendiri, mendirikan semula atau meluaskan sesuatu bangunan atau sebahagiannya.
Menjalankan kerja-kerja kejuruteraan seperti membentuk dan meratakan tanah, penjajaran jalan keluar masuk, penjajaran kabel dan saluran bekalan air.
Menjalankan kerja-kerja perlombongan dan perindustrian.
Membuat sesuatu perubahan matan dalam penggunaan tanah atau bangunan atau mana-mana bahagian daripadanya.
Memecah sempadan dan mencantum tanah.

5. Ulasan Dan Pandangan Sebelum Kebenaran Merancang

Semua permohonan akan dirujuk kepada Jabatan Teknikal seperti :
- Pejabat Tanah Daerah (PTD) / Pejabat Tanah
- dan Galian Negeri
- Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Negeri.
- Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS)
- Jabatan Kerja Raya (JKR)
- Tenaga Nasional Berhad (TNB)
- Jabatan Kesihatan (JK)
- Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia (JBPM)
- Telekom Malaysia Berhad (TM)
- Jabatan Perkhidmatan Pembentungan (JPP)
- Pihak Berkuasa Air Negeri (JBA)
- Jabatan lain yang berkaitan.
Segala ulasan dan pandangan daripada agensi teknikal akan diambilkira untuk memastikan cadangan pemajuan yang dibenarkan nanti adalah bersesuaian dengan alam sekeliling dari segi keselesaan, keselamatan dan pemeliharaan.
Dalam kes-kes tertentu, pemohon dikehendaki menyediakan maklumat tambahan sebelum keputusan dikeluarkan dan kemungkinan pemohon dikehendaki membuat pengubahsuaian terhadap permohonan kebenaran merancang.

6. Perkara-perkara Penting Dalam Mempertimbangkan Permohonan Kebenaran Merancang

Subsyeksyen 22( 2 ) Akta 172 telah menjelaskan perkara-perkara yang perlu diberi perhatian oleh PBPT sebelum menimbang atau membuat keputusan ke atas sesuatu permohonan kebenaran merancang. Antaranya adalah termasuk :
a. Peruntukan-peruntukan rancangan pemajuan yang telah diwartakan atau dalam penyediaan.
b. Arahan-arahan yang diberikan oleh Jawatankuasa Perancang Negeri ( jika ada ).
c. Peruntukan-peruntukan Akta Perkhidmatan Pembentungan 1993.
d. Laporan Cadangan Pemajuan.
e. Bantahan-bantahan Pemilik Tanah Berjiran yang dibuat di bawah Seksyen 21.
f. Permohonan yang perlu mendapat nasihat Majlis Perancang Fizikal Negara ( MPFN )
g. Ulasan-ulasan daripada jabatan-jabatan teknikal yang berkaitan.

7. Khidmat Profesional Perancang Bandar

Seseorang pemohon untuk kebenaran merancang boleh menggunakan perkhidmatan profesional perancang bandar dari sektor swasta.
Perunding perancang bandar akan memberi nasihat profesional berhubung sesuatu proses dan seterusnya menyediakan dokumen yang diperlukan dalam permohonan sesuatu kebenaran merancang.
Proses kelulusan kebenaran merancang ini memerlukan laporan, dokumen dan penyediaan pelan-pelan yang tertentu dan ini dapat diuruskan oleh pihak perunding perancang bandar.

9. Aktiviti Yang Tidak Perlu Kebenaran Merancang Di Bawah Subseksen 19( 2 )

Menjalankan kerja menyelenggara, pembaikan atau perubahan lain hanya kepada bahagian dalaman sesebuah bangunan.
Kerja-kerja memasang, memeriksa, memperbaiki atau memperbaharui mana-mana parit, pembentung, sesalur, paip, kabel atau lain-lain perkara yang sama maksudnya.
Kerja-kerja memperbaiki jalan, termasuk memecah mana-mana jalan atau tanah bagi maksud yang sama.
Kerja-kerja penggalian telaga atau perigi bagi tujuan kegunaan pertanian.
Menggunakan tanah atau bangunan dalam tempoh yang kurang daripada sebulan bagi tujuan :
- Panggung wayang, panggung atau pertunjukan sementara atau bergerak,
- taman hiburan, pestaria atau pameran sementara,
- istiadat atau kebesaran sementara yang bercorak agama, sosial atau lain dan
- pembinaan atau mendirikan bangunan-bangunan sementara untuk menampung pekerja-pekerja yang terlibat dalam pembinaan.
Menggunakan mana-mana tanah atau bangunan dalam perkarangan sesuatu kediaman bagi tujuan menikmati kediaman tersebut.
Membuat apa-apa perubahan secara material kepada penggunaan tanah atau bangunan yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN) sebagai suatu perubahan matan yang tidak memerlukan kebenaran merancang.
Perubahan material bagi gunatanah / bangunan itu juga tidak melibatkan perubahan dari segi ciri-ciri utama fizikal, ekonomi, persekitaran, sosial, bilangan rupa, taburan penduduk, perhubungan, sistem pengangkutan, lalulintas dan lain-lain seperti di perenggan 7(3)(a)-(f)
Contoh perubahan material ke atas penggunaan tanah yang boleh dikecualikan daripada kebenaran merancang :
- perubahan material ke atas penggunaan tanahyang tidak menjejaskan perkara-perkara yang dinyatakan bawah perenggan 7(3)(a)-(f),
- penempatan penduduk secara sementara akibat daripada bencana alam,
- penempatan / tapak transit setinggan yang didirikan secara sementara bagi penduduk yang terlibat dalam penempatan semula sementara menunggu penempatan baru,
- tapak bagi mendirikan khemah untuk tujuan pesta atau keraian, pestaria, pemeran sementara, panggung wayang, panggung atau pertunjukan sementara / bergerak yang diadakan untuk tujuan sementara sahaja,
- kediaman penempatan sementara yang didirikan untuk tujuan keselamatan oleh pihak Polis atau Tentera, dan
- kediaman / penempatan yang didirikan untuk tujuan keselamatan dalam negeri seperti untuk penempatan bagi menghantar pulang pendatang asing tanpa izin.
Contoh perubahan material ke atas penggunaan bangunan yang boleh dikecualikan daripada kebenaran merancang adalah :
- bangunan kediaman yang dijadikam sebagai 'home office ' yang tidak melibatkan guna tenaga kerja, penyimpanan barang, pemunggahan dan pengangkutan barang, dan
- bangunan kediaman yang digunakan untuk tujuan'cottage industry ' yang hanya melibatkan ahli keluarga dan tidak menjejaskan sistem pengangkutan dan lalulintas serta bunyi bising di kawasan kediaman berkenaan.

10. Tafsiran Kebenaran Merancang

Merujuk kepada subseksyen 2(1) Akta 172, kebenaran merancang ditakrifkan sebagai 'kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat, untuk menjalankan pemajuan'. "Menjalankan pemajuan" disini bermaksud, sebarang tindakan pembangunan termasuk kerja-kerja yang memerlukan kelulusan di bawah lain-lain Akta.

11. Larangan Mengenai Pemajuan Tanpa Kebenaran Merancang
Keperluan bagi mendapat Kebenaran Merancang adalah diperuntukkan di bawah Seksyen 19(1), Akta 172 iaitu:

"Tiada seorang pun, lain daripada pihak berkuasa tempatan, boleh memula, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan ebenaran merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah iberikan kepadanya di bawah Seksyen 22 atau dilanjutkan di bawah Seksyen 24(3)".

Semua pemajuan hendaklah memperolehi kelulusan kebenaran merancang daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan. ika pemajuan dijalankan tanpa kebenaran merancang atau pemajuan dijalankan berlawanan dengan kebenaran merancang, pemunya boleh disabitkan kesalahan di bawah Sekyen 27 dan Seksyen 28 Akta 172. Hukuman yang boleh dikenakan adalah mengikut Subseksyen 26(1), iaitu denda tidak melebihi lima ratus ribu ringgit atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi dua tahun atau kedua-duanya sekali.

12. Kebenaran Merancang Yang Perlu Dirujuk Kepada Jawatankuasa Perancang Negeri Seterusnya Kepada Majlis Perancang Fizikal Negara (MPFN) Untuk Mendapat Nasihat Mengikut Peruntukan Subseksyen 22(2A), Akta 172

Pembangunan perbandaran baru bagi penduduk yang melebihi sepuluh ribu (10,000 orang) atau meliputi suatu kawasan yang melebihi seratus (100 hektar) hektar atau kedua-duanya.
Sesuatu pemajuan bagi pembinaan apa-apa infrastuktur atau kemudahan utama , termasuk :
a) Kerja-kerja infrastruktur negara seperti lapangan terbang, pelabuhan laut, landasan keretapi dan lebuhraya, dan
b) Kerja-kerja kemudahan negara seperti pembinaan empangan, stesen janakuasa utama dan tapak pembuangan sisa toksid.
Sesuatu pemajuan yang melibatkan kawasan di puncak atau lereng bukit, dalam kawasan yang ditetapkan sebagai kawasan sensitif alam sekitar dalam sesuatu rancangan pemajuan.

Pihak Berkuasa Perancang Tempatan akan merujuk kepada Jawatankuasa Perancang Negeri dan seterusnya Jawatankuasa perlu merujuk kepada Majlis Perancang Fizikal Negara untuk mendapatkan nasihat dan pandangan sebelum membuat keputusan terhadap sesuatu permohonan yang dikemukakan.

13. Apakah Kebenaran Merancang?

Merupakan kebenaran secara bertulis daripada pihak berkuasa perancang tempatan (PBPT).

Kebenaran merancang adalah kelulusan yang diperlukan setelah kelulusan tukar syarat tanah diperolehi, yang mana ia adalah sebelum proses pelan bangunan diteruskan.
Tiada had keluasan tanah yang dikecualikan daripada kebenaran merancang, walaupun tanah tersebut kurang daripada 1 ekar.

14. Apa Kaitan Kebenaran Merancang Dengan Pembangunan?

Kebenaran merancang merupakan diantara proses yang perlu dilalui dalam mendapatkan kelulusan perancangan untuk sesuatu projek pembangunan.

Proses tersebut boleh dilihat seperti di bawah:

Kelulusan tukar syarat tanah
Kelulusan pelan susunatur (kebenaran merancang)
Kelulusan pelan pinta ukur (pre-comp plan)
Kelulusan pelan bangunan

15. Apa Yang Boleh Dilakukan Setelah Kebenaran Merancang Diperolehi?

Secara amnya pembangunan boleh dimulakan setelah kebenaran merancang diperolehi.
Kebenaran merancang yang telah diluluskan dalam konteks pelan susun atur ialah pelan yang telah diluluskan oleh pihak berkuasa perancang tempatan.
Pelan susun atur ini boleh digunakan secara rasmi pihak seterusnya iaitu Jurukur dan Jurubina (Arkitek).
Pelan tapak ini diukur dengan memasukkan jarak yang tepat serta bearing oleh jurukur bagi memastikan ianya bertepatan dengan apa yang terdapat pada pelan dan tapak sebenar (pelan pinta ukur).
Pelan pinta ukur atau pelan 'pre-comp' akan digunakan oleh arkitek untuk kerja-kerja mereka bentuk bangunan didalam pelan susunatur tersebut (pelan bangunan).
Pelan bangunan diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan beserta dengan pelan-pelan lain (contoh: pelan-pelan kejuruteraan) yang diperlukan oleh pihak berkuasa tempatan.
Kerja-kerja tanah boleh dimulakan dengan memperolehi kelulusan proses-proses tersebut.

16. Apa Yang Boleh Dilakukan Oleh Pemohon Jika Ia Tidak Puas Hati Dengan Keputusan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan?

Pemohon yang tidak puas hati dengan keputusan pihak berkuasa perancang tempatan yang enggan beri kebenaran merancang atau kepada syarat-syarat dalam kebenaran merancang itu boleh mengemukakan rayuan kepada Lembaga Rayuan.
Lembaga rayuan akan menyemak keputusan yang dibuat oleh pihak berkuasa perancang tempatan itu dengan mendengar dari kedua-dua pihak perayu dan pihak berkuasa perancang tempatan.
Lembaga Rayuan seterusnya akan memutuskan samada mengekal, membatal atau mengubahsuai kebenaran merancang itu.

17. Tahukah Anda Kebenaran Merancang Yang Diluluskan, Boleh Ditarik Balik Oleh Pihak Bekuasa Perancang Tempatan?

Sesuatu kebenaran merancang yang diluluskan oleh pihak berkuasa perancang tempatan boleh ditarik balik sekiranya terdapat kepentingan awam yang dibenarkan mengatasinya.
Perintah menarik semula kebenaran merancang perlu mendapat persetujuan dan disahkan oleh Jawatankuasa Kerajaan Negeri.
Pihak berkuasa perancang tempatan juga berhak untuk merobohkan apa-apa jua bentuk bangunan yang didirikan bagi maksud menarik balik kebenaran merancang [seksyen 25 (4) Akta 172].

18. Adakah Pemohon Boleh Memohon Kos Pampasan Sekiranya Terdapat Kes Penarik Balikan Kebenaran Merancang?

Seksyen 25 (3) (5) (6) Akta 172 memperuntukkan kos pampasan balik terhadap bangunan yang telah memperolehi kebenaran merancang.
Sekiranya langkah membatalkan kebenaran merancang telah menyebabkan kerugian pada ianya boleh dituntut semula oleh pemohon dengan kos yang memadai.

19. TAHUKAH ANDA? Anda Boleh Didakwa Sekiranya Melanggar Kebenaran Merancang?

Seseorang yang telah mendapat kebenaran merancang hendaklah sentiasa mempastikan aktiviti pemajuan yang dijalankan adalah mematuhi syarat-syarat yang dikenakan oleh kebenaran merancang itu. Sebarang pelanggaran terhadap syarat itu adalah merupakan suatu kesalahan di bawah Akta 172.
Penyataan mengenai kesalahan-kesalahan ada dinyatakan dibawah Seksyen 26 (1) Akta 172.
Seseorang didapati bersalah jika :
- Memajukan atau membangunkan tanah yang berlainan dengan jenis kegunaan zon tanah yang diwartakan oleh Rancangan Tempatan atau mengubahsuai kelulusan kebanaran merancang.
- Pemilik tanah yang didapati bersalahan di bawah Seksyen 26 (1) Akta 172, dan jika sabit kesalahan boleh dihukum denda sehingga RM 500,000.00 dan tambahan RM 5,000.00 bagi setiap hari kesalahan yang dilakukan atau penjara tidak lebih 2 tahun atau keduanya

Struktur Perancangan Bandar Di Malaysia

2009-01-01T16:19:00.001-08:00

PENGENALAN

Sebelum Akta Perancang Bandar dan Desa (PBD) 1976, kuasa dan perhubungan antara pihak berkuasa-pihak berkuasa berkenaan dengan pemajuan dan penggunaan tanah tidak dinyatakan dengan jelas dalam undang-undang semasa. Khususnya perhubungan di antara kerajaan-kerajaan negeri dengan pihak berkuasa-pihak berkuasa tempatan begitu rumit sekali pada awal tahun 1960an terutamanya di kawasan-kawasan pihak berkuasa tempatan yang diperintah oleh parti politik yang berlainan daripada parti politik yang menubuhkan kerajaan negeri. Undang-undang kerajaan tempatan pada masa itu, iaitu Enakmen Lembaga Bandaran BAB 137 memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan untuk menyediakan Pelan Bandar Am. Pelan ini dikehendaki mendapat kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) tetapi undang-undang tersebut tidak memaksa pihak berkuasa tempatan untuk menyediakan atau memohon kelulusan PBN kerana perancang bandar di bawah BAB 137 ialah suatu aktiviti opsyenal. Maka walaupun Perlembagaan menetapkan bahawa perkara-perkara berkenaan tanah adalah dalam bidangkuasa Kerajaan Negeri (iaitu PBN) tetapi tiada peruntukan dalam BAB 137 untuk PBN mengarahkan pihak berkuasa tempatan mematuhi dasar negeri.

Bahagian II (Dasar dan Pentadbiran) Akta PBD 1976 membetulkan kekurangan ini dengan menetapkan tugas dan kuasa setiap pihak berkuasa yang ada urusan terhadap hal ehwal tanah.

SISTEM KERAJAAN 3-PERINGKAT

Sistem Kerajaan di Malaysia merupakan sistem federalisme mengandungi 3 peringkat, iaitu Kerajaan Persekutuan, Kerajaan Negeri dan Kerajaan Tempatan. Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri ditubuhkan melalui proses pilihanraya umum. Kerajaan Tempatan selepas Perang Dunia Kedua juga ditubuhkan secara demokratik tetapi oleh kerana kekecohan yang berlaku pada tahun 1960an, Kerajaan Persekutuan telah mansuhkan sistem pilihanraya untuk Kerajaan Tempatan. Kini Kerajaan Tempatan ditubuhkan melalui perlantikan Yang DiPertua dan Ahli-Ahli Majlis oleh Kerajaan Negeri mengikut peruntukan Akta Kerajaan Tempatan 1976.

Setiap peringkat kerajaan mempunyai tanggungjawab dan bidangkuasa masing-masing. Kerajaan Persekutuan misalnya bertanggungjawab ke atas perkara-perkara berkenaan dengan keselamatan negara, dasar luar negeri, cukai pendapatan, pendidikan dan lain-lain lagi. Tiga tanggungjawab utama Kerajaan Negeri pula ialah perkara-perkara berkenaan dengan tanah, ugama dan kerajaan tempatan. Kesemua tanggungjawab ini adalah ditetapkan dalam Perlembagaan Persekutuan Malaysia di bawah Senarai Persekutuan, Senarai Negeri dan Senarai Bersama.

Top

PIHAK BERKUASA NEGERI

Di bawah Perlembagaan Persekutuan Malaysia, perkara-perkara berkenaan dengan tanah disenaraikan dalam Senarai Negeri. Ini bermakna kerajaan negeri atau lebih tetap lagi, Pihak Berkuasa Negeri (PBN) mempunyai kuasa terhadap segala urusan berkenaan dengan tanah di negeri masing-masing termasuk pemilikan semua tanah yang belum diberi hakmilik, pemberian hakmilik, urusan jual-beli, pengambilan tanah untuk kegunaan awam dan sumber-sumber tanah. Kerajaan atau jabatan persekutuan yang ingin melaksanakan sebarang kawalan terhadap kegunaan tanah perlu mendapat persetujuan kerajaan negeri terlebih dahulu. Misalnya, Peguam Negara telah menasihati Jabatan Alam Sekitar bahawa ia tidak boleh laksanakan kehendak untuk diadakan kajian impak alam sekitar (EIA) terhadap pembangunan di tanah bukit kerana perkara ini menyentuh bidangkuasa kerajaan negeri.

Perkara berkenaan dengan perancangan bandar pula adalah dalam Senarai Bersama, Perlembagaan Persekutuan. Ini bermakna kedua-dua kerajaan persekutuan dan kerajaan negeri berhak menjalankan aktiviti perancangan bandar. Walau bagaimanapun, oleh kerana perancangan bandar semestinya dijalankan di atas tanah, maka segala usaha kerajaan persekutuan untuk merancang hendaklah mendapat restu kerajaan negeri. Misalnya, perancangan dan pembangunan Putrajaya sebagai Pusat Pentadbiran Kerajaan Persekutuan telah disahkan dengan suatu perjanjian yang ditandatangani oleh Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Selangor [http://www.jaring.my/.../putra/].

Di bawah Akta PBD 1976, PBN merupakan pihak berkuasa yang tertinggi sekali dalam hal ehwal perancangan bandar di setiap kawasan pihak berkuasa tempatan (PBT) dalam negeri masing-masing. S. 3 Akta ini memperuntukkan bahawa:

PBN bertanggungjawab bagi dasar am berkenaan dengan perancangan pemajuan dan penggunaan semua tanah dan bangunan;
PBN boleh memberi arahan kepada Jawatankuasa Perancang Negeri (JPN) dan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT); dan
JPN dan PBPT hendaklah menguatkuasakan arahan PBN.

Kelulusan sesuatu draf rancangan struktur oleh JPN juga perlu mendapat persetujuan PBN (s. 10(6)). Jika JPN tidak membuat sebarang keputusan enam bulan selepas sesuatu draf rancangan struktur dikemukakan kepadanya, PBPT boleh rujuk draf rancangan struktur terus kepada PBN untuk pertimbangan (s. 10(5) selepas Pindaan 1995).

PBN juga memegang kuasa untuk menentukan bila, bahagian apa dan kawasan mana yang akan menerimapakai Akta PBD 1976 (lihat perbincangan lanjut berkenaan dengan PBPT di bawah).

Mengikut perundangan Malaysia, PBN ialah "ruler-in-council". Maksudnya ialah kuasa diletak di tangan Yang DiPertua atau Sultan atau Raja Negeri tetapi kuasa ini hanya diguna dengan perakuan Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN). MMKN pula dipengerusikan oleh Ketua Menteri atau Menteri Besar yang juga pengerusi JPN.

Top

JAWATANKUASA PERANCANG NEGERI

Apabila Akta PBD 1976 diterimapakai di sesebuah negeri, suatu Jawatankuasa Perancang Negeri (JPN) hendaklah ditubuhkan (s. 4(1)). JPN mengandungi anggota-anggota berikut:

Pengerusi (Mentri Besar atau Ketua Menteri negeri tertentu);
Timbalan Pengerusi (seorang Ahli Majlis Mesyuarat Negeri, EXCO yang dilantik oleh PBN);
Setiausaha Kerajaan Negeri;
Pengarah Perancang Bandar dan Desa Negeri (yang menjadi Setiausaha JPN);
Pengarah Tanah dan Galian Negeri;
Pengarah Unit Perancang Ekonomi Negeri atau pegawai yang bertanggungjawab jika tiada jawatan pengarah negeri;
Pengarah Kerja Raya Negeri;
Penasihat Undang-Undang Negeri;
Pegawai Kewangan Negeri;
Pegawai Kemajuan Negeri;
Pengarah Jabatan Alam Sekitar Negeri;
tidak lebih dari 4 ahli lain yang dilantik oleh PBN.

Ahli-ahli (ix) hingga (xi) telah ditambahkan melalui Akta Perancang Bandar dan Desa (Pindaan) 1995. Sekurang-kurangnya 2 Ahli JPN adalah Ahli EXCO, iaitu ahli politik yang telah bertanding dan menang dalam pilihanraya umum. Sembilan Ahli JPN adalah pegawai kerajaan. Empat ahli lain boleh dilantik atas budibicara PBN. Jelaslah bahawa keanggotaan JPN beratsebelah kepada pegawai-pegawai perkhidmatan awam peringkat negeri. Akta PBD 1976 tidak menyatakan bagaimana JPN patut bertindak atau membuat keputusan. Andaiannya ialah setiap ahli mempunyai kuasa yang sama dan mengikut amalan biasa JPN akan membuat keputusan melalui konsensus atau secara mengundi. Sebagai perbandingan, Pengerusi Lembaga Rayuan yang ditubuhkan di bawah Akta PBD 1976 mempunyai kuasa luarbiasa dan boleh membuat keputusan yang bertentangan dengan pendapat ahli-ahli lain.

Bidang kuasa setiap JPN terhad kepada kawasan negeri masing-masing. Jelaslah wujudnya suatu kuasa berasingan untuk perancangan diperingkat negeri. Perhatikan bahawa cadangan asal dalam draf Akta Perancangan Bandar dan Desa 1972 ialah penubuhan suatu Pihak Berkuasa Perancangan Negeri dengan Pengerusi yang tidak semestinya Menteri Besar atau Ketua Menteri.. Secara bandingan, kuasa perancangan di peringkat tempatan telah dikekalkan dengan pihak berkuasa tempatan (lihat perbincangan di bawah).

Tugas dan Kuasa JPN

Tugas-tugas JPN juga disenaraikan dalan Akta PBD 1976 (s. 4(3)), iaitu:

menggalakkan pemeliharaan, penggunaan dan pemajuan tanah;
menasihatkan Kerajaan Negeri mengenai perkara dalam (i) di atas; dan
mengusaha, membantu dan menggalakkan maklumat dan metodologi berhubung dengan perancangan bandar.

Selain daripada tugas-tugas di atas JPN juga mempunyai kuasa untuk:

memberi arahan kepada pihak berkuasa perancang tempatan (PBPT) dan arahan itu mesti dipatuhi (s. 4(5));
mengarahkan supaya diadakan suatu penyiasatan atau pendengaran tempatan (s. 4(7));
tugas-tugas lain untuk melaksanakan Akta PBD 1976 (s. 4(6)). Peruntukan ini amat luas. Misalnya, JPN nampaknya boleh peruntukan ini untuk menjalankan suatu kajian dan seterusnya sediakan sesuatu Rancangan Pembangunan untuk peringkat Negeri dan rancangan ini dijadikan dokumen yang mengandungi dasar negeri untuk pemajuan tanah. Kekurangannya ialah proses "perancangan" itu mungkin tertutup dan tidak terbuka untuk menelitian dan penyertaan awam. Rancangan Pembangunan Negeri ini juga mungkin diklasifikasikan sebagai SULIT ataupun tidak dibuka untuk pemeriksaan orang ramai.

Rancangan Pemajuan

Untuk memastikan bahawa PBPT mematuhi dasar kerajaan negeri bagi penggunaan tanah, JPN boleh :

menetapkan tempoh masa untuk PBPT menyediakan draf rancangan struktur (s. 8(1));
mengarahkan pemeriksaan baru dijalankan (s. 7(2)), iaitu sebagai asas untuk mengkaji semula rancangan struktur yang telah diluluskan;
meluluskan, menolak, atau mengubahsuaikan draf rancangan struktur (s. 10(1)) yang dikemukakan kepada JPN untuk kelulusan;
mengarahkan perubahan kepada rancangan struktur yang telah diluluskan dan berkuatkuasa (s. 11(1)).
mengarahkan PBPT menyediakan rancangan tempatan (s. 12(6) & (8)) walaupun penyediaan rancangan tempatan tidak diwajibkan dan boleh disediakan atas budibicara PBPT. Dalam hal ini, JPN perlu bincang arahan ini dengan PBPT berkenaan terlebih dahulu.
mengarahkan PBPT mengubah, memansuh, menggantikan rancangan tempatan (s. 16(2)).

Beberapa isu berkenaan dengan pentadbiran perancangan di peringkat negeri, khususnya pentadbiran JPN, perlu diberi perhatian:

JPN tidak mempunyai kuasa untuk menyediakan rancangan struktur atau tempatan yang kemudiannya dihantar untuk perlaksanaan oleh PBPT;
JPN tidak perlu jalankan pemeriksaan atau kajian sebagai asas untuk merumuskan dasar penggunaan tanah negeri;
JPN juga tidak perlu dapat pandangan orang ramai semasa merumuskan dasar negeri. Namun demikian, ia perlu menimbangkan bantahan-bantahan semasa menimbangkan draf rancangan struktur.
mesyuarat dan pentadbiran JPN adalah tertutup. Pendengaran bantahan berkenaan dengan draf rancangan struktur dijalankan oleh jawatankuasa kecil yang dilantik oleh JPN.
JPN tidak perlu memberitahu asas, alasan atau rationale untuk keputusan-keputusan yang diambil olehnya termasuk keputusan melulusk, menolak atau mengubahsuai draf rancangan struktur.
walaupun JPN diberi kuasa untuk meluluskan draf rancangan struktur keputusan itu perlu mendapat persetujuan PBN.

Tugas Setiausaha JPN (Pengarah JPBD)

Pengarah Perancang Bandar dan Desa Negeri diberi dua tugas utama dalam s. 4(8) Akta PBD 1976. Sebagai Pengarah Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD) Negeri beliau menjadi penasihat utama kepada JPN berkenaan dengan perkara-perkara berhubung dengan perancangan bandar dan desa. Sebagai Setiausaha JPN pula, beliau diberi tanggungjawab untuk menjalankan keputusan-keputusan dan melaksanakan dasar-dasar JPN.

Kedua-dua tugas itu adalah tambahan kepada tanggungjawab beliau sebagai Ahli JPN dengan kuasa untuk mengambil bahagian dalam perbincangan dan membuat keputusan.

Dalam menjalankan tugas-tugas itu Pengarah JPBD boleh menggunakan tenaga kewangan, manusia dan lain-lain tenaga jabatannya.

Selain daripada tugas-tugas yang dipertanggungjawabkan melalui undang-undang Pengarah JPBD juga memberi khidmat nasihat perancangan kepada Kerajaan Negeri seperti menyediakan susunatur atau rekabentuk projek-projek khas. JPBD juga memberi khidmat nasihat kepada pihak berkuasa perancangan tempatan yang tidak mempunyai tenaga teknikal untuk meneliti permohonan untuk kelulusan perancangan seperti kelulusan pelan susunatur.

Top

PIHAK BERKUASA PERANCANG TEMPATAN

Akta PBD 1976 memperuntukkan bahawa taip-taip pihak berkuasa tempatan (kerajaan tempatan) hendaklah menjadi pihak berkuasa perancang tempatan (PBPT) bagi kawasan pihak berkuasa tempatan itu (s. 5(1)). Walaupun ini bermakna pihak berkuasa tempatan secara automatik menjadi PBPT, ada dua tindakan yang perlu diambil sebelum peruntukan ini berkuatkuasa. Pertama, Yang Di Pertua dan Ahli-Ahli Majlis pihak berkuasa tempatan hendaklah dilantik terlebih dahulu oleh Pihak Berkuasa Negeri (PBN) mengikut s. 10(1) Akta Kerajaan Tempatan 1976. Kedua, PBN hendaklah menetapkan kawasan-kawasan PBPT yang akan menerima-pakai Akta PBD 1976. Dengan tindakan-tindakan ini, Yang Di Pertua (atau Datuk Bandar) bersama Ahli-Ahli Majlis pihak berkuasa tempatan juga akan menjadi anggota pihak berkuasa perancang tempatan.

PBN boleh mengistiharkan mana-mana kawasan yang tidak menjadi sebahagian daripada kawasan mana-mana PBPT sebagai suatu kawasan pihak berkuasa perancang tempatan (s. 5(2)). Di kawasan-kawasan ini, PBN boleh melantik seorang atau beberapa orang sebagai PBPT (s. 5(3)). Kuasa ini telah digunakan di Johor Barat dengan perlantikan Pegawai-Pegawai Daerah berkenaan sebagai PBPT untuk kawasan di luar kawasan Majlis-Majlis Bandaran. Kuasa ini juga telah digunakan untuk melantik Datuk Zainuddin Mohamed merangkap Ketua Pengarah Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia sebagai PBPT untuk Putrajaya (1995/96) yang masih belum dibangunkan (pada masa itu) dan belum mempunyai pihak berkuasa tempatan.

Dari segi undang-undang pihak berkuasa tempatan dan PBPT adalah dua badan atau pertubuhan yang berasingan walaupun ia biasa berfungsi dalam suatu jentera pentadbiran yang sama. Misalnya, pihak berkuasa tempatan apabila mengambil tindakan perancangan (seperti mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang) ia bertindak sebagai suatu PBPT bukan sebagai pihak berkuasa tempatan. Di sebaliknya PBPT tidak boleh bertindak sebagai pihak berkuasa tempatan (seperti mengutip cukai, memungut sampah, mengawal kesihatan bandar, dll). Biasanya, PBPT tidak mengambil gelaran yang berasingan tetapi mengguna nama pihak berkuasa tempatan. Contohnya, apabila seseorang memohon kebenaran merancang daripada PBPT Pulau Pinang ia sebenarnya berurus dengan Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP), iaitu nama pihak berkuasa tempatan untuk Pulau Pinang. Surat kelulusan kebenaran merancang juga disediakan di atas surat resmi MPPP (MPPP letterhead).

Tugas dan Kuasa PBPT

Akta PBD 1976 menetapkan dua tugas utama PBPT iaitu, perancangan dan penyebaran maklumat berkenaan dengan perancangan. Disamping itu, PBPT juga wajib menjalankan sebarang tugas yang diarahkan oleh PBN atau JPN. Secara terperinci s. 6(1) Akta PBD 1976 menyatakan bahawa PBPT hendaklah :

mengatur, mengawal, dan merancang pemajuan dan penggunaan semua tanah dan bangunan dalam kawasannya;
mengusaha, membantu dan menggalakkan pemungutan, penyenggaraan, dan penyiaran perangkaan, buletin, dan monograf, dan lain-lain siaran yang berhubung dengan perancangan bandar dan desa dan metodologinya; dan
melaksanakan apa-apa tugas lain yang ditanggungkan ke atasnya dari masa kesemasa oleh Pihak Berkuasa Negeri atau oleh Jawatankuasa Perancang Negeri.

Kuasa perancangan dan penetapan penggunaan tanah oleh PBPT bukan kuasa yang muklak. Seperti dibincang dalam seksyen dahulu, Pihak Berkuasa Negeri adalah pihak berkuasa tertinggi mengenai hal tanah. Dalam menjalankan tugas mereka PBPT perlu memberi perhatian kepada dasar negeri dan negara dan perlu mendapat kelulusan JPN bagi rancangan struktur yang disediakan olehnya. Walaupun PBPT tidak perlu mendapat kelulusan JPN bagi rancangan-rancangan tempatan, JPN boleh mengarah PBPT mengubah, memansuh atau menggantikan rancangan-rancangan tempatan.

PBPT juga perlu sentiasa memberi perhatian kepada syarat-syarat yang dinyatakan dalam surat hakmilik tanah terutamanya apabila mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang. Contohnya, jika kategori hakmilik tanah ialah pertanian, PBPT tidak akan membenarkan pembangunan walaupun rancangan struktur menetapkan bahawa tanah berkenaan boleh dibangunan untuk perumahan atau kegunaan lain yang bertentangan dengan kategori tanah. Pemaju atau pemohon perlu melalui proses tukar syarat (ia itu, ubah kategori kegunaan tanah) dahulu sebelum kebenaran merancang boleh diberi. Di sebaliknya pula, jika PBN telah tukar syarat sesuatu tanah dari pertanian kepada bangunan, PBPT terpaksa anggap ini sebagai penukaran dasar kerajaan negeri yang perlu dipatuhi walaupun tanah tersebut ditunjukkan sebagai kawasan pertanian dalam rancangan struktur yang telah diluluskan oleh JPN.

Isu utama bagi PBPT ialah sejauhmanakah pertimbangan perancangan boleh mengatasi kuasa dan keputusan yang dibuat oleh PBN dibawah undang-undang tanah atau lain. Keadaan ini telah dihadapi oleh kedua-dua pihak berkuasa perancangan tempatan di negeri Pulau Pinang. Dalam kes pertama di Simpang Ampat, Seberang Perai Selatan, tanah yang berkenaan ditunjukkan sebagai pertanian dalam Rancangan Struktur Majlis Perbandaran Seberang Perai (MPSP). Permohonan kebenaran merancang untuk membangunkan tanah tersebut telah ditolak oleh MPSP kerana cadangan bertentangan dengan perancangan untuk kawasan ity. Tetapi pemilik tanah/pemaju kemudiannya telah mendapat kelulusan tukar syarat daripada PBN dari pertanian kepada bangunan. MPSP dalam mempertimbangkan permohonan semula kes ini telah menerima keputusan PBN sebagai dasar yang perlu dipatuhi dan seterusnya telah mengambil keputusan untuk membenarkan pembangunan yang dicadangkan tanpa mengubah atau meminda Rancangan Struktur.

Dua kes yang berlaku di kawasan Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP) serupa dengan kes MPSP tetapi tindakan yang diambil oleh MPPP berlainan. Kes-kes ini melibatkan tanah di Paya Terubong yang dahulu digazetkan sebagai tanah bukit di bawah Akta Pemeliharaan 1960. Dalam Rancangan Struktur MPPP tanah yang terlibat juga ditunjukkan sebagai tanah bukit dengan ketetapan bawah pembangunan tidak dibenarkan. Walau bagaimanapun, pemaju berkenaan telah mendapat kelulusan PBN untuk mengeluarkan tanah berkenaan daripada kawasan tanah bukit. Namun begitu, MPPP telah menolak permohonan kebenaran merancang untuk lot-lot tanah tersebut kerana bertentangan dengan Rancangan Struktur MPPP. Lembaga Rayuan dalam kedua-dua kes ini telah berpendapat bahawa tindakan PBN untuk mengeluarkan tanah-tanah tersebut daripada kawasan tanah bermakna PBN telah memberi "arahan" supaya tanah itu tidak lagi terkecuali daripada pembangunan. Lembaga Rayuan seterusnya telah rujukbalik kes-kes tersebut untuk pertimbangan semula oleh MPPP dengan arahan bahawa MPPP tidak boleh lagi mengguna alasan tanah bukit (kerana telah dikeluarkan) untuk menolak pembangunan tetapi MPPP boleh mengenakan syarat-syarat yang munasabah untuk menghapuskan kesan buruk yang mungkin berlaku akibat daripada topografi tanah curam.

Jelas bahawa kuasa PBPT tertakluk kepada kuasa PBN dan JPN. Tindakan PBPT tidak boleh bertindih atau bercanggah dengan keputusan kuasa atasan. Kuasa perancangan di peringkat kerajaan tempatan bagaimanapun boleh mengawal penggunaan tanah untuk mencapai perancangan yang baik. Apakah yang sebenarnya pertimbangan perancangan dibincang dalam bab 4 (kawalan perancangan).

Bagi pemilik tanah dan pemaju, keadaan dualisme pihak berkuasa terhadap penggunaan tanah mungkin mewujudkan keliruan atau ketidakpastian. Misalnya, sejauhmanakah PBN diikat dengan penetapan kegunaan tanah dalam rancangan struktur yang juga dipersetujui olehnya? Isu yang berkaitan ialah sejauhmanakah keputusan yang dibuat dibawah Kanun Tanah Negara 1965 adalah berasaskan suatu kajian perancangan? Perkara-perkara ini juga akan dibincang dengan lebih mendalam dalam bab 4.

Rancangan Pemajuan

Akta PBD 1976 juga menyatakan beberapa tindakan yang perlu diambil oleh PBPT berkenaan dengan rancangan pemajuan, khususnya :

memulakan pemeriksaan terhadap perkara-perkara yang mungkin menyentuh pemajuan atau perancangan pemajuan (s. 7(1)). Walaupun PBPT hanya dikehendaki menjalankan pemeriksaan di kawasannya ia juga dibenarkan memeriksa kawasan yang berhampiran jika perlu. Pemeriksaan ini menjadi asas untuk perancangan kawasan PBPT.
menyampaikan Laporan Pemeriksaan dan draf rancangan struktur untuk kelulusan JPN (s. 8(1)). Ini bermakna penyediaan rancangan struktur adalah wajib atau obligatori (iaitu, bukan opsyenal).
memberi perhatian kepada dasar sosial dan ekonomi negara dan negeri semasa membentukkan dasar penggunaan tanah dalam rancangan struktur (s. 8(4)).
mewartakan penerimaan draf rancangan tempatan dalam WARTA Negeri dan 2 akhbar (s. 15(4)). Walaupun PBPT tidak perlu mendapat kelulusan JPN bagi rancangan tempatan tetapi ia mesti gazetkan penerimaan sesuatu rancangan tempatan.

Kawalan Perancangan

Kuasa PBPT berkenaan dengan kawalan perancangan diberi melalui s. 19(1) Akta PBD 1976 yang menyatakan bahawa semua orang kecuali PBPT mesti mendapat kebenaran merancang. Permohonan untuk kebenaran merancang hendaklah dibuat kepada PBPT (s. 21(1)).

Top

JENTERA PENTADBIRAN PERANCANGAN

Perlu dibezakan di antara Pihak Berkuasa dengan jentera pentadbiran. Selalu diragu-ragukan oleh orang ramai (termasuk pelajar) bahawa misalnya, Pengarah Jabatan Perancangan Bandar di suatu Kerajaan Tempatan ialah Pihak Berkuasa Perancang Tempatan. Ini tidak benar. Pengarah Perancangan serta kakitangan-kakitangan lain di sesuatu badan kerajaan hanya pegawai-pegawai yang menjalankan tugas untuk menglaksanakan dasar dan arahan oleh Pihak Berkuasa masing-masing. Namun, pegawai-pegawai kanan mungkin boleh diberi kuasa terhad (delegation of powers) supaya jentera pentadbiran boleh jalan dengan lancar tanpa merujuk segala urusan untuk pertimbangan dan keputusan Pihak Berkuasa. Biasanya, Pihak Berkuasa Tempatan (Yang DiPertua dengan Ahli-Ahli Majlis) akan bermesyuarat hanya sekali dalam masa 2 minggu. Kadangkala, Yang DiPertua bersama beberapa Ahli Majlis juga boleh diberi kuasa untuk mempertimbangkan dan membuat keputusan hal-hal tertentu seperti permohonan kebenaran merancang atau pelan bangunan. Walaubagaimana pun, keputusan-keputusan yang dibuat di luar perhimpunan Pihak Berkuasa perlu dikemukakan kepada Pihak Berkuasa untuk makluman atau pengesahan.

Perancangan Bandar

2009-01-01T16:18:00.001-08:00

Permulaan Perancangan Bandar

1786 - Kapten Francis Light sebaik sahaja mendarat di Penaga (kini George Town) Pulau Pinang telah mengarahkan supaya susunatur jalan disediakan. Penyusunan jalan adalah asas perancangan bandar pada masa itu.

1801 - Jawatankuasa Penilai (Committee of Assessors) telah dilantik untuk George Town. Mereka mempunyai kuasa untuk :

	susunatur jalan
	membina jalan
	menjual petak tanah
	merancang sistem peparitan

Ia adalah suatu badan sukarela (tiada kuasa undang-undang) yang menjadi perintis kerajaan tempatan di Malaysia.

1808 & 1813 - kebakaran besar di Georgetown mengakibatkan celah lima puluh kaki setiap 200 kaki bangunan berderet disediakan.

1881 - kebakaran di Kuala Lumpur mengakibat KL dibahagikan kepada 4 zon, mengasingkan perniagaan yang merbahaya dan mudah terbakar. Zon-zon tersebut ialah :

	zon perdagangan perniaga besar
	zon industri tukang besi and perniagaan bahaya
	zon pelacur
	zon kedai candu, bengkel dan kedai membuat manisan dan kuih muih (confectionaries)

Undang-Undang Sebelum 1923

Semua undang-undang pada masa itu menumpu kepada masalah kebersihan dan kesihatan. Tiga undang-undang utama pada masa itu yang ada kaitan dengan "perancangan" ialah :

	Sanitary Boards Enactment 1907 (Negeri-Negeri Melayu Bersekutu)
	Municipal Ordinance 1913 CAP 133 (Negeri-Negeri Selat)
	Town Improvement Enactment 1917 (Negeri-Negeri Melayu Bersekutu)

CAP 133

Skim Bangunan boleh disediakan oleh pihak berkuasa tempatan mengandungi jalan, lorong belakang dan ruan lapang

Tujuan skim bangunan ialah untuk memperolehi keadaan yang bersih dan kemudahan untuk keselesaan hidup

	lorong belakang - untuk pengedaraan udara dan cahaya
	ruang lapang (open space) - ruang persendirian (private open space) di dalam bangunan yang kini dikenali sebagai "air well" dalam bangunan-bangunan berderet. Dikehendaki 10% daripada keluasan lantai diasingkan sebagai ruang lapang.

Sanitary Boards Enactment

Memberi kuasa untuk menentu dan mengasingkan perniagaan dan pekerjaan yang bahaya, menjejaskan kesihatan penduduk

Town Improvement Enactment 1917

(Enakmen Pembaikan Bandar)

Kuasa untuk menyediakan 6 jenis skim :

	Skim pembaikan umum
	Skim pembinaan semula
	Skim jalan
	Skim lorong belakang
	Skim bangunan
	Skim pengagihan semula (serupa dengan Land Readjustment)

Kriteria untuk menyediakan skim-skim :

	bangunan tidak sesuai untuk penginapan
	ancaman kepada kesihatan kerana bangunan dan jalan sempit
	kurang cahaya, udara dan kemudahan

Walau pun undang-undang ini mempunyai peruntukkan yang begitu kuat tetapi ia dikatakan tidak berkesan kerana ia hanya bertujuan untuk membaiki keadaan selepas masalah berlaku dan tidak boleh paksa pemilik tanah mematuhinya (ini dakwaan Reade yang tidak benar). Pada 1923, enakmen ini telah dimansuhkan apabila Enakmen Perancangan Bandar 1923 digubalkan.

Undang-Undang Perancangan Pertama 1923

C.C. Reade, Jururancang Kerajaan Persekutuan Malaya yang pertama telah meninjau keadaan di Malaya pada awal 1920an dan mendapati bahawa :

	di pusat bandar keadaan agar baik
	di pinggir bandar, tanah dipecahsempadan sehingga menjadi terlalu kecil dengan bentuk yang arbitrari
	tiada kuasa undang-undang untuk mengawal jabatan-jabatan kerajaan
	tiada halangan / had terhadap hak membangunkan tanah sendiri
	skim kemajuan tidak boleh paksa pemilik tanah mematuhi rancangan kerajaan tempatan

Ideologi Kepentingan Awam

	Memandangkan kepada kepercayaan pihak pentadbir jajahan bahawa hak pemilik tanah tidak terbatas, maka Reade terpaksa memberi justifikasi untuk memperkenalkan aktiviti perancangan bandar yang sedikit sebanyak akan mencerobohi hak pemilik tanah.
	Maka, konsep ideologi kepentingan awam (walaupun istilah ini tidak digunakan pada masa itu) telah diperkenalkan. Konsep ini mengakui bahawa hak pemilikan harta benda persendirian akan di cerobohi oleh aktiviti perancangan bandar tetapi ia dipertahankan demi kepentingan seluruh masyarakat. Ia itu, kepentingan masyarakat hendak diutamakan daripada hak individu.
	Reade cadangkan bahawa undang-undang perancangan bandar hendak menafikan pampasan sekiranya tanah seorang individu mengalami kecacatan ("injuriously affected") akibat daripada perancangan bandar.

Bacaan Tambahan :

"Ideologi Kepentingan Awam di dalam Undang-Undang Perancangan Bandar" (Public Interest Ideology in Town Planning Legislations). Kanun : Jurnal Undang-Undang Malaysia
(Dewan Bahasa dan Pustaka). [MAC 1991]3 KANUN(1). p 1-11.

Cadangan Untuk Perancangan

Reade telah cadangkan supaya:

	digubalkan undang-undang perancangan bandar
	diadakan dasar dan pentadbiran bandar yang tetap dan berkesinambungan. Dia cadangkan supaya ditubuhkan Jawatankuasa Perancangan Bandar (sebagai pihak berkuasa perancangan tempatan) dan Ibu Pejabat Perancangan Bandar
	Pelan Bandar Am dan skim kemajuan disediakan dahulu sebelum pembangunan untuk kawasan baru dan sediada. Pelan mesti dipatuhi oleh pihak kerajaan dan swasta.

Faedah Perancangan

Di antara faedah-faedah yang dikemukakan oleh Reade untuk menyakinkan pihak pentadbiran jajahan untuk menerima cadangan beliau ialah :

	tanah persendirian dirancang dengan percuma oleh kerajaan
	dasar yang tetap
	tanah dan pelaburan terjamin nilai kerana mengelak pencerobohan kegunaan yang tidak diingini
	corak pembangunan diketahui dahulu
	boleh pujuk bakal pembeli tanah bahawa tanah boleh dibangunkan
	rundingan oleh pemilik dengan pihak berkuasa perancangan tempatan untuk kemudahan

Enakmen Perancangan Bandar 1923

Fokus kepada susunatur untuk memperolehi keselamatan umum, keadaan bersih, kesihatan & kemudahan

Diperuntukkan kuasa untuk (di antara lain) :

	menetapkan Kawasan Perancangan Bandar (Town Planning Area). Kawasan ini tidak semestinya sama dengan kawasan Lembaga Sanitari. Ia boleh melibatkan kawasan beberapa Lembaga Sanitari serta kawasan-kawasan di luar bidangkuasa Lembaga Sanitari.
	menubuhkan Jawatankuasa Perancangan Bandar (Town Planning Committee). Jawatankuasa ini adalah badan pentadbiran yang baru mengambilalih kuasa perancangan termasuk kuasa untuk menyediakan Pelan Bandar Am (General Town Plan) dan kuasa untuk mengawal pembangunan.
	menentukan jenis kegunaan tanah melalui pengzonan (zoning). Kategori kegunaan tanah yang dinyatakan dalam enakmen ialah : kediaman, perdagangan, industri, pertanian dan "lain".
	melantik seorang Jururancang Bandar Kerajaan (Government Town Planner) yang akan diberi kuasa untuk menyediakan semua Pelan Bandar Am bagi pihak Jawatankuasa Perancangan Bandar.
	membayar pampasan untuk pengzonan, garisan bangunan dan had-had lain.
	Jawatankuasa Perancangan Bandar mengawal penduduk serta pihak kerajaan
	mengawal pembangunan melalui permohonan untuk kelulusan pelan susunatur.

Enakmen ini adalah pasif. Ia tidak boleh menyusun semula tanah pemilikan persendirian. Bandingkannya dengan Enakmen Pembiakan Bandar 1917 yang memberi kuasa untuk melaksanakan skim kemajuan bandar secara mengambil balik tanah dengan paksa, atau dengan membenarkan pemilik sendiri laksanakan skim itu.

Enakmen Perancangan Bandar 1927

Cadangan untuk aktiviti perancangan bandar tidak diterima oleh dua pihak yang mempunyai kepentingan masing-masing. Pemilik-pemilik tanah terus mendesak supaya enakmen 1923 dimansuhkan kerana mencerobohi hak harta benda mereka manakala pihak berkuasa tempatan menuntut bahawa kuasa perancangan bandar adalah warisan mereka. Akhirnya, Enakmen 1923 telah dikaji balik dan dipinda pada tahun 1927. Enakmen 1927 telah batalkan banyak kuasa dalam Enakmen 1923 dan mengurangkan peruntukkan lain. Ciri-ciri utama Enakment 1927 ialah :

	Lembaga Sanitari kini menjadi Pihak Berkuasa Perancangan Bandar
	Isikandungan Pelan Bandar Am dikurangkan kepada jalan utama, zon kegunaan tanah, rezab kerajaan, kawasan lapang dan kawasan rekreasi. Peruntukkan Enakmen 1923 untuk skim kemajuan dan pelan susunatur terperinci dibatalkan.
	Kuasa untuk kelulusan pelan susunatur dibatalkan dan digantikan dengan pelan pecahsempadan.
	Tanah untuk jalan akan diambilbalik dengan bayaran pampasan. Dalam Enakmen 1923, pemilik tanah dikehendaki bersetuju menyerahkan dengan percuma tanah yang diperlukan untuk jalan.

Enakmen Lembaga Sanitari 1930
(Bahagian IX - Perancangan Bandar)

	Pada tahun 1929, rang undang-undang telah dikemukakan untuk menyerapkan Enakmen 1927 ke dalam undang-undang kerajaan tempatan, ia itu sebagai Bahagian IX - Perancangan Bandar dalam Enakmen Lembaga Sanitari (digazetkan pada tahun 1930). Selepas Perang Dunia Kedua, Lembaga Sanitari telah ditukar nama kepada Lembaga Bandaran selaras dengan Negeri-Negeri Melayu Tidak Bersekutu kerana fungsi kerajaan tempatan telah menjadi lebih luas.
	Bahagian IX (Perancangan Bandar), Enakmen Lembaga Bandaran BAB 137 adalah undang-undang perancangan bandar di Semananjung Malaysia sehingga penggubalan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976. Bahagian ini telah diperluaskan penggunaannya di negeri-negeri lain termasuk Pulau Pinang dan Melaka secara berperingkat-peringkat.
	Bahagian IX BAB 137 hanya memberi kuasa untuk merancang, tiada kuasa untuk memaksa pematuhan, iaitu tiada kuasa kawalan perancangan.

Top

Undang-Undang Perancangan Bandar Peringkat Kebangsaan

Usaha untuk menggubalkan undang-undang seragam untuk seluruh Semenanjung Malaysia telah mula sejak akhir tahnun 1960an tetapi hanya berjaya pada tahun 1976.

Draf Akta Perancangan Kebangsaan 1972

Objektif undang-undang ini dinyatakan sebagai :

	untuk menterjemahkan Rancangan 5-Tahun dan Dasar Ekonomi Baru (DEB) dalam bentuk perancangan fisikal
	mengatasi perancangan ad-hoc oleh kerajaan dan pihak berkuasa tempatan
	mengambilbalik (restore) hak-hak perlembagaan Kerajaan Persekutuan and Negeri dalam hal perancangan bandar
	memperkenalkan penyertaan awam dalam perancangan
	meningkatkan dan mempertahankan taraf kehidupan.

4 jenis Pihak Berkuasa Perancangan dicadangkan :

	Majlis Perancangan Negara ditubuhkan di peringkat Persekutuan dan dipengerusikan oleh Menteri. Mempunyai kuasa untuk melantik Pegawai Perancangan Negeri dan boleh mengarah Kerajaan Negeri berunding dengan Majlis semasa menyediakan Pelan Pembangunan Negeri.
	Pihak Berkuasa Perancangan Negeri. Pengerusi tidak semestinya Ketua Menteri atau Menteri Besar. Ia mengambilalih kuasa perancangan daripada Pihak Berkuasa Negeri.
	Badan Perancangan Tempatan asing daripada Pihak Berkuasa Tempatan (serupa dengan Jawatankuasa Perancangan Bandar dalam Enakmen 1923).
	Suruhanjaya Perancangan Wilayah.

3 jenis Pelan

	Pelan Induk Negera, gabungan rancangan wilayah dan pelan pembangunan negeri
	Skim Pembangunan Wilayah
	Rancangan Pembangunan (Rancangan Struktur dan Tempatan)

Kawalan Perancangan

	semua pembangunan memerlukan kebenaran
	pertimbangan matan (other material considerations) dibenarkan

Pampasan

hak menerima pampasan jika kebenaran tidak diberi atau diberi dengan syarat untuk pemajuan baru

tidak akan dibayar jika syarat-syarat ialah :

	menghadkan bilangan, pengaturan, rupa, saiz, rekabentuk, bahan-bahan bangunan
	susunatur
	penggunaan bangunan dan tanah
	masuklaluan ke lebuhraya
	pemajuan pra-masa (keutamaan pembangunan; bekalan air/bentungan)
	mudah banjir
	kebenaran pernah diberi dahulu

Penutup

Akhirnya Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 telah berjaya digubalkan tetapi kebanyakan cadangan-cadangan awal telah dibatalkan. Kini, walaupun sudah lebih 20 tahun Akta 1976 diluluskan tetapi Bahagian IX BAB 137 masih mempunyai pengaruh yang kuat.

Soalan Tutorial Law 2

2008-11-07T16:00:00.001-08:00

Question 2

1) Give the facts and judgment of Boonsom Boonyanit v Adorna Properties Sdn Bhd [1997] 2MLJ 62 beginning from the hearing at the High Court until Federal Court.

(10 marks)

Jawapan

Bagi kes ini, Boonsom Boonyanit adalah pemilik kepada 2 bidang tanah di Penang, tanpa pengetahuannya, tanah miliknya ini telah di pindahmilik oleh seorang yang menyamar sebagai pemilik tanah tersebut kepada Adorna Properties dengan memalsukan dokumen-dokumen yang berkaitan.

Responden (Boonsom) telah mencabar kesahihan pindahmilik tersebut yang mana telah disemari oleh pemalsuan. Dalam perbicaraan di mahkamah tinggi, mahkamah tinggi tidak dapat menentukan samada tandatangan yang tertera pada dokumen pindahmilik telah di palsukan, mahkamah berpendapat bahawa untuk menentukan pemalsuan, tahap pembuktian adalah sampai kepada melampaui keraguan yang munasabah, dan telah memutuskan bahawa memandangkan perayu(Adorna) telah memiliki hakmilik tak boleh sangkal, mahkamah telah menggugurkan rayuan perayu ini.

Tidak berpuas hati dengan keputusan mahkamah tinggi, Boonsom kemudian merayu ke Mahkamah rayuan, disini mahkamah memutuskan bahawa tahap pembuktian pemalsuan adalah hanya pada tahap kemungkinan yang seimbang dan mahkamah telah mendapati bahawa terdapat pemalsuan yang berlaku dalam pindahmilik tanah ini. Mahkamah kemudian menyatakan bahawa responden(Adorna) tidak memperolehi hamilik tak boleh sangkal.

Adorna kini merayu pula ke mahkamah persekutuan, di mahkamah persekutuan, 2 isu yang dibawa iaitu yang pertama adalah tahap pembuktian bagi pemalsuan dan yang kedua adakah perayu(Adorna) telah mendapat hakmilik tak boleh sangkal. Mahkamah memutuskan bahawa tahap pembuktian adalah pada tahap kemungkinan yang seimbang. Walaubagaimanapun, mahkamah mendapati pewujudan KTN telah membatalkan segala perundangan sebelumnya, dan dalam kes ini mahkamah telah merujuk kepada S340 KTN. Walaupun terbukti berlakunya pemalsuan dalam dokumen pindahmilik seperti peruntukan S340(2), tetapi perayu telah membuktikan bahawa kedudukannya sebagai pembeli yang bona fide dilindungi di bawah S340(3), mahkamah memutuskan bahawa perayu mempunyai hakmilik yang tak boleh disangkal di atas tanah itu, dan bukan mengambilmilik tanah itu di bawah kedudukan pemalsuan dokumen.

2) Discuss the implication of the abovementioned case in the context of section 340 of the National Land Code 1965.

(15 marks)

Merujuk kepada keputusan kes diatas, dapatlah kita nyatakan bahawa kesan S340 keatas pemilikan suatu tanah adalah tegas tetapi berubah mengikut keadaan. Suatu pemilikan yang benar memang dilindungi di bawah S340 dan S89 KTN yang menyatakan bahawa kepentingan pemilik berdaftar yang pada masa itu berkuatkuasa adalah tidak boleh diganggu gugat. Hal ini di buktikan dalam kes Teh Bee vs K Maruthamutthu, dalam kes ini Maruthamutthu telah menduduki tanah TOL selama 21 tahun dan sentiasa memperbaharui lesennya, kemudian, PBN telah mengurniakan tanah tersebut kepada TehBee. Kes ini sebenarnya melihat kesan S340 yang sebenar di mana bila ia berkuatkuasa, ia berupaya untuk mengenepikan mana-mana kepentingan yang tidak berdaftar atau sekadar ekuiti di atas tanah tersebut, bukan itu sahaja dalam kes ini sebenarnya isu yang ditimbulkan adalah kesahihan pendaftaran tersebut dimana Teh Bee telah menangguh pembayaran fee premium yang sepatutnya di bayar dalam tempoh 3 bulan, tetapi telah menangguh pembayaran tersebut sehingga 6 bulan. Dan pihak PBN masih mendaftarkan pemberimilikan tersebut, mahkamah berpendapat, pihak PBN telah berlaku ultra vires terhadap S81(2) KTN. Dan apabila suatu dokumen daftaran itu di daftarkan, menurut provisi S88 apabila ia di tandatangani atau di materai, maka kesahihan pendaftaran itu adalah seperti yang di nyatakan dalam S89 dan S340(1).

Walaubagaimanapun, hakmilik tak boleh sangkal ini tidaklah begitu rigid, masih terdapat ruang yang di berikan di bawah KTN untuk mencabar suatu hakmilik tak boleh sangkal apabila ia di perolehi atau di dapati dalam keadaan fraud, pemalsuan, salahnyata dan suratcara tidak sah seperti yang di peruntukkan di bawah S340(2). Provisi ini membolehkan mereka yang mengalami kekecewaan akibat kepentingan mereka telah di pindahmilik kepada inidividu lain dalam keadaan yang mala fide. Apa yang penting disini untuk mencabar suatu hakmilik tak boleh sangkal adalah bukti yang kukuh untuk membuktikan bahawa suatu fraud, salahnyata, pemalsuan atau suratcara tidak sah itu dilakukan oleh pelaku secara konstruktif, jika ini terbukti dilakukan oleh pihak-pihak yang terlibat, maka mahkamah boleh membatalkan suatu milikan yang telah didaftarkan itu dan melaksanakan suatu remedi baginya. Hal ini tidak pula berlaku pada pembeli yang bona fide, dimana pembeli telah melakukan apa yang sepatutnya dilakukan oleh seorang pembeli lain dengan mengikut segala prosedur dan perundangan, maka milikannya dilindungi di bawah S340(3) KTN seperti yang berlaku pada kes Boonsom Bonyanit vs Adorna Properties.

Question 4

State the rights and the limitations under easements.

(4 marks)

Di bawah S283 KTN, ia menyatakan perkara-perkara yang boleh dan di larang di lakukan oleh penerima ismen iaitu.

S283(1) Hak yang boleh dilakukan.

Hak untuk membuat sesuatu di dalam, atas atau kepada tanah yang menanggung.
Hak bahawa sesuatu tidak berbuat sedemikian.

S283(2) Tidak termasuk/tidak boleh.

Tidak boleh mengambil, atau mengeluarkan apa jua dari tanah yang menanggung.
Tidak boleh mengambil atau mengganggu gugat pemilikan eksklusif mana-mana bahagian tanah yang menanggung itu.

b) Briefly explain what is 'the dominant land' and 'the servient land'.

(2 marks)

S382(2) menyatakan bahawa tanah yang menerima faedah daripada ismen yang di laksanakan itu dikenali sebagai tanah yang menguasai atau "dominan" dan tanah yang menanggung ismen tersebut di kenali sebagai tanah menanggung atau "servient".

c) Discuss the conditions in granting easements and its effect.

(9 marks)

d) Explain ways to release, extinguish or revoke an easement.

(10 marks)

Projek Perumahan Rakyat

2008-11-04T22:04:00.001-08:00

Projek Perumahan Rakyat

Melalui RMK-9 kerajaan telah mengambil langkah berterusan bagi memastikan rakyat Malaysia memperoleh akses kepada perumahan yang mencukupi, mampu di beli atau disewa dan berkualiti dari pelbagai peringkat dengan memberikan penekanan kepada golongan yang berpendapatan rendah.

Projek Perumahan Rakyat Bagi Milik

Projek ini adalah bagi mencapai objektif kerajaan bagi membantu memberikan perumahan yang sempurna kepada golongan yang berpendapatan rendah di luar Bandar dan di pinggir Bandar. Ia turut di lengkapi dengan kemudahan-kemudah asas dan social untuk keselesaan. Rasionalnya kerajaan mewujudkan program ini bagi meningkatkan tahap penyampaian kepada golongan sasaran dengan kerajaan membiayai keseluruhan kos pembinaan rumah.

Ciri-ciri

Kepada golongan yang pendapatan isi rumah yang kurang daripada RM 1500 atau RM 2000(bagi Kuala Lumpur).
Jenis rumah adalah rumah pangsa 5 tingkat atau lebih bagi kawasan Bandar dan rumah teres sesebuah di kawasan luar Bandar atau pinggir Bandar.
Keluasan lantai tidak kurang daripada 60 Meter persegi atau 650 kaki persegi, yang meliputi 3 bilik tidur, 1 ruang tamu, dapur dan bilik air atau tandas yang berasingan.
Harga jualan bagi rumah jenis ini adalah RM 25,000 seunit sebelum 27 Febuari 2002 dan mulai 27 Febuari 2002, harga jualan adalah antara RM 25,000 hingga RM 35,000 di semenanjung Malaysia bergantung kepada lokasi dan harga tanah sunit.
Di Sabah dan Serawak, harga boleh dinaikkan tidak melebihi 20% daripada harga yang di rezabkan.

Projek Perumahan Rakyat Bagi Sewaan

Program ini di laksanakan bagi menempatkan setinggan-setinggan yang terlibat dengan projek-projek pembangunan di sekitar Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Selangor. Selain itu kerajaan mengadakan kemudahan perumahan untuk disewa kepada penduduk setinggan untuk menyelesaikan masalah setinggan dan perumahan di Kuala Lumpur dan bandaraya-bandaraya utama yang lain.

Ciri-Ciri

Kepada penduduk setinggan
Golongan yang berpendapatan isi rumah RM 2,500 dan ke bawah.
Jenis rumah yang disediakan adalah rumah pangsa 5-18 tingkat
Keluasan lantai tidak kurang daripada 60 Meter persegi atau 650 kaki persegi, yang meliputi 3 bilik tidur, 1 ruang tamu, dapur, dan 2 bilik air atau tandas.
Kadar sewaan yang dikenakan adalah RM 124.00 sebulan.

Projek Perumahan Rakyat Bagi Sewa dan Beli

Program ini di syorkan oleh NGO kepada pihak kerajaan bagi tujuan member peluang kepada golongan yang berpendapatan rendah atau penduduk setinggan yang tidak mempunyai rumah untuk memiliki rumah mampu milik. Program ini di wujudkan dengan kerjasama antara SPNB dan kerajaan persekutuan bagi menghapuskan kemiskinan di Malaysia menjelang 2010.

Kepentingan Awam Dalam Perancangan

2008-10-27T20:40:00.000-07:00

Kaedah Perbandingan Bahagian 1

2008-10-23T16:47:00.001-07:00

KAEDAH PERBANDINGAN / COMPARISON METHOD

Berdasarkan kepada konsep penggantian.
Iaitu seseorang tidak akan membeli sesuatu harta tanah pada harga yang melebihi harta tanah yang serupa atau sebanding, begitu juga seorang penjual tidak akan menjual sesuatu harta tanah pada harga yang lebih rendah daripada harta tanah yang serupa atau sebanding.
Harta tanah nilaian atau tanah subjek.
Untuk menilai h/t nilaian beberapa h/t lain digunakan sebagai perbandingan iaitu berdasarkan harga dan ciri2 h/t serupa.
Nilai tidak terlalu berbeza dengan h/t perbandingan

CIRI-CIRI HARTA TANAH PERBANDINGAN

Jenis h/t hendaklah serupa dengan h/t tanah yang hendak dinilai

Letakkan dikawasan yang sama atau dikawasan yang hampir serupa. Contoh h/t rumah kedai terletak di pusat Bandar
Jangka masa antara tarikh nilaian dengan tarikh pindah milik h/t perbandingan sebaik-baiknya tarikh sesingkat mungkin
Hak milik (pajakan @ kekal)
Faktor fizikal : Rupa bentuk, luas, umur, topografi dsb
Harga h/t perbandingan mestilah berdasarkan harga pasaran terbuka

PINDAH MILIK PASARAN TERBUKA

Penjual dan pembeli sukarela (tidak dipaksa )
Jangka masa yang munasabah untuk tawar menawar
H/t bebas di dedahka di pasaran terbuka untuk lawat periksa
Pembeli istimewa tidak diambil kira. Seperti pindah milik h/t daripada seorang ibu kepada anaknya
Pasaran h/t adalah stabil

LANGKAH-LANGKAH DALAM KAEDAH PERBANDINGAN

Kenal pasti dan senarai h/t perbandingan yang baru dipindah milik
Keluarkan h/t yang tidak memenuhi cirri-ciri pindah milik pasaran terbuka
Tukar harga jualan kepada unit perbandingan yang sesuai
Buat pelarasan terhadap perbezaan

PELARASAN

Ter dapat 5 jenis pelarasan
Pelarasan ± peratusan
Perbezaan antara h/t nilaian dan h/t perbandingan akan dinyatakan dalam peratus.
Perbezaan yang akan menaikkan nilai h/t nilaian akan dinyatakan peratusan (+)
Perbezaan yang menurunkan nilai h/t akan dinyatakan dalalm peratusan (-)
Pelarasan ± ringgit (RM)
Perbezaan dinyatakan dalam bentuk wang
Pelarasan hasil darab peratusan (RM)
Sama dengan pelarasan peratusan
Kesan setiap perbezaan didarabkan
Pelarasan keseluruhan (RM)
Setiap perbezaan perlu dikenal pasti
Pelarasan dibuat pada setiap perbezaan tersebut
Pelarasan ini menggambarkan kesan semua perbezaan yang terdapat diantara h/t nilaian dengan h/t perbandingan

Soalan Tutorial Law

2008-10-23T03:38:00.000-07:00

Question 1

Land law in Malaysia is generally based on the Torrens System introduced by the British. This law is implemented via the National Land Code 1965 and is enforced all throughout the country except for Sabah and Sarawak.

a)Explain the two main principles of the Torrens System.
(4 marks)

b)Briefly discuss the advantages and disadvantages of the Torrens System.
(6 marks)

c)In Teh Bee lwn K. Maruthamuthu [1977] MLJ 7, Hakim Ali Ag. C.J stated that “Under the Torrens system, the register is everything.” Discuss the abovementioned statement in the context of ‘indefeasibility of title’ guaranteed by the National Land Code 1965.(15 marks)

Jawapan

a) Terangkan 2 prinsip utama dalam system torren di Malaysia.

Prinsip ‘Cermin’ (mirror)
Melalui Prinsip Cermin, dokumen hakmilik disediakan dalam 2 salinan asal yang mana satu salinan disimpan di Pejabat Tanah berkaitan (sama ada Pejabat Tanah Daerah atau Pendafar Hakmilik Negeri) dan satu lagi akan disimpan oleh pemilik tanah berkenaan. Segala maklumat yang terdapat di dalam dokumen hakmilik di Pejabat Tanah terdapat di dalam dokumen hakmilik yang disimpan oleh pemilik hartanah yang bermakna segala maklumat yang diingini oleh seseorang mengenai hartanah berkenaan boleh diperolehi sama ada melalui salah satu dokumen berkenaan sebagaimana prinsip cermin.

Prinsip ‘Tabir’ (curtain)
Prinsip kedua pula iaitu Prinsip Tabir bermaksud segala maklumat berkaitan hartanah adalah dinyatakan di dalam dokumen hakmilik berkenaan dan sesiapa sahaja boleh mendapatkan maklumat berkenaan seperti jenis kegunaan tanah, saiz, jenis pemilikan, syarat-syarta nyata dan pemilikan hartanah berkenaan dan tidak perlu untuk menyiasat apa yang berada di sebalik hakmilik tersebut.

Jawapan b

Sistem torrens mengadaptasikan prinsip dimana suatu pemilikan yang telah didaftarkan itu adalah segalanya dan tidak boleh disangkal kecuali atas hal-hal tertentu mengikut peruntukan-peruntukan yang di gariskan di dalam KTN. Tujuan utama pembentukan system Torren ini adalah bagi memudahkan apa-apa urusan yang berkaitan dengan tanah dengan menggunakan teknik daftaran ke atas tanah tersebut. System ini memudahkan tuan tanah atau bakal pemilik tanah membuat gentian hakmilik keluaran jika berlakunya kehilangan atau kerosakan dan bagi bakal pemilik atau pembeli mereka boleh membuat semakan atas tanah yang bakal/ingin mereka miliki samada di PTD atau PTG. Pewujudan system torren ini juga membantu memudahkan urusniaga tanah dimana segala perkara yang perlu adalah seperti yang terdapat di atas dokumen hakmilik, hal ini berbeza dengan system surat ikatan Inggeris yang memerlukan penelitian terhadap pemunya-pemunya sebelumnya. Melalui prinsip system torren ini, ia banyak membantu menyelesaikan pertikaian-pertikaian berkaitan dengan pemilikan mahupun kepentikan atas suatu tanah.

Walaubagaimanapun, adakah dengan hanya merujuk kepada hakmilik tidak boleh di sangkal ini dapat menjamin bahawa milikan tersebut adalah melalui cara yang bona fide?, ini dapat di lihat dengan jelas sekali walaupun terdapat provisi di dalam kanun tanah Negara yang meleraikan kerigidan hakmilik tak boleh sangkal tetapi masih dilihat penindasan berlaku seperti di dalam kes Mdm Boonsam Boonyanit, walaupun telah di sahkan bahawa penipuan telah berlaku dan sepatutnya hak pemilik asal perlu dilindungi, tetapi lain pula keputusannya bila mahkamah menyatakan bahawa melalui KTN, seserang pembeli bona fide ituwalaupun berlakunya kesalahan, fraud, salahnyata ataupun suratcara tidak sah, dan di sebabkan pembeli telah melakukan apa yang patut, maka pembeli telah memiliki tanah tersebut dan pemilikannya adalah tidak boleh disangkal. Penindasan melalui ekuiti juga dilakukan di mana perundangan tidak mengiktiraf pendudukan selama mana pun jika tidak di didaftarkan atau diberimilik, kes ini berlaku pada K.Maruthamuthu, dimana plaintif telah menduduki tanah tersebut selama lebih kurang 20 tahun, dalam kes selayang raya development, defendan bersama penduduk yang lain telah di janjikan akan diberi hakmilik atas tanah yang mereka duduki sekarang dengan syarat mereka menubuhkan 3 buah cawangan parti politik di tempat mereka, dan kenyataan tersebut telah di keluarkan di dada akhbar, janji ini sepatutnya telah memberikan satu ikatan ekuiti kepada penduduk terbabit, tetapi mahkamah berkeputusan walau apapun janji yang di keluarkan tetapi jika tidak di daftarkan pada masa suatu kuatkuasa di adakan maka tiada perlindungan bagi penduduk tersebut.

Melalui kenyataan di atas walaupun tidak menyeluruh dapatlah ia member gambaran bahawa system torren ini mempunyai kelebihan dan kelemahannya, walaupun ia rigid, sepatutnya prinsip ekuiti perlu berjalan seiringan dengan undang-undang ini bagi mengelakkan penindasan terhadap golongan yang lemah dan kurang berkemampuan.

KTN, suatu penyeragaman.

2008-10-23T03:33:00.001-07:00

Undang-undang tanah yang utama di Semenanjung Malaysia ialah Kanun Tanah Negara(KTN). Undang-undang ini telah dikuatkuasakan mulai pada 1.1.1996. Dari tarikh ini sistem pemegangan dan urusan tanah yang sama telah wujud disemua negeri di Semenanjung Malaysia.

Sebelum 1.1.1996 ,semua negeri ini mempunyai dua sistem pemegangan tanah yang agak berlainan.Negeri-negeri Pulau Pinang dan Melaka mempunyai suatu sistem yang khusus terdapat di Negeri-negeri Selat sebelum perang(yang di contohi daripada undang-undang harta dan pindahak Inggeris)yang dengannya suratikatan yang di sempurnakan secara persendirian adalah asas hakmilik bagi tanah.

Secara perbandingan sembilan buah Negeri-negeri Melayu itu menggunakan suatu sistem yang berdasarkan kepada prinsip bahawa hak-hak persendirian atas tanah boleh di perolehi hanya daripada pemberian yang nyata oleh kerajaan atau berikutan daripada pendaftaran Kerajaan mengenai urusan-urusan statut yang kemudian. Sistem yang diamalkan di sembilan buah Negeri Melayu adalah dikenali umum sebagai sistem Torrens atau sistem pendaftaran hakmilik.

KTN telah digubal dengan berdasarkan kepada F.M.S Land Code 1926 (undang-undang yang terpakai kepada Negeri Sembilan, Pahang, Perak dan Selangor sebelum 1.1.1966). Untuk menghapuskan sistem di Pulau Pinang dan Melaka, Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka) telah diperbuat dalam tahun 1963 dan dikuatkuasakan pada 1.1.1996.

Oleh itu dengan adanya KTN dan Akta Kanun Tanah Negara (Hakmilik-hakmilik Pulau Pinang dan Melaka ), 1963, kesemua sebelas buah Negeri di Semenanjung mempunyai sistem tanah yang sama mulai dari 1.1.1996. Ini juga bererti bahawa mulai dari tarikh ini kesemua sebelas Negeri di Semenanjung memakai sistem Torrens. (Sabah dan Sarawak masing-masing menggunakan undang-undang tanahnya sendiri).

CIRI-CIRI SISTEM TANAH SEBAGAIMANA YANG DIAMALKAN.

Sistem Torrens menetapkan dan memperakui, di bawah kuasa Kerajaan, kepunyaan hakmilik tanah yang tidak boleh disangkal dan memudahkan, mempercepatkan dan merendahkan perbelanjaan segala urusan tanah. Tujuan-tujuan sistem Torrens ialah untuk memberi jaminan dan kesenangan kepada segala urusan tanah. Hakmilik adalah bukti muktamad bahawa orang yang disebutkan didalamnya adalah tuanpunya tanah yang dinyatakan didalamnya.

Hakmilik-hakmilik tanah yang sah memerlukan perihal sempadan-sempadan yang tepat. Ini bererti bahawa pengukuran tanah yang cekap mestilah dibuat. Suatu hakmilik boleh dikeluarkan bagi tanah dengan apa-apa perihal sempadan yang munasabah, tetapi jika sempadan-sempadan itu tidak tepat sedangkan hakmilik itu masih lagi tidak boleh disangkal, ia mungkin akan menjadi terdedah kepada pertikaian mengenai sempadan. Dengan pengukuran yang tepat kemungkinan berlakunya apa-apa pertikaian sempadan adalah dihapuskan dan dengan itu hakmilik itu sebenarnya menjadi tidak boleh disangkal dari segala segi.

Daripada apa yang disebutkan diatas maka bolehlah disimpulkan bahawa ciri-ciri utama sistem Torrens adalah seperti berikut:dokumen hakmilik yang dengan jelas menentukan tanah itu difailkan di Pejabat Pendaftaran.didalam hakmilik itu didaftarkan segala jualan dan urusan yang kemudian atas tanah itu.

Oleh itu pemeriksaan pada bila-bila masa di Pejabat Pendaftaran menunjukkan bukan sahaja tiap-tiap butir mengenai syarat-syarat hakmilik asal tetapi juga nama-nama tuanpunya pada masa ini dan semua orang lain yang ada kepentingan atas tanah seperti pajakan atau gadaian.

Diantara kebaikan-kebaikan Sistem Torrens adalah seperti berikut:-

Tiap-tiap orang yang memiliki tanah akan memegang suatu dokumen hakmilik yang jelas, di jamin oleh Kerajaan, membentangkan bukan sahaja untuk pengetahuannya tetapi juga pengetahuan semua orang berkenaan mengenai segala syarat-syarat dan kepentingan-kepentingan lain yang melibatkan tanah itu. tiap-tiap orang boleh memperniagakan tanah secara pendaftaran memorandum stereotaip dengan mudah tanpa memerlukan carian yang rumit dan mahal menerusi dokumen-dokumen yang dahulu. hakmilik bagi tanah itu dan hak-hak semua orang yang memegang pajakan atau gadaian akan tidak boleh disangkal.

Hendaklah diperhatikan bahawa Sistem Torrens berasal dari Australia Selatan. Sistem ini dinamakan dengan mengambil sempena Sir Robert Torrens yang memperkenalkannya di Australia Selatan dalam tahun1858. Kemudiannya ia berkembang ke seluruh Australia dan kepada banyak bahagian–bahagian lain dalam dunia.

The Torrens System has many advantages over the English deeds system.

2008-10-22T19:01:00.001-07:00

Our country, Malaysia has a long history in its reformation of land law and land administration. Before the English colonizer came into Malay States, the land law at that time had been influenced by Islamic Law and Customary Law where the Malay society applied them in their daily life after the 15th century. The acceptance of Islam by Malay society consequence in the absorption of Islamic Law into Customary Law. Implementation of Islamic Law into land law clearly been mentioned through the judgement by Maxwell C.J in Sahrip v. Mitchell & Anor case:

"It is well-known that by the old Malay law or custom of Malacca,while the Sovereign was the owner of the soil, every man had nevertheless the right to clear and occupy all forest and waste land subject to the payment to the Sovereign of one-tenth of the produce of the land so taken".

From the judgement, we may see the concepts which link to the Islamic Land Law principle such as the nature of ‘ownership right’ where in Islam everything is belong to Allah and the human only entrusted to manage it, ‘ihya al-mawat’ which related to the need to maintain the land under cultivation and the uncultivated land will be acquired, and ‘usyur’ where the responsibility to pay one-tenth of the produce of the land to the Ruler. Besides, there are also several kind of Customary Law which are parallel to the Islamic Land Law as we can see in a joint matrimonial property or ‘harta sepencarian’, the transaction of ‘jual janji’ where the land made as security to get the money in specific period, and the ‘pulang belanja’ where a man maybe does not own the land but he can work on it as long as it benefit the public. The introduction of the new land law system by English colonizer ended the implementation of Islamic Land Law and opened the new history of land law to our country, Malaysia. Two system that been brought by the Englishman into this country are Torrens System and English Deeds System. Here, we will discuss the advantages of the Torrens System over the English Deeds System and the arguments on it.

The Torrens System was originated from South Australia, drafted by the then Sir Robert Torrens. This system ensured the indefeasibility of title to the land registration and its transaction where it overcomes the uncertainty in land proprietorship. The land title will be formally provided in duplicate, one will remained with the Land Office or Land Registry Office, while the another one will be kept by the land owner. Different from Torrens System, English Deeds System refers the deed itself is registered. The deed does not reflect the proprietorship and the chain of proprietorship has to be traced back by the land owners, which means back to the earliest grant of land by the Crown to its first owner. So, from here we will understand that the Torrens System involves the registration of title while the English Deeds System involves the chain of proprietorship.

However, from the different concepts between Torrens System and
English Deeds System, we will find out more advantages of Torrens System over the English Deeds System. The Torrens System consists two main principles which made it based entirely on registration, known as mirror principle and curtain principle. Mirror principle shows the title functioned as a mirror that informs every important item about the land to any relevant parties that involved such as purchaser-to-be or mortgagee-to-be.
Meanwhile, the curtain principle referred the title as the curtain where any parties that involved in the land transaction only required to depend on all information contain in it so there is no need for them to find other information except from the title. These dual principles form the concept of ‘indefeasibility of title’ that been clearly recognized in the Section 340(1) of National Land Code 1965. Compare to English Deeds System, the system based on the principle ‘nemo dat quod non habet’ (no one gives what he does not have) where it needs search of the chain of deeds that may involving hundred of years and probably intervened by many changes in land proprietorship so it will results the slow process of land transaction which will cost time and more money.

In Torrens System, the land administration works effectively and efficiently without any distraction. Land dealings such as transfer, lease, mortgage, lien and easement will be registered in the title which assists the Government to control or detect any doubt in land dealing that may lead to the speculation in land transaction. People that involved in land dealings do not have to waste too much time in title search. The Land Office or Land Registry Office has the duplicate of titles with them so it will ease the people involved. In the case of land acquisition that the Government has to acquire any possible land for the purpose of public benefit, the Government will pays the compensation for those whose land is affected by the acquisition.

Although we found that the Torrens System has many advantages, some critics or questions have arisen around the system. The most important issue been debated is about the indefeasibility of title. We review back at the Adorna Properties Sdn Bhd v. Boonsom Boonyanit @ Sun Yok Eng case. The Federal Court in year 2000 made a shocking decision that clearly sided the appellant (Adorna Properties Sdn Bhd), where even if forgery occurred in the instrument of transfer, the bona fide purchaser ‘obtained an indefeasible title to the said lands’. Boonsom Boonyanit lost her land in Tanjung Bungah, Penang when a woman, impersonating her transferred the land to Adorna Properties Sdn Bhd. She fought for her right on the land until took her up to the three-tier Malaysian judicial system. Boonyanit lost her bid in the High Court but won her appeal in the Court of Appeal. Adorna Properties Sdn Bhd appeal to Federal Court and the nation’s highest decision really upset Boonyanit when the Federal Court recognized the right of bona fide purchaser although forgery occurred. The Federal Court’s decision clearly opposite the Section 340(2)(b) of National Land Code 1965 that state the defeasibility of title because of forgery. From the case, it leaves us with the question of how secure is our system of land tenure. Or we can ask how a good law made an innocent woman the victim. Why punished the innocent land owner? This makes us unhappy and feels doubt in the land law that based on the Torrens System in our country. What is wrong with the system? The registered land owner like Boonsom Boonyanit should continue to be protected as what Government insures of proprietorship and security of tenure.

Another major issue related to the Torrens System is on the squatter’s right. We can see it in the Sidek & Ors. v. The Government of Perak & Ors case. Raja Azlan Shah C.J in this case made the judgement that stated the squatters have no right either in law or in equity; it is an offence to occupy a land illegally under Section 48 and Section 425 in National Land Code 1965 which parallel to the concept in Torrens System. Actually, when we look this case from the perspective of humanity, the State Government should consider their action before decided to evict them. The squatters, even though they were illegally occupied the land, but they also have the right as a Malaysian. Based on the Article 13 in Federal Constitution, every people have the right to own property. The State Government also must take into account their responsibility to look after the welfare of the people and act on justice principle, not just thinking about their interest. The same case also happened in Selayang Raya Development Sdn Bhd v. 123 Persons . What the State Government can do is to absorb the ‘ihya al-mawat’ concept (a concept in Islamic Land Law principle) as the solution so the squatters can live on the land as long as they cultivate it.

As the conclusion, from the long discussion on the topic of Torrens System, we must admit that this system has many advantages over the English Deeds System. Torrens System constructs the more appropriate method in the land administration compare to English Deeds System and has the large impact in our National Land Code 1965. We understand that the concept of Torrens System does not opposite the Islamic Land Law. In the context of Malaysia, what we need now is the reformation on the implementation of Torrens System. The Government has the big responsibility to insure the security of land tenure so the people do not have any doubt on the possibility of losing their title in the future. The squatter’s problem also should be overcome if the Torrens System can be assimilating with the Islamic Land Law. More important thing that must be remind here is the Government role to ensure all people get their right in the name of justice.

Mari-Mari Support Blog Ini

2008-10-22T04:47:00.000-07:00

Blog ini di dedikasikan khas untuk semua lapisan masyarakat, terutamanya para pelajar yang mengambil bidang yang berkaitan dengan harta tanah. Sebagai seorang mahasiswa, saya merasakan kesusahan ketika mencari pelbagai informasi dan juga bahan bacaan tambahan bagi memahami pelbagai subjek terutama Undang-undang Harta Tanah, serta Penilaian Harta Tanah. Jadi dengan tekad bagi membantu para pelajar lain, saya bersama-sama sahabat saya akan sentiasa memberikan serta berkongsi post-post yang kami harap dapat membantu menambahkan lagi kefahaman dalam bidang harta tanah ini.

Semua pelawat di jemput untuk menghantar post-post yang ingin di kongsi yang berkaitan dengan harta tanah, dan komen juga amatla di alu-alukan bagi menambahbaik fungsi blog ini. Kepada mereka yang inginkan maklumat, maka jangan segan dan silu hantarkan soalan anda melalui komen. Insyaalah, saya akan cuba sedaya upaya saya bagi menghuraikan persoalan saudara tersebut.

Terima kasih di ucapkan jua kepada para pensyarah universiti Teknologi Malaysia City Campus dan juga para pensyarah Universiti Malaya yang telah banyak membantu dan berkongsi ilmu pengetahuan tentang harta tanah kepada diri saya sehingga saya mampu untuk menerbitkan blog ini.

Sekian.

REIT

2008-10-22T04:39:00.000-07:00

Sekarang ini bagi anda yang biasa membaca kolum-kolum berita mengenai perniagaan, pelaburan dan hartanah pastinya akan terlintas atau terbaca mengenai REIT. Bagi anda yang sememangnya di dalam bidang pelaburan saya pasti anda biasa dengannya tetapi bagi anda yang berada di dalam perniagaan atau hartanah, mungkin tidak semua yang arif mengenainya.. dan bagaimana pula dengan anda yang sememangnya tidak pernah ambil tahu mengenai pelaburan dan hartanah?.. hahh… saya pasti anda tentu tidak jelas mengenainya..

Jangan risau… posting kali ini saya terlintas pula dan ingin membincangkan serba ringkas mengenai apakah sebenarnya REIT ini dan apa yang menarik sangat mengenainya.. bagi anda yang sememangnya tidak pernah tahu mengenainya sebelum ini… saya harap anda teruskan membaca, kerana saya akan menyatakan kepada anda bagaimana anda boleh memiliki sebahagian hotel, pusat membeli-belah, hospital dan sebagainya yang bernilai jutaan ringgit ini hanya melalui REIT..

OK, Apakah sebenarnya REIT?
REIT (Real Estate Investment Trust) atau Dana Amanah Pelaburan Hartanah adalah merupakan Dana Amanah yang mana diuruskan oleh syarikat yang memiliki dan menguruskan sebilangan/portfolio hartanah REIT tersebut yang memberikan pulangan yang mana biasanya adalah daripada hasil penyewaan dan caj pengurusan ke atas hartanah-hartanah tersebut.

Di dalam kata yang lebih mudah REIT ini akan dijual kepada pelabur yang membeli saham-saham REIT tersebut yang mana dividennya adalah keuntungan hasil daripada penyewaan dan caj pengurusan hartanah yang biasanya diantara 8%-9% (jangkaan, dan tidak semestinya).

Apakah lagi yang menarik mengenainya?
Ini bermaksud apabila REIT ini boleh dijual sebagai unit amanah, maka anda berpeluang untuk memilikinya dan secara tidak langsung anda merupakan sebahagian pelabur yang memiliki hartanah REIT tersebut apabila anda melabur di dalam REIT berkenaan. Menarik bukan? Mungkin selama ini hartanah jenis ini hanya boleh dimiliki oleh mereka mempunyai modal besar… tetapi dengan adanya REIT, secara perlahan ianya sudah boleh dimiliki bersama oleh sesiapa sahaja.

Ingin tahu apa lagi yang menarik mengenai REIT?
Tentunya pulangan kepada anda sebagai pelabur. Melalui REIT, pelabur bukan sahaja menerima dividen sebagaimana pelaburan lain tetapi ianya adalah sangat-sangat tinggi! Ya.. dengan REIT pembayaran dividen kepada pelabur adalah melebihi 90% dan sesetengahnya hampir keseluruhan (100%) daripada keuntungan yang diperolehi melalui REIT tersebut.

Di Malaysia, REIT bolehlah dikatakan agak baru dengan penyenaraian beberapa REIT seperti Amanah Harta Tanah PNB(AHP) dan AHP2 oleh Permodalan Nasional Bhd (PNB), Arab-Malaysian First Property Trust (AMFPT), Axis Reit Managers Bhd, Starhill REITs (terdiri daripada Pusat Membeli-belah Starhill dan Lot 10 serta Hotel J.W. Marriott) oleh YTL Corporation Bhd (dengan REIT bernilai melebihi RM1 Billion) dan yang terbaru Atrium REIT oleh Atrium Reit Managers Sdn Bhd (menggabungkan beberapa hartanah tempatan yang disewa syarikat multinasional serta hartanah luar negara).

Bagi anda yang mencari REIT berlandaskan syariah, REIT Al-’Aqar KPJ (Kumpulan Perubatan Johor) merupakan yang pertama bukan sahaja di Malaysia tetapi merupakan REIT Islam pertama di dunia yang ditubuhkan KPJ Healthcare dan diuruskan oleh Damansara REIT Managers Sdn Bhd dengan Nilai Pasaran berjumlah RM481 juta melalui enam hospital KPJ.

Dijangkakan lebih banyak lagi REIT akan menyusul selepas ini berdasarkan sambutan yang diberikan oleh pelabur-pelabur terhadap REIT-REIT sedia ada ini.

Semoga dengan sedikit penerangan di atas, anda lebih jelas tentang apakah REIT yang dperkatakan selama ini.

adaptasi dari blog Tipshartanah.

Sejarah Perundangan Tanah Di Malaysia

2008-10-22T04:20:00.000-07:00

Sejarah perundangan tanah di Malaysia boleh di lihat dari sudut sejarah tanah melayu sebelum dan pada zaman pemerintahan British. Sebelum kedatangan penjajah British, tanah Melayu telah dengan sendiri mempunyai sistem tanah yang tersendiri dengan mengadaptasi undang-undang Islam dan adat tempatan. Ia seperti yang terkandung di dalam Undang-undang Melaka 1523, Undang-undang Pahang 1650, Undang-undang Kedah 1950, undang-undang johor 1789 dan Kanun Perak&undang-undang 99 Perak 1765.

Secara umumnya, sistem tanah pada ketika ini mengamalkan 2 sistem penggunaan tanah iaitu tanah huma dan tanah kampung, di mana tanah huma (bukit) ini di gunakan untuk tanaman yang kebiasaannya hanya bertahan sehingga 3 musim sebelum penghuninya berpindah ke tempat lain akibat tanah yang tidak lagi subur. Tanah kampung pula bolehla di kategorikan sebagai tanah bendang dan tanah dusun, di mana disini tanahnya adalah rata dan rendah serta menempatkan perkampungan-perkampungan yang tetap.

Kedua-dua penggunaan tanah ini mengamalkan prinsip dan sistem yang sama iaitu sistem yang di adaptasi dari undang-undang Islam "Ihya Al-Mawat". Di dalam undang-undang ini, tanah yang adalah milik AllAH swt, dan sesiapa sahaja berhak untuk mengerjakannya, individu-individu yang mengerjakan tanah tersebut hingga mengeluarkan hasil maka tanah itu adalah hakmiliknya sehinggalah tanah itu tidak lagi di kerjakan(tanah mati). Dengan syarat, individu tersebut perlulah berterusan mengerjakan tanahnya dan mengeluarkan 1/10 daripada hasil tanah tersebut kepada Raja atau pemerintah.

Sistem ini terguna pakai sehinggalah kedatangan penjajah Inggeris pada tahun 1786 di Pulau pinang.

bersambung....